1. ÖNCE ARSA SONRA KONUT
* Deprem ve pandemi sürecinin müstakil yaşama ilgiyi artırması, konut fiyatlarındaki artış nedeniyle alternatif yatırım arayışı arsa seçeneğini öne çıkardı. Son aylarda satışlar gerilese de tarla-arsa satışının zaman zaman konut satışının önüne geçtiğini gördük. Artan ilgiyle birlikte sektörde altyapısı hazır arsa satışı başladı. Bu alanda öncülüğü Nef yaptı. Sonrasında ArsaVev markası da öne çıktı. Ancak kurumsal firmaların yanında birçok kişinin bu alana yönelmesi de beraberinde mağduriyet riskini getirdi. Sektör temsilcileri; tarlanın arsa gibi satıldığı, imar gelecek vaatleriyle tüketicinin yanıltıldığı örnekler olduğunu dile getirdi.
* İlk etapta arsa satışı daha çok ikinci evini planlayanlara yönelik gelişse de daha sonra ‘aşamalı ev’ modeli doğdu. Fuzul’ün öncelik yaptığı bu modelde ise sistem şöyle; Önce konutun arsa payı alınıyor, sonra inşaat maliyeti de ödenerek iki aşamada ev sahibi olunuyor. İlgi gören modele markalı konut üreticilerinden Babacan Yapı da dahil oldu.
* Aşamalı modelde vatandaşın tek bir seferde borca girmemesi, arsa ödemesi bittikten sonra ev yapım ödemelerine başlaması önemli bir avantaj... Üstelik alım yapan kişiler isterse ikinci aşamaya, yani evin maliyetine geçmeden arsasını satarak değer artışından payını alıyor. Dezavantajı ise bu alanda bir regülasyon olmaması nedeniyle tüketiciyi yanıltacak markaların doğabilecek olması ve artan maliyetler nedeniyle ikinci aşamada çıkacak borcun tam anlamıyla bilinememesi...
2. PROJE GYF’LER DEVREDE
* Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK), temmuz ayında yaptığı düzenlemeyle gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere yatırım yapmasının önü açıldı. Geçmişte GYF’ler inşaat aşamasındaki projelere yatırım yapamıyor, inşaat işlerini üstlenemiyordu. Yeni Proje GYF tebliği ile bu kısıtlar ortadan kaldırıldı. Proje gayrimenkul yatırım fonu (Proje GYF) denilen yeni enstrüman sektörde uzun süredir bekleniyordu. Bu model de en özet şekliyle şöyle; Şirketler fon üzerinden sağladığı finansmanla yatırım yapacak, tüketici küçük birikimleriyle milyarlık projelere ortak olacak. Yatırımcılar, proje bitiminde gayrimenkulün satışından ya da kirasından gelir elde edebileceği gibi ayni çıkış yaparak ev sahibi olma imkanına da sahip olabilecek.
* Proje GYF’lerle birlikte konut arzının artması, buna bağlı olarak konut fiyatları üzerindeki baskısının azaltılması öngörülüyor. Yatırım yapılan her ürün SPK değerlemesine tabi olacağından şeffaflık ve objektiflik de sağlanacak. Gayrimenkul sektöründe bilinen markalar bu model için hazırlıklarını yaptı. Sonuçlarını görmek ise 2025 yılına kaldı...
* Modelle ilgili ‘acaba’ denilen nokta ise Türk yatırımcısı için yeni olması. 2017’de benzer şekilde ‘gayrimenkul sertifikası’ modeli denenmiş, küçük yatırımcıların pay alarak büyük projelere ortak olması sağlanmıştı. TOKİ öncülüğünde denen model o dönem beklenen ilgiyi görmedi. Ancak bugünün piyasa gerçekleri ve değişen alışkanlıklar ile farklı sonuçlar görmek de mümkün.
3. EVLER PAYLARA BÖLÜNDÜ
* Tek bir kişi ya da ailenin bütçesi konut almaya yetmeyince evlerin paylara bölündüğü, bir evi 10 ya da 20 kişinin ortak aldığı model doğdu. Sistemin kurucu sektörün köklü markalarından Sinpaş. Buna göre; fiyatı 10 milyon TL’nin altında olan gayrimenkulleri 10 paya bölünerek, fiyatı 10 milyon TL ve üstünde olan gayrimenkuller ise 20 eşit paya kadar bölünerek satılacak. Mesela 5 milyon TL’lik evi 500 bin TL ödeyen 10 kişi ortak alacak. Evden payı düzeyinde kira geliri elde edecek, satılması halinde de yıllar içinde oluşacak değer kazancından payını alacak.
* Paylı gayrimenkul, düşük bütçeye sahip olsa da gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için iyi bir seçenek olabilir. Bunun yanında kira gelirinin alımdan 3 ay sonra başlaması, tüm kira süreçlerini profesyonel şirketlerin yürütmesi de diğer bir artı. Gelelim dezavantajlara... Türk insanı için ortak alım çok da tercih edilen bir yöntem değil. Hiç tanımadığımız biri ile ortak alım yapmaya alışacak mıyız zaman gösterecek...
* Satış kararı ve değerin paylaşımı aşaması da akıllardaki bir diğer soru işareti. Sisteme göre 6 yılın sonunda ortaklardan biri dahi ‘satalım’ derse ev satışa çıkıyor. Yani sizin istemediğiniz bir dönemde de satış söz konusu olabiliyor. Satıldığında ise evin değeri bağımsız denetim şirketlerince belirleniyor. Ancak bu aşamada da değeri az ya da çok bulanlar olacak, anlaşmak kolay olmayacak.
* Bugünün mevduat getirisi ile bu sistemin kira getirisi kıyaslandığında konut cazip görünmese de sektör uzmanları şunu savunuyor; Piyasada baskı kalkınca fiyatlar artacak, evin değer artışı mevduatı aşacak.
KİLİT NOKTA ARSA
KAMU-ÖZEL SEKTÖR ÖNERİSİ MASADA KALDI
UYGULANAN modellerin yanında bir de öneriler var. Sektörün önde gelen derneklerinden Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) ile Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) son iki yıldır ‘konut sorununun çözümü arsadan geçiyor’ diyor. Kamudan yetkililerle bir araya gelen sektör temsilcileri, kamuya ait arsalarda kamu-özel sektör işbirliği ile konut üretmeyi öneriyor. Bu konutların sosyal konut, sosyal kiralık konut ya da dönüşüm için rezerv konut olarak kullanımı öneriliyor. Arsa maliyetleri nedeniyle özel sektörün tek başına ulaşılabilir fiyatlı üretim yapmasının olanaksız olduğunu belirten sektör temsilcileri, işbirliği ile arzın artacağını, fiyatların dengeleneceğini ve kentsel dönüşümün hızlanacağını ifade ediyor. Uzun süredir konuşulan formül için henüz somut bir adım yok.
MÜTEAHHİTLER BANKACI OLDU
KONUT kredi faizlerinde indirimler olsa da oranlar hâlâ çok yüksek, üstelik kredi taleplerine olumlu dönüşler de sınırlı. Krediye erişemeyen alıcıyı harekete geçirmek ise gayrimenkul şirketlerine kaldı. Firmalar son aylarda kendi bünyesinde düşük faizli kampanyalar düzenliyor, piyasa şartlarından daha avantajlı oranlar sunuyor. Öyle ki artık 120 ay 0 faiz, sabit ödeme diyen şirketler dahi var.