GAYRİMENKUL alım satımında tapuda beyan edilen tutarın yüzde 4’ü tapu harcı olarak ödeniyor. Taraflar da daha az vergi için evin gerçek değeri bildirmiyor, rayiç bedel üzerinden işlem yapıyor. Uzun yıllardır kangren haline gelen sorunun çözümü için son dönemde Hazine ve Maliye Bakanlığı önemli hamleler yaptı, denetimleri sıkılaştırdı. Gerçek dışı beyanlar için ceza miktarları da artırıldı. Ancak buna rağmen vergiden kaçmak için yeni yollar aranmaktan vazgeçilmedi…
FİYAT BİR ANDA DÜŞÜYOR
İlan sitelerindeki verilerin de Maliye’nin takibinde olduğunu bilen satıcılar bu defa yeni bir oyun oynamaya başladı. Şöyle ki; İlan sitesine 10 milyon liraya eklenen ve satılan bir ev, tapuda 5 milyon lira gösterildiğinde Maliye’nin bunu yakalaması mümkün. Satıcı önce evi 10 milyon liraya ilan sitesine ekliyor ve alıcı ile anlaşıyor. Sonrasında ilan fiyatını 5 milyon liraya düşürülüyor. Kısa bir süre sonra da ilanı siliyor. Böylece yalan beyan için zemin hazırlanıyor. Ev 10 milyona liraya satılsa da, son ilan 5 milyon lira olarak görülüyor ve tapuda da düşük rakam beyan ediliyor.
ÇİFTE KAZANÇ HEDEFİ
Peki alıcı ve satıcının bu yolla kârı ne? Aynı örnekten yola çıkarsak 10 milyon liralık bir işlemde yüzde 4’e denk gelen 400 bin lira harç ödenmesi gerekiyor. Yüzde 2 alıcı, yüzde 2 satıcı şeklinde uygulansa da, kimi zaman anlaşmaya göre değişiyor. Ama ev tapuda 5 milyon lira gösterilirse bu defa harç 200 bin liraya düşüyor. Üstelik tek fark tapu harcı değil. Evin 5 yıldan önce satılması halinde ‘değer kazanç vergisi’ de ödeniyor. Rakam düşük gösterilecek bu vergi de düşürüyor.
MALİYE UYARDI: BUNU DA YAKALARIZ
GELİR İdaresi Başkanlığı (GİB), konut satışındaki yeni vergi oyununa karşı uyarıda bulundu. Geçtiğimiz günlerde yapılan açıklamada, “Son dönemde dijital platformlardaki gayrimenkul ilanlarına ilişkin yapılan analizlerde, bazı satıcıların ilan sayfalarında yer verdikleri tutar ile gerçek alım-satım bedelinin farklı olduğu ilanların bu şekilde güncellendiği veya kaldırıldığı tespit edilmiştir” denildi.
‘EVİ görmek isteyen birkaç kişi var, kaparo yollarsanız ev sizin’, ‘Şehir dışındayım evi hemen gösteremiyorum ama kapora yollarsanız ilanı kaldırırım’, ‘Başkaları da arıyor, kim kaparo yollarsa evi ona veririm’...
Bu cümleler kaparo dolandırıcılarının mağdurlarını ağına düşürmek için söylediklerinden birkaçı... Önce fırsat fiyat denebilecek rakamlarla hayali evler ilan sitelerine ekleniyor, sonra çok talep olduğu algısı ile kaparo yollanması için baskı oluşturuluyor. Uzun süredir bu yolla yapılan onlarca dolandırıcılık vakası duymuş, okumuşsunuzdur. Dolandırıcıların söylemleri aynı ama yöntemleri her gün değişiyor. Son dönemde ortaya çıkan yeni yöntem ise ‘hacker dolandırıcılar’. Önce emlak ofisinin şifrelerini ele geçiriyor, sonra kaparo toplayarak kayıplara karışıyorlar...
HAYALİ İLAN GİRİYORLAR
Hackerların kaparo dolandırıcılığı yönteminin detaylarını Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı anlattı. Son aylarda bazı emlak ofislerinden bu yönde şikâyetler aldıklarını dile getiren Özelmacıklı, “Uzun yılladır hem kiralık hem de satılık gayrimenkulde görülen kaparo dolandırıcılığında farklı bir türle karşı karşıyayız. Hackerlar emlak ofisinin ilan portallarına giriş şifrelerini ele geçiriyor, sonra bu şifrelerle cazip fiyatla hayali ilan giriyorlar. İletişim olarak kendi bilgilerini yazıyor, hatta inandırıcı olması için profil fotoğraflarını değiştiriyorlar. Gerçek emlak ofisi bunu fark edip önlem alana kadar insanlardan kaparo topluyorlar” diye konuştu.
SAHTE İLAN BİTMEDİ
İkinci el gayrimenkulde sahte ilanların, ilan kirliliğinin ve spekülatif fiyat artışlarının önüne geçmek için devreye alınan ‘Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’ nin (EİDS), 15 Şubat’tan itibaren tüm gayrimenkullerde zorunlu olduğunu hatırlatan Özelmacıklı, “Yeni düzenlemeye göre, emlak ofisi ile çalışan vatandaş, e-Devlet üzerinden ilgili işletmeye yetki veriyor, yetki verilmeden ilan girişi yapılamıyor. Bireysel ilan girişlerinde de vatandaş önce kimlik doğrulaması yapıyor. Bu adım sektör ve tüketici için kıymetli. Ancak düzenleme ile ‘sahte ilanlar ve mağduriyetler tamamen bitti’ diyemeyiz. Hackerların yanı sıra bugün hâlâ hem sözde emlakçılar hem de sahibinden adı altında sahte ilan girişi yapılıyor. Sistemin yarattığı boşluklar kötüye kullanılıyor” ifadelerini kullandı. Özelmacıklı bu süreçte en önemli görevin vatandaşa düştüğünü, doğruluğundan emin olmadıkları ilanlar için ödeme yapmamaları gerektiğini ekledi.
ÜLKE genelinde konut fiyatları reelde (enflasyondan arındırılmış) gerilerken kiralarda artış devam ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), şubat ayına ilişkin Konut Fiyat Endeksi (KFE) ve Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) verilerini açıkladı. Öne çıkan sonuçlar şöyle:
Şubat ayında konut fiyatı bir önceki aya göre yüzde 1.8, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26.4 oranında arttı, reel olarak ise yüzde 3.9 azaldı. Böylece reel düşüş serisi hızlanarak devam etti. Fiyatlardaki reel gerileme 11 ayın en yüksek seviyesine ulaştı.
68 AYIN EN DÜŞÜK ORANI GÖRÜLDÜ
Yıllık fiyat artışında Haziran 2020’den sonraki, yani son 68 ayın en düşük oranı görüldü.
3 büyük ile baktığımızda yıllık değişimde Ankara yüzde 29.7 ile ilk sırada. Onu yüzde 28 ile İstanbul, yüzde 25.8 ile İzmir izledi. Aylık artış İstanbul’da yüzde 2.2, Ankara’da yüzde 1.7, İzmir’de yüzde 1.4 oldu.
Ülke genelinde en yüksek fiyat artışı yüzde 31 ile ‘Nevşehir, Niğde, Aksaray, Kırıkkale, Kırşehir, Kayseri, Sivas, Yozgat’ bölgesinde gerçekleşti. Onu yüzde 30.5 ile ‘Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars, Iğdır’ bölgesi ve yüzde 29.7 ile Ankara izledi
En düşük artış ise yüzde 19.7 ile ‘Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye’ bölgesinde görüldü. Onu, yüzde 20.1 ile ‘Edirne, Kırklareli, Tekirdağ’ ve yüzde 21.4 ile ‘Aydın, Denizli, Muğla’ takip etti.
Grafik: Gözde GÜNEŞ
Türkiye ekonomisinin bel kemiğini oluşturan KOBİ’lerin, son yıllarda dijital dönüşümün yarattığı hızlı değişim karşısında önemli bir yol ayrımında olduğunu söyleyen Kobi AI Kurucusu Baran Kaya, “Dijitalleşme ve yapay zekâ, KOBİ’ler için artık yalnızca operasyonel bir destek değil; iş modellerini korumanın, büyütmenin ve geleceğe taşımanın temel unsurlarından biri hâline geliyor. Pek çok işletme yapay zekâyı kullanıyor, fakat süreçler hâlâ dağınık, karar alma hâlâ sezgilere dayanıyor ve verimlilik artışı ölçülemiyor. Önemli olan yapay zekâyı kullanmak değil; onu doğru yerde, doğru amaçla ve doğru yapıyla yönetmek” dedi.
MOR YAKA ÇALIŞAN
“Kobi AI, yapay zekâyı KOBİ’ler için erişilebilir, anlaşılır ve fayda odaklı hale getirmek amacıyla kuruldu” diyen Kaya şunları söyledi: “Yapay zekâyı yeni bir yazılım gibi değil farklı türde çalışanlar gibi konumlandırıyoruz. Agentic-AI diye de isimlendirilen, bizim mor yaka çalışanlar dediğimiz, birbiriyle iletişim halinde çalışan, verilen yetki doğrultusunda karar alabilen, verilen işi baştan sona tamamlayabilen, farklı yetkinliklere sahip yeni nesil yapay zekâ çalışanları. Ekibin içinde asistandan karar vericiye, uygulayıcıya kadar farklı çalışanlar bulunuyor. Beyaz yaka, mavi yaka çalışanlarla birlikte uyum içinde çalışabiliyorlar. Kendilerine verilen yetkiyi eksiksiz kullanarak büyük bir katma değer yaratıyorlar.”
Kaya, “Peki sürecin başında olan işletmeler yeni nesil çalışanları ekibine nasıl dahil etmeli? sorusunu şöyle yanıtladı:
1. Doğru alana öncelik verin. Çok zaman harcandığı ya da hataya açık olduğu için para kaybettiren yerleri belirleyin. En çok kaybettirenlerden, yapay zekâ çalışanlarının yetkinliklerine uygun olanı seçin ve buradan başlayın. Sağlayacağınız kazanç, yapacağınız yatırımı, yıllar değil aylar içinde fazlasıyla geri getirecektir.
2. Bugüne kadar çözümsüz kalan birçok sorun artık çözülebilir durumda. Ancak yöneticiler bunların çözümsüz olduğunu kabul ettiği için çözüm aramıyorlar. Para kaybına neden olan her şeyi tekrar masaya yatırın.
3. Gerçek fark, yapay zekâyı kullanmakla değil, onu doğru şekilde yönetmekle ortaya çıkıyor. Yeni nesil çalışanlarınızın görev tanımlarını, yetkilerini, sınırlarını belirleyin. Hangi noktada devreye girip, neler yapacaklarını netleştirin. Çalışmaya başladıktan sonra performanslarını ölçün, gelişmelerini sağlayın.
4.
COP31 Başkanı ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, ilk kez Türkiye’nin ev sahipliğinde gerçekleştirilecek olan BM’nin iklim değişikliği ile mücadelede en önemli organizasyonu COP31 Zirvesi öncesi, Uluslararası Enerji Ajansı Başkanı Fatih Birol ile birlikte basın toplantısı düzenleyerek Türkiye’nin COP31 eylem gündemine ilişkin açıklamalar yaptı.
KRİTİK EŞİKTEYİZ
Dünyanın, enerjinin ve iklim politikalarının kesiştiği kritik bir eşikte olduğunu dile getiren Kurum, “Son yıllarda yaşanan jeopolitik gelişmeler ve çatışmalar, enerji arz zincirinin kırılganlığını bir kez daha ortaya koymuş, enerji güvenliği yeniden stratejik bir öncelik haline getirmiştir. Bugün yine yaşadığımız savaşlar, sıkıntılar, problemler bunu net bir şekilde göstermektedir” dedi.
“İklim krizinde de artık kritik bir eşikteyiz” vurgusu yapan Kurum, kuraklığın küresel ölçekte yıllık maliyetinin 307 milyar dolar seviyesine ulaştığını, yaklaşık 4 milyar insanın yılın en az bir ayında ciddi su kıtlığı yaşadığını söyledi.
Küresel enerji talebinin, 2023 yılında yüzde 2.2 artış göstererek son 10 yıllık ortalamanın yaklaşık 2 katına çıktığını, 2035 yılına kadar talebin 2 katına çıkmasını beklediklerini dile getiren Kurum, “Yani dünyamız iki büyük gerçekle karşı karşıya. Bir yanda hızla artan enerji talebi, diğer yanda iklim değişikliğiyle hepimizin yapması gereken mücadele zorunluluğu. İnsanlığın, artık daha güvenli ve temiz enerji sistemleri kurması şart. Bugün yaşadığımız kriz de aslında bunun net bir şekilde bize gösteriyor” diye konuştu.
KARAR ALIYORUZ AMA...
COP31’i sadece yeni taahhütlerin konuşulduğu bir platform olarak değil, sözlerin uygulamaya dönüştüğü bir süreç olarak gördüklerine dikkat çeken Kurum, şunları söyledi: “Türkiye’nin COP31 mesajı açık ve net. Dünya artık yalnızca hedefler değil uygulanabilir çözümler görmek istiyor. Maalesef sürekli konuşarak kararlar alıyoruz ama baktığınızda uygulama açığı çok fazla. Yani alınan kararlarla uygulama arasında bir uçurum var. Dolayısıyla karar almanın çok fazla önemli olmadığını, asıl olan alınan kararların uygulamaya geçirilmesi gerektiğini düşünüyorum. O yüzden ‘Uygulama COP’u’ diyoruz. Uygulama COP’u olsun, geleceğin COP’u olsun ve bu kararlar artık radikal bir şekilde sahada uygulansın istiyoruz.”
Kurum, plastik tabak, çatal, bıçak gibi tek kullanımlık ürünlerin kullanımını kısıtlayacak bir düzenleme için yönetmelik hazırlandığını, uygulamanın ağustos, eylül ayı itibarıyla başlayacağını da sözlerine ekledi.
Yeni düzenlemeye göre emlak ofisi ile çalışan vatandaş, e-Devlet üzerinden ilgili işletmeye yetki verecek. Yetki verilmeden ilan girişi yapılamayacak. Yaklaşık 25 gündür zorunlu hale gelen uygulamayı hiçe sayan sözde emlakçılar olduğunu söyleyen İTO Gayrimenkul Hizmetleri Meclis Üyesi Mustafa Hakan Özelmacıklı yapılan oyunu şöyle anlattı:
İSTİSNALAR KULLANILIYOR
“Sistem bazı durumlarda mal sahibinin yetki vermesine gerek kalmadan ilan girişine izin veriyor. Eğer mülk tapulu değilse, yabancıya aitse ya da kooperatif ve dernek adınaysa yetki doğrulaması yapılması şartı aranmıyor. Son günlerde bazı emlak ofisleri ilan girişlerinde bu 3 gerekçeden birini kullanarak yetki şartını çiğniyor. Tapulu ev tapusuz denilerek, Türk vatandaşına ait ev yabancıya ait denilerek hatalı ilan girişi yapılıyor. Ancak Ticaret Bakanlığı ilan portallarını inceliyor. ‘Tapusuz taşınmaz’ ya da ‘yabancı malik’ olarak işaretlenen ilanlar takip ediliyor. Eğer hatalı bilgi verilerek yetki şartının çiğnendiği tespit edilirse, ilan başına 28 bin 620 lira ile 858 bin 620 lira arasında ceza kesiliyor.”
‘YÜZDE 15’İ DOĞRU DEĞİL’
Yapılan tüm düzenlemelere rağmen boşluk arayan kötü niyetli kişilerin olduğunu dile getiren Özelmacıklı, “Bugün hâlâ ilanların yüzde 15’i sahte ya da hatalı” dedi ve şunları söyledi: “Vatandaş evini satması için emlak ofisine yetki verdiğinde bir kod alıyor ve bunu emlak danışmanına iletiyor. Ancak emlak danışmanı kötü niyetliyse, bu kod ile birden çok ilan girişi yapıyor. Mesela siz Beylikdüzü’ndeki ev için yetki verip kod aldınız, emlak ofisi o kod ile Bahçelievler’deki bir evin ilan girişini de yapabiliyor. Bakanlığın bu açığı çözmesi gerekiyor. Ayrıca son dönemde çok sayıda satılan, kiralanan ilanın yayından kaldırılmadığını görüyoruz. Emlak ofisleri bir iş günü içinde yayından kaldırmalı. Ama ‘kalsın, arayana başka yeri pazarlarım’ bakışı ile tüketici yanıltılıyor.”
EİDS sisteminin zorunlu olmasıyla ilanlarda düşüş beklendiğini, ama olmadığını belirten Özelmacıklı, bunun nedenini de şöyle anlattı: “En yaygın kullanılan ilan sitesinde, ilanın yayında kalma süresi bir aydı. Biz de düzenleme sonrası bu süre bitince sahte ilanların eleneceğini düşündük. Ancak ilan sitesi ani düşüşü önlemek için bir aylık süreyi 3 aya çıkarttı. Bu nedenle düşüş yaşanmadı.”
SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK bugün KOBİ’ler için sadece çevreye duyarlılık anlamına gelmiyor. Küresel tedarik zincirlerine katılmak, AB ile ticaret yapmak, e-ticarette büyümek ve değişen piyasa koşullarında ayakta kalmak isteyen işletmeler için stratejik bir zorunluluk.
Peki, KOBİ’ler bu zorunluluğun ne kadar farkında, hangi noktalarda zorluk yaşanıyor ve nasıl bir yol haritası izlenmesi gerekiyor? Metsims Sürdürülebilirlik Müdürü ve Çevre Mühendisi Orhan Atacan sorularımızı yanıtladı.
Büyük ölçekli şirketlerin özellikle ihracattaki güçlü konumları nedeniyle dönüşüme daha erken adapte olduğunu, KOBİ’lerin de hem rekabet baskısı hem de küresel beklentiler doğrultusunda sürece hızla uyum sağlandığını belirten Atacan, “Türkiye’nin ihracatında KOBİ’lerin payının yüzde 35’i aşmış olması ve ihracatçı KOBİ sayısındaki düzenli artış, sürdürülebilirliğin artık stratejik bir başlık haline geldiğini gösteriyor. Ayrıca küresel dijital platformlarda var olabilmek için sürdürülebilirlik kriterlerine uyum giderek daha belirleyici hale geliyor. Dolayısıyla sürdürülebilirlik artık yalnızca çevresel bir sorumluluk değil, dijital rekabetin de bir gerekliliği” diye konuştu.
ÖLÇÜM YAPMAK YETERLİ DEĞİL
Birçok KOBİ için sürdürülebilirlik yatırımlarının başlangıçta bir maliyet kalemi olarak algılandığına dikkat çeken Atacan, “Özellikle müşteri talebi ya da ihracat pazarı zorunluluğu yoksa bu alandaki yatırımlar ertelenebiliyor. Ancak kamu teşvikleri ve uluslararası finansman mekanizmaları bu algıyı değiştirmeye başladı” dedi ve şöyle devam etti: “KOBİ’lerde karbon ayak izi hesaplamaları ile enerji ve su verimliliği takibi her geçen gün daha yaygın hale geliyor. Özellikle doğrudan veya dolaylı ihracat yapan firmalar, müşteri beklentilerini karşılamak adına daha sistematik çalışıyor. Ancak küresel ölçekte artık yalnızca ölçüm yapmak yeterli değil; azaltım hedeflerinin kamuya açık biçimde beyan edilmesi bekleniyor.”
EN KRİTİK SORUN ‘STRATEJİ’
Atacan, sürdürülebilirlik sürecinde sanılanın aksine en kritik sorunun teknik bilgi ya da finansman olmadığını söyledi. “En büyük eksiklik strateji ve önceliklendirme” vurgusu yapan Atacan, “Pek çok KOBİ, neyi neden yaptığını netleştirmeden ölçüm, raporlama veya yatırım adımlarına geçiyor. Bu da sürdürülebilirliği parça parça, reaktif ve çoğu zaman verimsiz bir sürece dönüştürüyor. Doğru bir yol haritası oluşturulduğunda teknik eksikler giderilebiliyor, finansmana erişim planlanabiliyor. Ancak stratejik çerçeve olmadığında sağlanan destekler bile beklenen etkiyi yaratmayabiliyor” ifadelerini kullandı.
Program kapsamında; yüksek faizle kullandırılmış mevcut krediler, KOSGEB ve KGF kefaletiyle refinanse edilerek daha sürdürülebilir koşullara taşınabilecek. Anapara bakiyesi 12.5 milyon TL’ye kadar olan ve geri ödemelerinde 30 günü aşmayan gecikmesi bulunan krediler; 48 aya kadar vade, yıllık yüzde 36 maliyet, en az 6 ay anapara ödemesiz dönem imkânlarıyla yeniden finansman kapsamına alınabilecek.
30 MİLYAR TL LİMİT
Program, işletmelerin kredilerinin sorunlu kredi sınıfına düşmesi beklenmeden erken müdahale yaklaşımıyla kurgulandı. İşlemler, yeniden yapılandırma değil refinansman olarak değerlendirileceğinden, KOBİ’lerin kredi notu ve risk profili olumsuz etkilenmeyecek. Böylece üretim, istihdam ve yatırım faaliyetlerinin kesintisiz sürdürülmesi hedefleniyor.
Refinansman kredileri, KGF–KOSGEB risk paylaşımı modeli kapsamında kefaletlendirilecek. İşletme başına azami 10 milyon TL, toplamda 30 milyar TL kefalet limiti, kredilerde yüzde 80 kefalet oranı uygulanacak.
Programla bu yıl 30 milyar liralık bir kefalet hacmi oluşturup böylelikle 37.5 milyar liralık krediye erişim imkânı sunulacak.
Bu yapı ile hem bankacılık sisteminde aktif kalitesinin korunması hem de KOBİ’lerin finansmana erişiminin kolaylaştırılması amaçlanıyor. Halihazırda KGF kefaletli kredisi bulunan işletmeler de programdan yararlanabilecek.
KİMLER YARARLANACAK?
Programa;
