1- FİYAT YÜZDE 50 DAHA UCUZ
Açıklanan projede İstanbul’da fiyatlar 1 milyon 950 bin TL ila 2 milyon 950 bin TL arasında değişiyor. Diğer illerde ise 1 milyon 800 bin TL’den başlıyor, 2 milyon 650 bin TL’ye kadar çıkıyor. Bu da gösteriyor ki metrekare satış fiyatı 32-37 bin TL seviyesinde.
Bugün konutun metrekare maliyeti ortalama 30 bin TL’ye geldi. Üstelik arsa buna dahil değil. Bir o kadar yük de arsadan gelince özel sektör için maliyet 60 bin TL seviyesine çıkıyor. İşin kârı da hesaba katılınca tüketicinin karşılaştığı rakam daha da yükseliyor. Peki TOKİ ne yapıyor? Arsa maliyeti olmadan ve kâr amacı gütmeden üretim yapıyor. Böylece fiyatlar özel sektöre kıyasla yüzde 40-50 avantajlı hale geliyor.
Kıyaslama için bir de satıştaki konutların, yani ikinci elin ortalamasına bakalım. Yapılan araştırmalara göre; ortalama metrekare satış fiyatı ülke genelinde 38 bin TL’yi, İstanbul’da 53 bin TL’yi geçti. Üstelik bu evler sıfır değil, ilan fiyatlarından yola çıkarak yapılan bir hesaplama. Bu da gösteriyor ki sosyal konut projeleri ikinci ele kıyasla da büyük avantaj sunuyor, üstelik yeni ve güvenli bir konut sahibi yapıyor.
2- AİDAT GİBİ TAKSİT
Sosyal konut projelerinde İstanbul’da taksitler 7 bin 313 TL ile 11 bin 63 TL aralığında değişirken, diğer illerde 6 bin 750 TL ile 9 bin 938 TL bandında. Bu da kira gibi taksit fırsatını bir adım öne taşıyor, adeta aidat öder gibi ev sahibi yapıyor.
Bu noktada vatandaşın aklına ‘ya taksitlerde fahiş artış olursa’? sorusu gelebilir. Sosyal konutta taksitler yılda 2 kere yapılan memur maaş zam oranına göre artıyor. Ancak bu üst sınır. TOKİ, bu oranın yüksek olması halinde vatandaşı korumak için daha düşük zam yapıyor. Geçmişte bunun örnekleri oldu.
1. Vatandaş doğrudan ev alabilecek mi?
Sosyal konut projelerinde doğrudan ev alınamıyor. Vatandaş önce başvuru yapacak, sonra kura ile hak sahipleri belli olacak.
2. Kuraya başvuru ne zaman, nasıl olacak?
Başvurular Ziraat, Halkbank ve Emlak Katılım Bankası üzerinden ve e-Devlet aracılığı ile yapılacak. 10 Kasım - 19 Aralık 2025 tarihlerinde talep toplanacak. Hak sahibi belirleme kuralarının çekimi ise 29 Aralık 2025 - 27 Şubat 2026 tarihleri arasında gerçekleşecek. Vatandaş başvuru için 5 bin TL ödeme yapacak. Kurada hak sahibi olamazsa parasını geri alacak.
3. Kimler başvuru yapabilecek?
Kuraya herkes başvuramıyor. Evlerin gerçek ihtiyaç sahibine ulaşması için bazı kriterler aranıyor. Şöyle:
* 18 yaşını doldurmuş olmak ve en az 10 yıldır TC vatandaşı olmak ilk şart.
* Tapuda kendi, eşi ve çocuklarının üzerine kayıtlı evi olmayanlar başvuru yapabilecek.
Bu sözler, Türk denizcilik sektörünün yaşadığı sıkıntıları anlatmak için söylendi. Önceki gün, Yat ve Tekne Endüstrisi Derneği (YATED) tarafından düzenlenen toplantıda, hem yerli üreticilerin hem de tüketicilerin sorunları detaylarıyla aktarıldı. YATED Yönetim Kurulu Başkanı Murat Bekiroğlu, satışlarda yüzde 40’a varan düşüşler yaşandığını, geçen yıl 2.2 milyar dolara çıkan ihracatın bu yıl yüzde 10 gerileyeceğini söyledi. Peki yaşanan kaybın nedenleri neler? Bekiroğlu şöyle özetledi:
VERGİLER PEŞ PEŞE GELDİ
“2017’de ÖTV’nin kaldırılması ve KDV’nin yüzde 18’den yüzde 1’e düşürülmesiyle tekne alımları artmıştı. O dönemde esnaf, beyaz yakalı uygun finansman modelleriyle tekne sahibi olabiliyordu. Bu sayede yeni üreticiler de ortaya çıktı. Pandemiyle birlikte bu üretim daha da hızlandı, ihracat da başladı. Ancak son dönemde tablo tersine döndü. Bu yıl peş peşe önce KDV yüzde 20’ye çıktı, sonra yüzde 8 ÖTV getirildi. Eskiden ticari üretim yapanlara KDV muafiyeti tanınıyordu, artık yalnızca 24 metre üzeri teknelere veriliyor. Oysa Türkiye’deki üreticilerin büyük kısmı 24 metre altı tekneler üretiyor, teşvikten yararlanamıyor.
Sektördeki bir diğer temel sorun marina kapasitesi. Türkiye’de toplam bağlama kapasitesi 28 bin civarında. Fransa’da 250 bin, İtalya’da 160 bin, İspanya’da 130 bin. Üstelik Türkiye İtalya’dan 4 kat, Yunanistan’dan 5 kat pahalı. Bu fark, tekne sahiplerini Yunanistan gibi ülkelere yönlendiriyor. Tüm bunların yanında finansmana erişim sorunu da büyüyünce sektör büyük bir çıkmaza girdi.” Artan maliyetlerle yerli üreticilerin rekabet gücünü kaybettiğini belirten Bekiroğlu, hem büyük tersanelerin hem de küçük üreticilerin işçi çıkarmaya başladığını da ekledi.
YABANCI BAYRAĞA KAÇIŞ BAŞLADI
YATED Yönetim Kurulu Üyesi Bülent Cüncan ise vergiler nedeniyle ‘yabancı bayrak kaçışının’ başladığını anlattı. Cüncan, “Af kanunu çıkmış ve binlerce tekne Türk bayrağına geçmişti. Şimdi KDV artışı ve ÖTV gelmesiyle birlikte yeniden kaçış başladı. 10 milyon Euro’luk tekne alacak biri yaklaşık 3 milyon Euro vergi ödemeli. Ödemek istemeyen de yabancı bayrağı seçiyor” dedi.
Üreticilerin ayakta kalmak için çeşitli yöntemler denediğini belirten Cüncan, “Nakit akışı çok az; bazıları ev veya araba takasıyla satış yapıyor. Bazıları da bugün üretemeceği rakama tekne satıyor” dedi. Sektörün mega yatlardan ibaret olmadığına, orta gelirli kesimin de bu vergilerden zarar gördüğüne dikkat çeken Cüncan, “Bir tarafta mega yatlar var, diğer tarafta 4–5 metrelik küçük teknelerle balığa çıkan emekliler. Aslında sektörü ayakta tutan da bu amatör denizciler” diye konuştu.
YÜZLERCE TEKNE GÖRÜCÜYE ÇIKACAK
Son 1.5 yılda konut fiyatında reel gerileme görülse de, gelinen noktada ulaşılan rakamlar bütçeleri zorluyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın açıkladığı ortalama metrekare fiyatları gösteriyor ki; çok değil bundan 5 yıl önceki fiyatlarla bugün peşinat dahi ödemek mümkün değil. İşte yaşanan dikkat çekici değişim:
2022’DE SIÇRAMA OLDU
* Konut fiyat artışında sıçrama 2022’de oldu. Düşük faiz kampanyası, merkez bankasının faiz düşürmesi sonrası birikimlerin konuta geçişi talebi tetikledi. Artan maliyetlerin de etkisi ile bu dönemde fiyatlar hızla yükseldi. 2021’in ilk 9 ayında yüzde 30 seviyesinde olan yıllık fiyat artışı yıl sonunda hızlandı, 2022’de ise yüzde 186 ile zirve yaptı. 2023’ün ilk yarısında yüzde 100’ün üzerinde olan artış, ikinci yarısında yüzde 80-90 ile çift hanelere düştü. 2024’e yüzde 70 artışla başlanırken, sonrasında adım adım düşüşle yüzde 30 seviyesine kadar gelindi. Bu yıl ise ilk 9 ayda nominal artış 31-32 bandında.
* 2021 yılının 3. çeyreğinde Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 4 bin 895 TL olurken, 2025 3. çeyrekte 42 bin 557 TL’ye çıktı. Yani çok değil, 5 yıl önce 100 metrekare evin ortalama değeri 489 bin 500 TL idi, bugün ise 4 milyon 255 bin 700 TL oldu.
* Ev sahibi olmanın en zor olduğu illerden İstanbul’da da benzer bir sıçrama görüldü. 2021 3. çeyrekte 7 bin 861 TL olan metrekare fiyatı bugün 68 bin 674 TL. Yani 100 metrekare evi 5 yıl önce 786 bin 100 TL’ye almak mümkünken, bugün ortalama değer 6 milyon 867 bin 400 TL.
YÜZDE 1000’İ AŞTI
* En çok konut satışı olan 10 ilde 2021 ile 2025 3. çeyrek verilerini kıyasladığımızda; İstanbul’da artış yüzde 775, Ankara’da yüzde 982, İzmir’de yüzde 737, Antalya’da yüzde 802, Mersin’de yüzde 883, Bursa’da yüzde 815, Gaziantep’te yüzde 575, Tekirdağ’da yüzde 995, Konya’da yüzde 849, Kocaeli’nde yüzde 1003 oldu.
Hedef belirleme: E-ihracatta başarılı olmak için öncelikle ihraç edeceğiniz ürünleri göz önünde bulundurarak, hedef pazarınızı doğru şekilde analiz etmeniz gerekir. Hangi ülkelere veya bölgelere satış yapmak istediğinizi ve bu pazarlarda hangi ürün veya hizmetlerin talep gördüğünü belirlemeniz sürecin ilk adımında büyük fayda sağlar.
Şirket kurulumu: Şirket olmak, müşterilerinizin gözünde daha güvenilir bir imaja sahip olmanızı sağlarken, gelecekteki büyüme ve gelişme planlarınız için sağlam bir temel oluşturur. Aynı zamanda, marka bilinirliği elde etme, kurumsal imajın güçlendirilmesi gibi faydalar elde ederken, Ticaret Bakanlığı’nın sunduğu e-ihracata yönelik desteklerden de faydalanmanız mümkün hale gelir.
Platform seçimi: Doğru e-ihracat modelini seçmek, satışlarınızın daha hızlı artmasından kârlılığa, müşteri memnuniyetinden işinizin sürekliliğine kadar birçok konuda size avantaj sağlar. E-ihracat iş modelini uygulamak ve satış yapmak için; kendi e-ticaret sitenizi ya da uluslararası pazaryeri platformlarını tercih etmeniz mümkün.
RAKİPLERE DE BAKIN
Ürün listeleme: Ürünlerinizi veya hizmetlerinizi çevrim içi olarak herhangi bir pazaryerinde veya kendi e-ticaret sitenizde satmaya başlamadan önce, ürün listeleme işleminin titizlikte tamamlanmış olması gerekir. Tüm bilgileri eksiksiz ve doğru bir şekilde girdikten sonra ürünlerinizi yayınlayabilirsiniz.
Performans takibi: Ürünlerinizi listeledikten sonra ürünlerin performanslarını takip etmeniz de fazlasıyla önem taşır. Performans takibi ve iyileştirmeler için çeşitli raporlama araçlarını kullanarak satış faaliyetlerinizin performansını iyileştirme imkânınız bulunur. Aynı zamanda, rakiplerinizin e-ticaret sitelerini ya da pazaryerlerinde benzer ürünleri satanların mağazalarını da inceleyerek çeşitli güncelleme ve eklemeler yapmanız da gelişiminize katkı sağlar.
MARKA DEĞERİ ÖNEMLİ
Marka tescili:
Konut satışlarında artış hız kesmiyor. Geçen yıl temmuzdan bu yana, yani tam 15 aydır yükseliş ivmesi sürüyor. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan eylül verileri de konuta talebin canlılığını ortaya koyuyor. Açıklanan son verilerde öne çıkan detaylar şöyle:
* Ülke genelinde konut satışları eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 6.9 artarak 150 bin 657 oldu. Böylece çifte rekor yaşandı. Hem ‘yılın en yüksek aylık satışı’ gerçekleşti, hem de ‘tüm zamanların en yüksek eylül verisi’ görüldü.
EVLER PEŞİN VE SENETLE ALINDI
* Yüksek faiz, bankaların kredi verme noktasındaki iştahsızlığı ve kredi kullanımına gelen kısıtlamalar banka kredili satışların büyümesini engelliyor. Eylülde, kredili satışlar faizlerin bir miktar gerilemesinin de etkisiyle yüzde 34.4 artarak 21 bin 266 oldu. Adet bazında 2025’in en yüksek rakamı görülse de toplam konut satışları içinde kredili satışların payı sadece yüzde 14.1 olarak gerçekleşti.
* Bankaya gitmeyen vatandaş evleri peşin ve senetle aldı. ‘Diğer satış’ olarak adlandırılan bu yöntemle satışlar, geçen yıla göre yüzde 3.4 artarak 129 bin 391 oldu. Toplam satış içinde payı yüzde 85.9 olarak açıklandı. Yani her 100 kişiden 86’sı evini birikimiyle ya da şirketlere borçlanarak satın aldı.
AĞIRLIK YİNE İKİNCİ ELDE
* Tüketici fiyat avantajı nedeniyle eylülde de ağırlıkla ikinci el konutları tercih etti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışı eylülde yıllık yüzde 7.8 artarak 103 bin 540 oldu. Toplam satışta ikinci elin payı yüzde 68.7 olarak hesaplandı. Sıfır konut satışı da yüzde 5 artarak 47 bin 117 oldu ve payı yüzde 31.3’e çıktı. Büyük bir sıçrama olmasa da sıfır konut satışında bu yılın en yüksek payı görüldü.
* Yabancıya konut satışı gerilemeye devam etti. Eylülde yıllık yüzde 7.7 azalarak bin 867 oldu ve yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1.2 olarak gerçekleşti. 9 aylık tabloda ise yabancıya satış yüzde 12.6 azalarak 14 bin 944 oldu.
Kamudan konuta erişimi kolaylaştıracak bir hamle daha geldi. Türkiye’de yüzde 56’ya kadar düşen ev sahipliği oranını 2035 yılına kadar yüzde 66’ya çıkarmak isteyen kamu, bir yandan sosyal konut hazırlıkları yaparken, bir yandan da orta ve orta üstü gelir grubu için şartları iyileştirmeye çabalıyor. İşte tam da bu amaçla Emlak Konut GYO ve Emlak Katılım işbirliği ile yeni bir model hayata geçirildi.
Geçtiğimiz haftalarda Emlak Katılım’la Türkiye’de ilk kez bir kamu bankası faizsiz finansman sektörüne girmişti. Emlak Konut GYO’nun, hayata geçirdiği ‘Yeni Yuvam Modeli’ ise faizsiz finansman sistemini bir adım öteye taşıyacak, daha avantajlı hale getirdi. Bu yeni modelle, diğer tasarruf finansman sistemlerinden farklı olarak çekiliş, sıra veya dönemsel teslimat süresi olmadan Emlak Konut projelerinden doğrudan konut sahibi olma imkânı sağlanacak. Vatandaşlar, faiz, peşinat ve ara ödeme olmadan, 60 ay vade imkanı ile ev sahibi olacak. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı TOKİ iştiraki Emlak Konut GYO ile kamu sermayeli katılım bankası Emlak Katılım işbirliğinde hayata geçen modelin detayları şöyle...
5 SORUDA YENİ MODEL
1. Yeni Yuvam Modeli nasıl işliyor?
Vatandaşlar önce Emlak Konut’a başvurarak almak istedikleri konutu seçiyor. Konut bedelinin yarısı için peşinat olmadan faizsiz borçlanma imkânı sunuluyor. Kalan tutar ise Emlak Katılım Tasarruf Finansmanı Kurumu tarafından faizsiz finansman desteğiyle karşılanıyor. Yani yarısı Emlak Konut bünyesinde, diğer yarısı faizsiz finansman sistemi üzerinden taksitlendiriliyor.
2. Alıcı için avantajları neler?
Yeni model banka kredisinden ya da diğer tasarruf finansman sistemlerinden daha avantajlı. Şöyle:
* Ödemeler tamamen anapara üzerinden taksitlendiriliyor. Bu yönüyle model, klasik banka kredilerinden farklı olarak faizsiz, kefilsiz ve daha erişilebilir bir finansman imkânı sunuyor.
Özellikle 6 Şubat depremleri sonrası 11 ilde başlayan yeniden inşa süreci betona talebi tetikledi. Türkiye Hazır Beton Birliği (THBB) Başkanı Yavuz Işık, yüksek kârlılık hedefiyle sektöre giren bazı firmaların yeterli deneyime sahip olmadığını, üretimde istenen standartları yakalayamadıklarını söyledi. Işık, “Talep artacak, bu işte çok para var diyenler sektöre girdi. Ancak bazıları betonun b’sini dahi bilmiyorlar” ifadelerini kullandı.
TEKNİK VE MALİ ŞARTLAR GELMELİ
Seköre giriş için herhangi bir şart aranmadığına dikkat çeken Işık, “Maalesef bugün karar veren yarın hazır beton sektörüne girebiliyor. Bu nedenle mesleğe girmek için bariyerlere ihtiyaç var” dedi. Işık, tıpkı müteahhitlerde olduğu gibi sektöre giriş için mali ve teknik yeterlilik şartı getirilmesi gerektiğini ifade etti.
Hazır beton üretiminin 2024’te bir önceki yıla göre yüzde 9.2 artışla 130 milyon metreküpe ulaşarak tarihinin en yüksek seviyesini gördüğünü belirten Işık, “Üretimin yüzde 65’ini birliğimize üye büyük firmalar yapıyor. Bu firmalar, tesislerin sürekli ve habersiz olarak denetlendiği Kalite Güvence Sistemi’ne (KGS) göre üretim yaptığı için gözünüz kapalı beton alabilirsiniz. Kalan kesimdeki kimi firmalarda ise merdiven altı üretim olduğunu biliyoruz” ifadelerini kullandı.
“Yaklaşık 200 milyar liralık cirosu ve 45 bini aşkın istihdamıyla Türkiye, Avrupa’nın en büyük hazır beton üreticisi konumunda” diyen Işık, yıllık ortalama 130 milyon metreküp üretimin 10 yılda 170 milyona kadar çıkacağını belirtti ve iç pazarda beklenen büyümenin nedenlerini şöyle özetledi:
SOSYAL KONUTLA ÜRETİM ARTACAK
“Deprem bölgesinde 300 bini aşkın konut teslim edildi. Bölgede ortalama 2-3 yıl sürecek çalışmalar var. Bunun dışında alınan yapı ruhsatları yeni üretimde artış olacağını gösteriyor. Faizler düşünce üretim iştahı daha da açılacak. Ülke genelinde 6.5 milyon, İstanbul’da acil dönüşmesi gereken 600 bin konut var. Yani dönüşüm kaynaklı talep olacak. Tüm bunların yanında devlet yıl sonunda 500 bin sosyal konut seferberliği başlatacak. İlk kez yapılacak kiralık sosyal konutların İstanbul’dan sonra diğer illere de yayılmasını bekliyoruz. Tüm bu tablo bize sektörün büyüme potansiyelini gösteriyor.”
