Ticaret Bakanlığı, taşınmaz satışlarında alıcı ve satıcıların dolandırıcılık, hırsızlık ve sahtecilik riskine maruz kalmaması, kayıt dışılığın azaltılması, para transferinin güvenli bir ortamda gerçekleştirilmesi amacıyla ikinci el araç satışlarında uygulanan ‘Güvenli Ödeme Sistemi’ni taşınmaz satışlarında da zorunlu hale getirmeye hazırlandığını açıkladı. Bu amaçla Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te değişiklik çalışması başlatıldı. Değişiklikle 1 Mayıs 2026’dan itibaren taşınmaz satışlarında ödemenin nakit, havale veya elektronik fon transferiyle yapılması halinde, bedelin taşınmaz mülkiyetiyle ‘eş zamanlı el değiştirmesini’ sağlayan sistem üzerinden gerçekleştirilmesi gerekecek.
Yönetmelik değişikliği taslağı, kamu kurumları ile sektör temsilcilerinin görüşüne açıldı. Gelen görüşler doğrultusunda taslağa son şeklinin verilmesi planlanıyor. Peki yapılan çalışma ile ne değişecek? Bu soruyu gayrimenkul ticaret platformu Gaboras’ın CEO’su Ruhi Konak yanıtladı.
“Yeni sistemle birlikte ev alım satımında yaşanan ‘parayı verdim, tapuyu alamadım’ ya da ‘tapuyu verdim, para gelmedi’ endişeleri tarihe karışıyor. Güvenli ödeme modeliyle hem alıcı hem satıcı devlet ve banka güvencesi altına alınıyor” diyen Konak yeni dönem için şu bilgileri verdi:
SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK
“Gayrimenkulde güvenli ödeme sistemi, alıcıdan çıkan paranın doğrudan satıcının hesabına gitmesini engelliyor. Para, ‘güvenli bir havuz hesapta’ tutuluyor. Tapu devri gerçekleştiği anda hesaba aktarılıyor. Bu sistem bankalar, yetkili ödeme kuruluşları ve tapu sistemiyle entegre şekilde çalışıyor. Yeni dönemde süreç şu şekilde işleyecek: Alıcı ve satıcı satış bedelinde anlaşacak. Güvenli ödeme sistemi üzerinden işlem başlatılacak. Alıcı, satış bedelini satıcının hesabına değil, sistemin güvenli hesabına yatıracak. Bu para tapu devri gerçekleşene kadar kilitli kalacak. Tapu müdürlüğünde satış işlemi tamamlandığında sistem otomatik olarak devreye girecek ve para satıcının hesabına aktarılacak. Tapu devri gerçekleşmezse, para alıcıya iade edilecek.”
Yeni sistem henüz devreye girmese de farklı güvence modelleri de var. İlk olarak 2015’te Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Takasbank işbirliği ile Taputakas devreye alınmıştı. Sistemin kullanılması halinde alıcı ve satıcılardan, satış bedeline bakılmaksızın 200 TL tahsil ediliyor. Ayrıca bazı bankalar da benzer modelleri sunuyor. Yeni dönemde güvenli ödeme tercih olmaktan çıkıp zorunlu hale gelecek ve cüzi bir fiyatla güvenli alım-satım yapılacak.
REELDE düşen fiyatlar yatırımcıyı, kiracılığın zorluğu evi olmayanı harekete geçirdi, 2025 yılında konut satışında tarihi rekor kırıldı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) aralık ayına ilişkin konut satış verilerini açıkladı ve konutta 2025 yılının karnesi netleşti. Gelin detaylara bakalım...
Önce yılın son ayına mercek tutalım. Türkiye genelinde konut satışları aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 19.8 artarak 254 bin 777 oldu. Böylece ‘tüm zamanların en yüksek aylık satışı’ gerçekleşti.
Aralıkta banka kredili konut satışı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 25.2 artarak 29 bin 149 oldu. Adet bazında yılın en yüksek rakamı görülse de toplam konut satışı içinde kredili alımın payı sadece yüzde 11.4 olarak hesaplandı.
Bu oran yılın en düşüğü olarak kayıtlara geçti. Bir miktar gerileme olsa da faizin yüksekliği ve kredi kısıtlamaları banka yoluyla alımı dip noktaya getirdi.
Peşin ve senetli alımı gösteren diğer satışlar ise aralıkta yüzde 19.2 arttı ve 225 bin 628 oldu. Bu yolla alımın payı yüzde 88.6 olarak hesaplandı.
Aralık ayında yapılan satışlar içinde sıfır konutun payı yüzde 38, ikinci elin ise yüzde 62 oldu. Sıfır konut payının, Temmuz 2019’dan sonraki en yüksek oran olması dikkat çekti.
Gelelim 2025’in tamamına... Yıl genelinde konut satışı bir önceki seneye göre 14.3 artarak 1 milyon 688 bin 910 oldu. Böylece yıllık satışta tarihi zirve görüldü. 2025 öncesi en yüksek satış 1 milyon 499 bin ile 2020 yılında gerçekleşmişti.
2025 yılında banka kredili satış yüzde 49.3 artarak 236 bin 668’e yükseldi. Toplam satıştaki payı yüzde 14 oldu.
KONUT fiyatları yılı reel düşüşle kapattı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) aralık ayına ilişkin konut fiyat endeksini yayımladı. Fiyatlar aralık ayında bir önceki aya göre yüzde 0.2, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 29 arttı, reel olarak ise yüzde 1.4 azaldı. Böylece aylık artışta Nisan 2020’den sonra, yıllık artışta da son 14 ayın en düşük oranı kayıtlara geçti. Reel düşüş 2024 Şubat’ta başlamış ve düşüş serisi 21 ay sonra geçtiğimiz kasımda sona ermişti. Bir aylık molanın ardından yılın son ayında yeniden düşüş yaşandı.
3 büyük ile bakıldığında; Ankara ülke genelinde zirvede. Başkentte yıllık artış yüzde 34.9 olarak açıklandı. İzmir’de yıllık değişim yüzde 30.8 olurken, İstanbul’da ülke ortalamasının da altına düşerek yüzde 28.5 olarak hesaplandı. Aylık değişimde ise 3 ilde de düşüş yaşanması dikkat çekti. Ankara ve İstanbul’da yüzde 0.2, İzmir’de yüzde 0.1 gerileme görüldü.
10 İLDEKİ DURUM
TCMB, 2025 yılı 4. çeyreğine ilişkin ortalama metrekare fiyatlarını da duyurdu. Buna göre ülke genelinde ve fiyatların en yüksek olduğu 10 ilde tablo şöyle oldu:
Ülke genelinde ortalama metrekare fiyatı 45 bin 457 liraya çıktı. Böylece 100 metrekare evin ortalama fiyatı 4 milyon 545 bin 700 lira oldu. Ülke genelinde 2024 4. çeyrekte ortalama metrekare fiyatı 36 bin 61 lira, 2023 4. çeyrekte ise 30 bin 943 liraydı.
İstanbul’da metrekare fiyatı 74 bin 153 liraya yükseldi ve 100 metrekare evin ortalama fiyatı 7 milyon 415 bin 300 lira oldu. Megakentte 2024 4. çeyrekte metrekare fiyatı 55 bin 503 lira, 2023 4. çeyrekte ise 48 bin 898 liraydı.
EN PAHALI MUĞLA
İzmir’de ise ortalama metrekare fiyatının 49 bin 584 liraya ulaşması ile 100 metrekare için hesaplanan ortalama fiyat 4 milyon 958 bin 400 liraya çıktı.
Zirvenin konuşmacılarından Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürü Sezayi Köse, “İstanbul ölçeğinde zaman kritik, sorumluluğumuz büyük” diyerek söze başladı. İstanbul’da 1.5 milyon bağımsız birimin riskli olduğunu belirten Köse, “Bugüne kadar 1.2 milyon bağımsız birimin dönüşümü tamamlandı. Yüzbinlerce bağımsız birimin aktif bir şekilde çalışması devam ediyor. Kentsel dönüşümde yaşanan tıkanıklıkları çözmek için gerekli mevzuat düzenlemeleri yapıldı. Finansman noktasında da Yarısı Bizden kampanyası devreye alındı” dedi.
Kampanya ile her bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği olmak üzere toplam 1 milyon 875 bin TL’lik finansman sağlanmasının vatandaşı cesaretlendirdiğini anlatan Köse, 2025’te İstanbul’da riskli yapı tespitinde rekor kırıldığını kaydetti. Köse, “İstanbul’da, dönüşüm yasasının çıktığı 2012’den bugüne kadar geçen sürede en çok riskli yapı tespiti 2025’te yapıldı. Bugün her sokakta bir dönüşüm çalışması görüyoruz. Şu an İstanbul’da 85 bin bağımsız birim bu kampanya ile dönüşüyor. 155 bini de yolda” dedi. Köse, uluslararası finansman kuruluşlarıyla kredi ve hibe görüşmeleri yaptıklarını ekledi.
METREKARE DEĞİL İNSAN MERKEZLİ
“Artık yapı yenilemeye sıkışmış, rantsal tartışmalarla, metrekarelerle daraltılmış bir dönüşüm anlayışının ötesine geçmek zorundayız” diyen İNDER Başkanı Engin Keçeli, dönüşümde metrekare hesabının değil insanın merkeze alınması gerektiğine dikkat çekti. Keçeli, gettolaşma yaratmayan vatandaşı yaşadığı yerden uzaklaştırmayan anlayışa ihtiyaç olduğunu ifade etti. Eski Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar ise yapı denetim sistemini eleştirdi, “Denetimi devlet yapar ya da akredite olmuş müşavirlik firmaları yapar. Türkiye’deki sistem mühendise, mimara hakaret. Masa başında kişiler gidip denetliyor. Sistemi ıslah etmek lazım” şeklinde konuştu.
Türkiye’de 30’uncu yılını geride bırakan KONE’nin CEO’su Philippe Delorme ile Türkiye ve Kazakistan Genel Müdürü Bora Tuncer, küresel stratejilerini ve Türkiye’ye ilişkin hedeflerini anlatmak üzere bir grup gazeteci ile buluştu.
1910’da kurulan KONE’yi bugün 2 milyar kişinin kullandığını söyleyerek söz başlayan Philippe Delorme, üç temel alanda faaliyette olduklarını dile getirdi ve şöyle sıraladı: “Yeni inşaatlara satış yapıyoruz. Mevcut ürünlere servis sağlıyoruz. 1.7 milyon ekipmanın bakımını yapıyoruz ve eski asansörleri yeniliyoruz.”
Her ülkede inşaat sektörünün durumuna göre farklı alanlara odaklandıklarını anlatan Delorme, “Büyük pazarlardan biri olan Çin’de yeni inşaat yapımında gerileme oldu. O pazarda modernize etme alanında büyüyoruz. Avrupa stabil, Asya, Afrika ve Türkiye dinamik. Türkiye’de yenilenmesi gerek asansör sayısı, yeni konut üretimi ve kentsel dönüşüm süreci önemli fırsatlar sunuyor” ifadelerini kullandı. Türkiye’de, premium pazarda kendilerini lider olarak tanımladıklarını söyleyen Delorme, Emlak Konut güvencesiyle kurulan yerli asansör markası EKA’yı sorduğumuzda ise, “Türkiye’de hem global hem yerli rakiplerimiz var. EKA da saygı duyduğumuz rakiplerimizden biri. Biz de hem global hem yerli rakiplerimize karşı rekabetçilik sunuyoruz” yanıtını verdi.
Sektörde 3 trendin öne çıktığını belirten Delorme, bunların kentleşme, dijitalleşme ve sürdürülebilirlik olduğunu söyledi. Delorme, “Hızla artan kentleşme dikey büyümeyi beraberinde getiriyor ve asansöre ihtiyaç artıyor. Dijital teknolojileri servis alanında artırmayı hedefliyoruz. Sürdürülebilirlik tarafında da iddialıyız” dedi.
MİLYONLARCA vatandaşın ortak sorunu kira bedelleri olmaya devam ediyor. Fiyatların artış hızı yavaşlasa da geldiği nokta dar ve orta gelirli haneleri zorluyor. Barınma sorunu öyle bir hâl aldı ki, İstanbul artık tersine göç veriyor. Gidemeyenlerin bütçesi ise ancak harabelere yetiyor.
Belirlenen en düşük ücret olan 28 bin lira ile nasıl bir ev kiralanır sorusuna yanıt aramak için ilan sitelerine baktık. Gelirin yüzde 30-40’ının barınma için harcanması gerektiğinden yola çıkarak seçenekleri inceledik. Geçen yıl ekim ayında yaptığımız araştırmada, harabe evlerde kiranın 6 bin TL’den başladığını yazmıştık. Bu yıl evlerin içler acısı halinin değişmediğini, kiraların 10-15 bin TL seviyesine geldiğini gördük.
EV DEĞİL ODA
Yaptığımız incelemede, 10 bin TL’ye kadar olan ilanlar içinde ev seçeneği yok denecek kadar azdı. 10 bin TL’nin altında rakama ancak megakentte oda, hatta birkaç kişiyle paylaşacağınız bir oda kiralayabiliyorsunuz. Bu evler öğrenciler, İstanbul’a çalışmaya gelenler ve yabancılar tarafından tercih ediliyor.
Aile için seçeneklere baktığımızda ise gördüklerimiz bu kadarına pes dedirtti. Eski, depreme dayanıksız binaların dışı gibi içi de dökülüyor. Çoğu bodrum ve giriş kat, gün ışı almayan evlerde kırık dökük mutfaklar, sağlıksız banyolar, küflü duvarlar, kaplaması dahi olmayan zeminler ‘bu evlerde nasıl yaşanır?’ dedirtiyor.
İŞTE SEÇENEKLER
2025 tüm zorluklara rağmen rekor yılı oldu. Reelde düşen fiyatları fırsat olarak gören vatandaşlar altın, mevduat gibi farklı yatırım araçlarındaki birikimleriyle gayrimenkule yöneldi. Yatırımcılar cazip hale gelen amortisman süresinin etkisiyle, evi olmayanlar da kiracı olmanın zorluğuyla harekete geçti. Tüm bunların sonunda 11 ayda 1.4 milyonu aşkın konut satıldı. Yıl sonu beklentisi ise 1.6 milyon ile
tarihi rekorun kırılması.
Peki, 2026’da gündem ne olacak? Gelin; vatandaş, üretici ve kamunun gözünden bakalım.
VATANDAŞIN BEKLENTİSİ
Konut satışında rekor kırılsa da Türkiye’de ev sahipliği oranı yüzde 57 ile istenen seviyenin çok altında. Ev sahipliğindeki gerilemeyi tehlike sinyali olarak gören kamu, tarihi sosyal konut seferberliğini başlattı. 81 ilde yapılacak 500 bin konut için yaklaşık 5.2 milyon başvuru geldi. Bu da ihtiyacın ve talebin en net göstergesi oldu. Ancak bu evlerde hak sahipliği kura ile belirlenecek. 500 bin vatandaş evine kavuşurken, kalan 4.7 milyon vatandaş ev umudunu rafa kaldıracak.
İşte başta bu kesim olmak üzere, orta gelirli, beyaz yakalı dahil geniş bir kitle alım fırsatı bekliyor. Alıcı cephesinde en önemli fırsat düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkânı. Konut kredi faizleri yüzde 2.49’a kadar düşse de bu oran hala çok yüksek. Bu nedenle özellikle evi olmayanlar için ‘faiz fırsatları sunulması’ ve ‘sosyal konut üretiminin artması’ bekleniyor.
ÜRETİCİNİN TALEPLERİ
Konut talebinin ve ihtiyacın olduğu gelir grubuna üretim yapılamıyor. Gayrimenkul sektöründeki oyuncular bunun nedenini ‘arsa sorunu’ olarak açıklıyor. Mevcut arsa maliyeti nedeniyle orta gelirliye üretim yapamadıklarını dile getiren üreticiler, ‘kamu-özel sektör işbirliğini’ öneriyor. Arsa mülkiyetinin devlette kaldığı, kamu kurumlarının oyun kurucu olduğu modelde, dar gelirliye satılık ya da kiralık konut üretilmesi öneriliyor. Bakanlık yetkilileri ile sıkça paylaşılan öneri için 2026’da somut adım atılacak mı merakla bekleniyor.
2024 yılında ev sahipliği oranı yüzde 56.1 ile en düşük, kiracı oranı yüzde 28 ile en yüksek seviyeye çıktı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan ‘Yoksulluk ve Yaşam Koşulları İstatistikleri 2025’ raporuna göre 2025 yılında ev sahipliği oranında iyileşme görüldü.
4 YILIN ZİRVESİ
Türkiye’de oturulan konuta sahip olanların oranı geçen yıla göre 1 puan artarak 2025 yılında yüzde 57.1’e çıktı. Kirada oturanların oranı yüzde 27, lojmanda oturanların oranı yüzde 0.9, kendi konutunda oturmayıp kira ödemeyenlerin oranı ise yüzde 15 oldu. Böylece ev sahipliğinde son 4 yılın en yüksek oranı görüldü.
NASIL ARTTI?
Ev sahipliğinin artmasında yapılan sosyal konutlar önemli bir etken olsa da en temel faktör son yıllarda kiracı olmanın getirdiği zorluklar oldu. Hızla artan kiralar, ev sahibi-kiracı ilişkilerinde tarihin en kötü döneminin yaşanması nedeniyle, kiracı olanlar şartlarını alım yönünde zorladı. Yatırımcıların yanında oturmak için ev alanların da etkisiyle 2025 yılında konut satışında rekor kırıldı. 11 ayda 1.4 milyon adete ulaşan satışların yıl sonunda 1.6 milyon seviyesine gelmesi bekleniyor.
2035 HEDEFİ YÜZDE 66
