KENTSEL DÖNÜŞÜM
TÜRKİYE’nin nüfusu son 50 yılda adeta yer değiştirdi. 35 milyon kişi 15 kente toplandı. Göçlerin belli dönemlere sıkışması çok kötü bir yapı stoku oluştu ve şimdi dönüşüm için herkesin üzerine düşeni yapması gerekiyor. Devlet, belediye, vatandaş, müteahhit ve işin finansman halkası bankalar bu fırsatı iyi değerlendirmek zorunda.
Türkiye, 1950’lerden 2000’li yılların başlarına kadar çok güçlü iki göç dalgası yaşadı. Biri sanayileşme sonucu ‘köyden kente’ göç, diğeri ise 1980’lerin ortalarından itibaren ‘bölgesel terörden kaçış nedeniyle’ yaşanan göçtü. Bu furya şeklindeki göçün sonucu, 35 milyon nüfus 15 kentte toplanmış durumda. Ülkenin toplam yapı kalitesi hem dayanıklılık hem de yaşam standartlarına uygunluk açısından çok kötü durumda. Türkiye 20 yıllık bir kentsel dönüşüm için düğmeye basmış durumda. Bana göre, ülkemiz için bu ‘kentsel dönüşüm projesi’ son fırsat. Hem depremlerden önceki son fırsat hem de siyasi kararlılık açısından son fırsat. Çünkü, böyle büyük bir dönüşümü koalisyonların başarması pek mümkün değil. Yoğun göç alan kentlerimizin zaten var olan ‘çekirdek yerleşim yerleri’ hariç yeni beldeleri, ilçeleri çok sıkıntılı bir yapılaşma süreci yaşadı. Arsalar genellikle haksız kazanç konusu yöntemlerle elde edildi. En namuslusu tarladan bozma hisseli satışlardan elde edildi.
Tapu Tahsis Belgeleri verildikten sonra bazı haklar netleşti. Hizmet açısından ise aslında vatandaş sanıldığı kadar şanslı değildi. Elektrik kaçak yayıldı ama su ve kanalizasyon için yıllarca sıkıntı yaşayan vatandaşlar devlet hizmeti ilk ulaştığında altyapı parasını peşin ödemek zorunda kaldılar. Abonelik, mahsuplaşmalarla mümkün olabildi. Böyle mahallelerde sosyal tesis, çocuklar için oyun alanı, yeşil alan yok denecek kadar az olabildi.
GECEKONDUDAN ÇİRKİN MAHALLEYE
Gecekonduların birkaç katlı apartman bozması binalar haline dönüşümü ise daha çok 1990’lara doğru hızlandı. Ayrı odaları olmayan çocuklar büyüdü ve evlenme çağı geldiğinde mevcut yapılara eklemeler başladı. 1990’ların koalisyonlu ve renkli belediyeleri, bu ‘kötü’ dönüşüme geçit verdi. 3-4-5 katlı binalara dönüşüm böylece gerçekleşti. İstanbul, Ankara, İzmir başta olmak üzere kentlerin büyük bir bölümü, bitişik nizamlı mühendislik hizmeti almamış, çok az demir kullanılmış uzun yıllar sıvasız kalan binalarla doldu. Parksız, yeşilsiz, okulları bile spor ve oyun alanından mahrum mahallelerimiz daha da büyüdü daha da kalabalık hale geldi.
VE KRAL ÇIPLAK
Memleketin yapı stokunun ne kadar kötü ve ölümcül olduğunu bize kanıtlayan ise ne yazık ki depremler oldu. Depremler ‘kral çıplak’ dedi ve artçı sarsıntılar geldikçe ülkenin gündemine yapı stokunu yenileme fikri iyice oturdu. Şimdi kentsel dönüşümü başlatmış durumdayız. Ara sıra siyasi konulara malzeme edilse de pek net bir muhalefet de yok. Ancak hepimizin anlaması gereken en önemli nokta birçoğumuza hatta içinde yaşayanlara göre de ‘kalitesiz, çirkin, ilk depremde yıkılabilecek’ bu binalar yine de sahipleri için çok değerli. Hatta onlar için ‘hayati öneme’ sahip. Ve kaybetme korkusu yaşıyorlar. O yüzden de çözüm zor. Her ne kadar rant çok sevimsiz olsa da unutmamak lazım; bu insanlar sadece ellerindekinden ‘daha değerli’ bir gayrimenkule sahip olacaklarsa dönüşüme katılırlar
Bankalar çözümün anahtarı olacak
Bence kentsel dönüşümün finansman kaynağı büyük ölçüde bankalardan gelecek. Çünkü, kentsel dönüşüme konu alanlarda yaşayan ve bu projeye katılacak olan kitle, bugüne kadar konut kredi kullanmamış durumda. Çünkü bu kitlenin konutları zaten krediye uygun değildi. Bu konutların alım satımı da bankacılık sistemine girmeden yapılıyordu. Şimdi ise bu büyük kitlenin konutları ruhsatlı, iskânlı konutlar haline geliyor. Üstelik projelerde garantör olarak genellikle bir ya da birkaç kamu kurumu da var. Bu durumda bankalar çok verimli bir pazara kavuşuyorlar demektir. Kentsel dönüşümü 20 yıllık bir proje olarak düşünürsek, mekanizmayı iyi kurarak, 10 yılda 400 milyar dolar dönüşüm için konut kredisi kullandırmak mümkün.
35 milyon nüfus 15 şehirde toplandı
TÜIK 2012
1 İstanbul 13.710.512
2 Ankara 4.630.735
3 İzmir 3.401.994
4 Bursa 1.983.880
5 Adana 1.636.229
6 Kocaeli 1.527.407
7 Gaziantep 1.438.373
8 Konya 1.107.886
9 Antalya 1.073.794
10 Kayseri 1.004.276
11 Diyarbakır 892.713
12 Mersin 876.958
13 Eskişehir 659.924
14 Sakarya 590.498
Dönüşüme düşük ‘faiz’le teşvik
KENTSEL dönüşümün en önemli unsurlarından biri de, sürdürülebilir finansman kaynağına erişim. Bu noktada devlet tarafından tüketicilere düşük faiz desteği gelirken, bankalar da, kentsel dönüşüme ilişkin finansman kaynağı sağlamak için hareketi geçti.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Türkiye’de 20 milyon civarında konut stoku mevcut. Bu stokun 2012 yılı itibariyle ortalama konut yaşının ise 22 olduğu belirtiliyor. Nüfus artış hızı da dikkate alındığında önümüzdeki 10 yılda en az 6.5 milyon konutun yenilenmesinin söz konusu olduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından da vurgulanıyor. Bu rakamlar ülke genelinde nitelikli konuta artan ihtiyacın altını çiziyor. Bu noktadan hareketle konut stokunun yenilenmesi amacıyla kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” yürürlüğe konuldu. Ancak kentsel dönüşüm çalışmalarının sağlıklı biçimde ilerlemesi için sürdürülebilir finansman kaynağının en önemli gerekliliklerden biri olduğu unutulmamalı. 2007’deki ‘Mortgage Yasası’yla tüketiciye uygun maliyetli konut kredisi veren bankalar, kentsel dönüşümün de finansmanı için harekete geçtiler
YÜZDE 4’LÜK FAİZ İNDİRİMİ
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın önemli bir gündem maddesi haline gelen kentsel dönüşüme katılımın sağlanması amacıyla bu alandaki kredilere faiz teşviği verilmesi sağlandı. Devletin sağladığı faiz teşviki kapsamı Bakanlık tarafından belirlenen koşullar çerçevesinde şekilleniyor. Buna göre bu alandaki faaliyetlere katılan bankalar ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında imzalanan protokol kapsamında Kentsel Dönüşüm Kredilerinde ödenecek yıllık faiz oranının, konut kredileri için yüzde 4’ü, işyeri kredileri içinse yüzde 3’ü devlet tarafından karşılanacak. Yani aylık olarak hak sahiplerinin ödeyeceği faiz tutarının 0.33 puanlık kısmını devlet karşılayacak. Bakanlık kentsel dönüşüm
çalışmalarında faiz desteğinin yanı sıra hak sahiplerine kira desteği de sağlıyor. Ancak Bakanlık kira yardımından faydalanan hak sahiplerine faiz desteği imkânı sunmuyor.
100 BİN TL YENİLEME İÇİN
İş Bankası Bireysel Krediler Bölüm Müdürü Recep Haki, İş Bankası’nın, Kentsel Dönüşüm Projesi’ni sadece bir imar projesi olarak değil uzun vadeli bir kalkınma programı olarak ele almayı benimsediğini vurguladı. İş Bankası, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında konut ve işyeri sahiplerinin ihtiyaç duyacağı finansmana yönelik olarak, önce Esenler Belediyesi ile ardından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan ilk banka olduğu bilgisini veren Haki, “Yıkılıp yeniden inşa edilecek binalar için Yapı Yenileme, güçlendirilecek binalar için Yapı Güçlendirme Kredisi olarak iki tür Kentsel Dönüşüm Kredisi sunulmaktadır. Bakanlık tarafından faiz desteği verilecek olan azami tutar Yapı Yenileme Kredisi için daire başına 100 bin TL olarak, Yapı Güçlendirme için ise 50 bin TL olarak belirlenmiştir. Kredi kullanımına konu binanın, ‘Riskli Alan’larda yer alması ya da ‘Riskli Yapı’ olarak belirlenmiş bir yapı olması gerekiyor.”
Riskli yapı raporu şart
İş Bankası’nın Kentsel Dönüşüm Kredilerine başvuru sırasında aradığı koşullar özetle şöyle:
• Riskli alanda yer almayan ancak riskli olduğu düşünülen yapılar için malikler binanın riskli yapı olduğuna dair Bakanlıkça yetkilendirilen firmalardan Risk Raporu almalı.
• Riskli alanlarda yer alan binalar için ise, riskli alan ilan edilen bölgelerin bağlı bulunduğu belediyelerin geliştireceği plana göre hareket edilecek.
• Arsa payı bazında kat maliklerinin asgari 2 bölü 3’ünün malikler kurulu kararı alarak müteahhit ile aralarında inşaat yapım sözleşmesi imzalamaları gerekiyor.
• Başvuruları olumlu sonuçlanan hak sahiplerinin listesini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na iletiyor.
• Bakanlık tarafından kredi kullanması için ön onay verilen hak sahiplerinin kredilendirilmesi işlemlerine de İş Bankası’nca devam ediliyor.
• Her malike, müteahhit tarafından belirlenen inşaat yapım maliyetinin tamamına kadar kredi kullanma imkanı sunuluylor.
• Söz konusu krediler için başvuru sahiplerinden istihbarat ücreti de tahsil edilmiyor.
Ülke Genelindeki Dönüşüme Destek
AKBANK Bireysel Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Galip Tözge, yasal düzenleme sonrasında yaklaşık bir yıldır süren hazırlıklar neticesinde, bahar aylarına yaklaşırken kentsel dönüşüm kredilerinde yoğun bir talep beklediklerini belirterek, “Şubelerimize ve çağrı merkezimize gelen taleplerden, kentsel dönüşüm konusunun öneminin gün geçtikçe çok daha fazla sayıda kişi ve kurum tarafından farkedildiğini görebiliyoruz. Bu konuda müşterilerimizi doğru bilgilendirebilmek ve sağlıklı kredi çözümleri sunabilmek için Kentsel Dönüşüm kredi ürünlerimizi hazırladık. Bu krediler konusunda şubelerimiz ve bölge müdürlüklerimizdeki arkadaşlarımızı bir dizi eğitimle donanımlı hale getirdik. Geniş şube ağımız ile Türkiye’nin her yerinde Kentsel Dönüşüm kredi ürünlerimizi müşterilerimizin kullanımına sunuyoruz” dedi. Akbank’ta, Kentsel Dönüşüm kredi ürünlerinin hazırlanması sürecinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, belediyeler, müteahhitler ve kat malikleri ile çok sayıda toplantı gerçekleştirdiklerini belirten Galip Tözge, “Kentsel dönüşüme özel kredi çözümleri ürettik. Kentsel Dönüşüm kredisi kullanmak isteyen kat maliklerini ve süreçteki müteahhitleri şubelerimize bekliyoruz” diye konuştu. Kentsel Dönüşüm kredisi ile ilgili Akbank şubeleri yanı sıra internet sitesive çağrı merkezini arayarak da bilgi alınabileceğini belirten Tözge, binası riskli olarak tespit edilen kat maliklerinin 100 bin TL’ye kadar kredi kullanabilecekleri ve konut yapımında kullanılacak krediler için bakanlıkça sağlanan yüzde 4 oranında devlet desteğinden yararlanabilecekleri bilgisini verdi.
Türkiye’nin En Önemli İhtiyacı
GARANTİ Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, kentsel dönüşümün Türkiye’nin en önemli ihtiyaçlarından biri olduğunu vurgulayarak, “Bu kapsamdaki projeler, ömrünü tamamlamış yapıları ekonomiye kazandırırken, daha geniş yeşil alanlar, sokaklar ve yaşam alanları sunan kentler yaratıyor. Bu özelliklere sahip kentsel dönüşüm projeleri, inşaat, yapı malzemeleri ve gayrimenkul sektörünü son derece olumlu etkilerken, ülke ekonomisine ve sosyal gelişime büyük katkı sağlıyor” dedi. Kentsel dönüşüm projelerine yatırım yapmak isteyen tüketicilere uygun koşullarda finansman sağlanması, dönüşüm projelerinin desteklenmesi açısından büyük önem taşıdığına belirten Atay şöyle konuştu: “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kentsel dönüşüm kapsamında kullandırılan kredilere faiz desteği verilmesi konusunda gerekli yasal düzenleme yapıldı. Garanti olarak biz de kentsel dönüşüm projeleri kapsamında kullandırılacak kredilere faiz desteği sağlamak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzaladık. Esenler Belediyesi ile ilçedeki vatandaşlara minimum maliyetle daha güvenli ve konforlu dairelerde yaşama imkânı sağlamak amacıyla Kentsel Dönüşüm Konut Kredisi protokolü imzaladık.”
Dönüşümde Estetik ve Tasarım Önemli
Kentsel dönüşümde tasarımın önemli olduğunu belirten Erkanlı Grup Yönetim Kurulu Başkanı Rıza Hüseyin Erkanlı,“Öncelik riskli yapıların yıkılıp insanımızın can kaybını engelleyecek sağlıklı yapılara kavuşmasını sağlamaktır. Ancak şehrin geleceğini ve vizyonunu düşünülmeden yapılan plansız planlamalar ve bunun kent yaşamına getirdiği olumsuzlukları kentsel dönüşüm seferberliği sayesinde bir yenilenme fırsatına da çevirmeliyiz Çevreye ve insana değer veren, tarihi, kültürü, ön plana çıkarmış, alt yapısını tamamlamış ve dünya literatüründe yer edecek mimariye sahip yapılarıyla ve yeni mastır planlarıyla modern şehirler oluşturmalıyız” dedi.
Kentsel dönüşüm derneği kuruluyor
ÖNÜMÜZDEKİ dönemde yapılacak çalışmaları anlatan Rıza Hüseyin Erkanlı, “Kentsel Dönüşüm Derneği kurulma çalışmaları son aşamada. Başkanlığını yürüteceğim bu dernek, kentsel dönüşümle ilgili tüm sektör temsilcilerinin ve toplumun birçok kesimini kapsayacak. Kısa sürede faaliyete geçirmeyi planladığımız Kentsel Dönüşüm Derneğinde asıl amaç, yasanın uygulama sürecinde yaşanabilecek sorunlar, talepler, eksiklikler, yasanın daha iyi uygulanabilmesi için yapılması gerekenler konusunda tarafları bir araya getirerek süreci hızlandırmak. Dernek kapsamında diğer ülkelerdeki kentsel dönüşüm dernekleri ile bir araya gelerek, dünyadaki uygulamaları ve yaşanan süreci takip edeceğiz ve Türkiye’de yasanın iyi uygulanabilmesi için tartışacağız” diye konuştu.
800 bin kişiyi dönüşümle tanıştırdık
Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, 7 milyon konutun yenileneceği kentsel dönüşümün 400 milyar dolarlık bir maliyetinin olacağını söyledi. Kentsel dönüşümün sadece ekonominin lokomotifi olan inşaatı değil 200 sektörü doğrudan veya dolaylı etkileyeceğini söyleyen Bayraktar, “Tüm sektörler bu projeyle üretimini arttırmak zorunda kalacak. Halka arzlar artacak, istihdamda patlama yaşanacak. Şirketlerin karı arttıkça temettü gelirleri de yükselecek. Dönüşüm zamanla kendi iç dinamiklerini oluşturacak” dedi. Kentsel dönüşümü bölge ayrımı yapmadan her tarafta başlattıklarını kaydeden Bayraktar, bugüne kadar 800 bin vatandaşın dönüşümle tanıştığını ve 50 bin bağımsız birimin yıkıldığını açıkladı. Başbakan Tayyip Erdoğan’ın 5 Ekim’de yıkım butonuna basarak başlattığı kentsel dönüşümde gelinen noktayı işin başındaki isim olan Bakan Bayraktar’la konuştuk.
Kentsel dönüşüm kapsamında bugüne kadar kaç nokta riskli alan ilan edildi? Kaç yerde yıkım yapıldı, riskli alan belirleme sürece nasıl ilerliyor? Bugüne kadar kentsel dönüşümle kaç kişi tanıştı? Bakanlığın şu ana kadar önceliği hangi şehirlerdir? Öncelik kriterleri nasıl ve ne şekilde belirleniyor?
-Bugüne kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında İstanbul başta olmak üzere 19 ilde 47 ayrı
bölgede Bakanlar Kurulu Kararı ile Riskli Alan ilanı yapılmıştır. Bu alanlar içerisinde yaşayan 700 bin ve riskli olarak tespit edilen binalarda yaşayan 100 bin vatandaşımız
olmak üzere toplam 800 bin vatandaşımız dönüşümle tanışmıştır. 5 Ekim 2012 ve 6
Nisan 2013 tarihlerinde yapılan toplu yıkım törenleri de dâhil olmak üzere 40 ilimizde
yıkım yapılmış ve yaklaşık 50 bin bağımsız birim yıkılmıştır. Kanun kapsamında 1. Ve 2. Derece Deprem bölgeleriyle sel ve heyelan gibi diğer afetlerin olduğu bölgeler öncelikli
çalışma alanlarımızdır.
Anadolu’da neler yapılacak. Bakanlığın hedeflerini anlatır mısınız?
- 1. ve 2. Derece Deprem bölgesinde yar alan, zemininde sıvılaşma riski bulunan, heyelana ve sele maruz kalabilecek Anadolu şehirlerimizde Bakanlığımızca çalışmalara başlanılmıştır. Bu kapsamda Van, Erzincan, Erzurum, Ağrı, Kütahya, Sakarya,
Kahramanmaraş ve Samsun gibi illerimizde riskli alanlar belirlenmiştir. Bunun yanında üzerindeki yapılaşmadan dolayı çeşitli riskler taşıyan ve tarihi-kültürel değerini kaybetme riski taşıyan illerimizde de çalışmalarımız devam etmektedir. Hedefimiz Anadolu insanımıza kendi özgün yaşamlarına uygun ancak daha güvenli, estetik, konforlu ve
altyapısı tamamlanmış şehirler sunmaktır.
Hazırlıkları süren yeni İmar Kanunu ve Yapı Denetim Kanunu ile kentsel dönüşüm nasıl bir noktaya gelecek?
- Özellikle kaçak yapılaşmanın engellenmesi konusunda İmar Kanunu’nda bir takım değişikliklerin yapılması öngörülüyor. Bu kapsamda yapının yapılmasında ilgisi ve sorumluluğu bulunan müteahhide, teknik elemanlara ve yapı sahibine sorumluluk
yüklenilmekte ve çeşitli müeyyideler getirilmektedir. Diğer taraftan yapı denetimi işinin daha etkin bir şekilde yapılması için Yapı Denetim Kanununda köklü değişiklikler öngörülmüştür. Bütün bu düzenlemeler sayesinde bundan sonra özellikle kentsel dönüşüm kapsamında imar mevzuatına uygun ve daha sağlam yapılar yapılması sağlanacaktır.
Kentsel dönüşüm için vatandaşlardan en çok şikâyet, soru ve talep hangi noktalardan geliyor?
- 6306 sayılı Kanunun kapsamında yürütülecek uygulamalar alan bazında ve riskli yapı bazında olduğundan sorular bu iki konuda yoğunlaşmaktadır. Riskli alanlarla ilgili olarak en çok alınan soru alanda nasıl bir uygulama yapılacağıdır. Riskli yapılarda ise riskli yapı tespitinden sonra maliklerin üçte iki çoğunluk ile nasıl anlaşacağı ve üçte bir çoğunlukta kalanların mağdur olup olmayacağı sorusudur. Yine emsal artışı verilip verilmeyeceği,
Kanun kapsamında sağlanan yardım ve destekler konusunda da çokça soru ve talep gelmektedir. Vatandaşlardan gelen soru ve talepler Bakanlığımız Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü ile Çevre ve Şehircilik Hattı Alo 181’de değerlendirilmekte ve mevzuatta gerekli görülen değişiklik çalışmaları süratle yapılmaktadır.
Dönüşüm kapsamında Başbakan Tayyip Erdoğan’ın emsal artışıyla ilgili uyarıları dikkate alınacak mı?
- Dönüşüm kapsamında özellikle oluşturulacak yeni yerleşim alanları, yeterli sosyal donatı, yeşil alan ve teknik alt yapı gözetilerek bir bütün olarak planlanacaktır. Mevcut yerleşim alanlarındaki dönüşümlerde ise zemin yapısının müsait olup olmamasına bağlı olarak, müktesep haklar da göz önünde bulundurularak bir planlama yapılacaktır.
Art niyetliye müeyyide geliyor
Kentsel dönüşümle ilgili vatandaşı kandırmak isteyen müteahhitlere yönelik çıkışlarınız oldu. Bu noktada vatandaşın yanlış bir yol izlemesini önlemek için masanızda yeni tedbirler olacak mı?
- Elbetteki bazı art niyetli kişiler çıkarak vatandaşlarımızı kandırmaya çalışacaktır.Ancak biz bunlara mahal vermeyeceğiz. Kanun ile ilgili olarak vatandaşlarımızı aydınlatmaya, bilgi niyetli kişilere karşı dikkatli olunması konusunda ikazda bulunmaya devam edeceğiz. Bu kapsamda kamu spotları, afişler, broşürler hazırlandı, toplantı ve çalıştaylar düzenlendi ve düzenlenmeye de devam edecektir. Ayrıca Bakanlığımız tarafından hazırlanan İmar Kanunu’nda değişiklik tasarısında müteahhitlere, vatandaşı kandırmaya ve yanıltmaya yönelik tutum ve davranışları nedeniyle çeşitli müeyyideler uygulanması öngörülmektedir.
Molozlar geri dönüşecek
Yıkımdan çıkan molozlar nasıl değerlendirilecek? Molozların bir kısmının 3. Havalimanı alanının Dolgusunda kullanılacağı ifade edildi. Molozla ilgili yapılacak çalışmalar ne olacak?
- 6306 sayılı yasa ile ivme kazanan kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı bir şekilde işletilebilmesi amacıyla Bakanlığımızca benimsenen stratejik yaklaşımlardan biri de kentsel dönüşüm uygulamalarında ortaya çıkacak olan hafriyat toprağı ile inşaat ve yıkıntı atıklarının geri kazanım odaklı olarak yönetilmesi ve “geri kazanım” olgusunun kentsel dönüşüm konseptinin ayrılmaz bir parçası haline getirilmesidir. Bu kapsamda oluşacak inşaat ve yıkıntı atıklarının geri kazanımı sağlanarak elde edilecek ürünlerin ilgili standartların teknik gereklerini sağlamak şartıyla tek başına veya yeni ürünlerle birlikte kullanılması sağlanacaktır.
Altı periyodlu proje
KAMUOYUNDA Kentsel Dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında yapacağımız çalışmaların maliyetinin 400 milyar doların üzerinde olması ve 20 yıllık süreçte afet riski altındaki binaların dönüşümünün gerçekleştirilmesi öngörülmektedir. Bu büyük proje kapsamında 19 milyon konut ve işyeri stoğundan yaklaşık 6.5-7 milyonunun dönüştürülmesi için yıllara sari bir plan yapılmıştır. Bu kapsamdaki çalışmaları 2, 5, 7, 12, 15 ve 20 yıllık periyodlar halinde tamamlamayı hedefliyoruz. İlk aşamada riskli alanların belirlenmesi, binaların tespiti, rezerv yapı alanlarının ilanı gibi çalışmalarda epey yol aldık. Hedefler doğrultusunda dinamik bir yapı ile çalışmalar programa uygun olarak ilerlemektedir.
Yüzde 1 KDV devam edecek
6306 sayılı Kanun kapsamında Bakanlığımız ile protokol imzalamış bankalardan kullanılacak kredilerde, konut için yüzde 4, işyeri için yüzde 3 faiz desteği sağlanıyor. Kanun kapsamında kredi kullanmak istemeyenlere 18 aya kadar kira yardımı yapılıyor. Kanun kapsamında yapılacak işlem, sözleşme ve uygulamalarda, belediye, tapu ve noterlerce alınan harç, vergi ve her türlü ücretten muaf olacaktır. Kanun kapsamında yapılacak konut satışlarında KDV oranı yüzde 1 olarak uygulanmaya devam edecektir.
Enerji verimli binalar olacak
KANUNUN temel amacı yüzde 96’sı deprem kuşağında bulunan ve deprem riskinin yüksek olması nedeniyle can ve mal kaybının yüksek olduğu ülkemizde deprem başta olmak üzere diğer doğal afetlere karşı yapım teknikleri ve malzemeler açısından en son teknolojilere uygun yaşam alanları oluşturmak. Gözeteceğimiz diğer unsurlar, enerjisini verimli ve tasarruflu kullanan, çevreye saygılı, ulaşım, okul ve parklar gibi sosyal ihtiyaçlara cevap verebilecek, yaşam alanları oluşturmak gelmektedir.
Dönüşümün emsal kavgasını ‘Fikirtepe kararı’ çözecek
Hürriyet Dünyası’nda düzenlenen Dönüşüm 2013 Zirvesi’ne katılan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürü Vedad Gürgen, emsal kavgasına takılan Fikirtepe’yi riskli alan ilan ederek, ‘emsal kavgası’nı çözdüklerini söyledi. Fikirtepe’deki çözüm kentsel dönüşüm sürecinde de önemli bir referans olacak.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın tamamladığı yeni İmar Kanunu taslağı ve kentsel dönüşüm Hürriyet Dünyası’nda düzenlenen Dönüşüm 2013 Zirvesi’nde tartışıldı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müsteşar Yardımcısı İrfan Uzun, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürü Vedad Gürgen ve İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürü Bülent Babaoğlu’nun ve sektör temsilcilerinin katıldığı zirvenin ana gündemi Fikirtepe’nin, Bakanlar Kurulu tarafından ‘riskli alan’ ilan edilmesi oldu. Fikirtepe’nin riskli alan ilan edilmesinin nedenini açıklayan Vedad Gürgen, “Bu sayede Fikirtepe’de bütün yetki Bakanlığa geçti. Fikirtepe ile ilgili ‘tıkandık’ şeklinde şikayetler aldık. Biz de bölgedeki binaları inceledik ve gerçekten riskli binalar olduğunu gördük. Buradaki sorunun çözümü de riskli alan ilan etmekti” diye konuştu.
EMSALLER NE OLACAK
Fikirtepe’nin kentsel dönüşümle özdeşleştiğini söyleyen Gürgen, “Burada ilk önce belediyenin uyguladığı kentsel dönüşüm çalışmaları ilerliyordu. Ancak alınan Bakanlar Kurulu kararıyla, Fikirtepe’deki yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na geçti” dedi. Fikirtepe’de çevreye duyarlı ve İstanbul ve Kadıköy’e uyumlu bir proje gerçekleştirileceğini ifade eden Gürgen, burada bir planlama çalışmasının yapılmasının gerekli olduğunu belirtti. Fikirtepe’deki emsallerin ne olacağının sorulması üzerine Gürgen, şunları ifade etti: “Fikirtepe’de 4.14 emsal bölgedeki tıkanıklığı çözmedi. Eğer çözüm emsal oranları olsaydı bugüne kadar bitmiş bir Fikirtepe görürdük. Alınan kararla şu anda Fikirtepe bir günlük çocuk. Rakamlarla yormamak gerekiyor. Emsal artışı fikrini bir kenara bırakmamız gerekiyor.”
ENVANTER ÇIKARILIYOR
Fikirtepe’de ruhsatları alan projeler açısından bir sıkıntı olmayacağını ifade eden Gürgen, “Fikirtepe’de anlaşma yapıldıysa bunlar ceptedir. Binaların yıkılmış olması da güzel bir gelişmedir. Ruhsat alınmışsa müktesep haklar gündeme geliyor. Bizim Fikirtepe’de anlaşmaları öldürmemiz gibi bir durum söz konusu değil şu anda” diye konuştu. İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürü Bülent Babaoğlu da, İstanbul’da 15 tane riskli alan üzerinde çalıştıklarını, Fikirtepe’nin de eklenmesiyle bu alanın 16’ya çıkarıldığını ifade ederek, “Şu anda Fikirtepe’nin envanteri üzerinde çalışıyoruz. Hangi alanda hangi firmayla anlaşılmış, kimler imza atmış, kimler ruhsat almış belirleyeceğiz” dedi.
19 İldeki riskli alanlar
ÇEVRE ve Şehircilik Bakanlığı Müsteşar Yardımcısı İrfan Uzun, kentsel dönüşümün milli meselemiz olduğunu belirterek, “Ülke zenginliğimizin yüzde 90’ı deprem riski altında. Bu nedenle kentsel dönüşüm bir zorunluluk. Yapı stokumuzun büyük bir kısmı eski mevzuatla inşa edilmiş, dayanıksız ve eski. 6.5 milyon konutun elden geçmesi gerekiyor. Kentsel dönüşüm kaçıp saklanamayacağımız bir mecburiyet” dedi. 6306 sayılı kanun ile kentsel dönüşümün başlangıcını yaptıklarını ifade eden İrfan Uzun, şunları söyledi: “Yara sarma değil, yara almama anlayışıyla hareket ediyoruz. 2, 5, 8, 15 yıllık planlarla kentsel dönüşüm yapacağız. Riskli yapı olduğu bilimsel verilerle belirlenen yapılar her ne olursa olsun yıkılacaktır. Şu anda 19 ilde 4 bin 8 hektarlık alan riskli alan olarak belirlendi. Bu alanlarda 634 bin vatandaş yaşıyor. 28 farklı ilde toplam 1666 hektar alan da incelememiz altında bulunuyor. Şu ana kadar 7 bin 88 binada 13 bin birim yıkılmış olup, 33 bin birimin de yıkımına devam ediliyor.
Fikirtepe’de ne olacak?
• Şimdiye kadar İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin çalışmalarını yürüttüğü bölgedeki tüm kontrol Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na geçti.
• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 2.5 yıldır dönüşüm çalışmalarının yürütülmeye çalışıldığı Fikirtepe’de sürecin daha hızlı işlemesi ve dönüşümün bir an önce gerçekleşmesi için bölge riskli alan ilan etti. Riskli alan ilan edilmesiyle, dönüşüm daha hızlı ilerleyecek.
• Öncelikle, Fikirtepe özel dönüşüm alanı olması itibariyle oybirliğiyle dönüşüm gerçekleştiriliyordu. Yani, bir hak sahibi bile itiraz etse dönüşüm başlayamıyordu. Şimdi riskli alan ilan edilen Fikirtepe’de Afet Yasası’nın koşulları geçerli olacak ve 2/3 kuralı geçerli olacak. Böylece, binalar yıkılacak ve yeni binalar yapılırken 2/3 çoğunluğun sağlanması yeterli olacak.
• 6306 sayılı kanun kapsamında riskli alan ilan edilmesiyle, bölge tüm iş ve işlemlerde alınacak olan vergi, resim ve harçlardan muaf tutulacak olup, vatandaşların kira yardımı, kredi ve faiz desteğinden de yararlanmasının önü açılacak.
• Başka bir gelişme de yeni düzenlemeye tabi olan Fikirtepe’nin dönüşüm kapsamında yüzde 1 KDV’ye tabi olması olacak.
İzmir İçin Kentsel Dönüşüm
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından niteliksiz konut stokunu yeniden yapılandırmak için başlatılan “Kentsel Dönüşüm” seferberliği kapsamında “Her Yönüyle Kentsel Dönüşüm Zirvesi” Tepekule Kongre Merkezi’nde gerçekleşti. İstanbul ve Ankara’dan sonra “Her
Yönüyle Kentsel Dönüşüm Zirvesi” İzmir’de yapıldı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu’nun desteği ile Müteahhitler Federasyonu, İstanbul İnşaatçılar Derneği, Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği’nin katkılarıyla düzenlenen zirveye katılım yüksek oldu. Tüm gün süren toplantılarda farklı konularda sunumlar yapıldı. Zirvede sektör temsilcileri dönüşüm sürecinde yapılması gerekilenler, karşılaşılacak zorluklar, beklentiler, dönüşümün ekonomiye katkıları gibi soruların cevapları arandı. Müteaahhitler Federasyonu Başkanı Necip Nasır, “Sürekli bu
toplantılar yapılmalı.
3 İLDE MÜDÜRLÜK
Farklı yöntemlerde örneğin finans ve malzeme gibi konular masaya yatıralacak. Bundan bir sonuç çıkarılacak. Buradan çıkacak sonuçlar, önümüzdeki süreçte İzmir kentsel dönüşümde bizlere rehber olabileceği gibi diğer illere de öncülük etmiş olacaktır. Kentsel dönüşüm noktasında pilot il İzmir’e farklı bir uygulamayla Türkiye’de 3 ilde kentsel dönüşüm müdürlüğü oluşturuldu. Biz İzmirliler olarak kentsel dönüşümle ilgili nereye geldik sorusu sorulmaya başlandı. Hatta bunu Ankara’da üst düzey bir toplantıda “siz İzmirliler hep söylem içindesiniz hiç icaraat görmedik’ ifadelerine muhatap olduk. Ama biz İzmirliler olarak gerçekten yerel yönetimlerle özel sektörlerle çok bilinçli ciddi ve temiz adımlarla bir süreç yaşadığımızı söylemek istiyoruz. Bu sosyal bir proje bunun doğuracağı sonuçları siyasi partiler dahil bu noktada İzmirliler olarak inanıyorum ki altyapımız tamamlanıp gerekli donanım sağlandıktan sonra gelecek 50-100 yıllık İzmir hayata
geçirilecek” dedi.
KALİTE ZORUNLULUK OLMALI
Zirvede söz alan PAKPEN Yönetim Kurulu Üyesi İbrahim Tuza, “Kentsel dönüşümde kalite zorunluluk olmalı. Ne kadar kaliteli malzemeler kullanılırsa bundan sonraki nesillerin geleceğini garanti altına almış oluruz. Topraklarımızın yüzde 42’si nüfusunda yüzde 44’ü deprem bölgesinde yaşıyor. Buna göre hareket etmeliyiz. Kentsel dönüşüm noktasında sürdürülebilir enerji yalıtımını unutmamak lazım. Uygun binalarda bunu yaparsak gelecek için önemli” dedi.