İsmail Sarı

Ev almak, satmak ya da yatırım yapmak birçok kişi için hayatın en önemli kararlarından biri. Ancak doğru fiyatı bulmak, doğru bölgeyi seçmek ve gelecekte değer kazanacak bir gayrimenkulü öngörmek her zaman kolay olmuyor. Ev almak, satmak ya da yatırım yapmak birçok kişi için hayatın en önemli kararlarından biri. Ancak doğru fiyatı bulmak, doğru bölgeyi seçmek ve gelecekte değer kazanacak bir gayrimenkulü öngörmek her zaman kolay olmuyor. 

Teknolojinin gelişmesiyle birlikte yapay zeka da artık bu süreçte daha fazla konuşulmaya başlandı. Peki, yapay zeka bir ev arayan kişinin kararlarını gerçekten kolaylaştırabilir mi? Son zamanlarda nasıl bir rol oynuyor? Gayrimenkul sektörü, verinin ve teknolojinin daha fazla rol oynadığı yeni bir döneme doğru ilerlerken, bu dönüşümün hem alıcılar hem de sektör profesyonelleri için neleri değiştireceği merak konusu.

KARARLAR DAKİKALAR İÇİNDE ŞEKİLLENİYOR

Yapay zekânın gayrimenkulü klasik alım-satım anlayışının ötesine taşıdığını vurgulayan Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, sektörün artık büyük verinin yönetildiği bir yatırım ekosistemine dönüştüğüne dikkat çekerek, “Bölgenin geçmiş fiyat hareketleri, kira getirisi, nüfus artışı, ulaşım projeleri ve yatırım potansiyeli aynı anda analiz edilebiliyor. Eskiden günler süren çalışmalar artık dakikalar içinde tamamlanıyor. Bu da yatırımcıların çok daha doğru ve güvenli karar vermesini sağlıyor” diye konuştu.

5 MADDE ÖN PLANA ÇIKIYOR

Yapay zekanın bugün gayrimenkul sektöründe pazarlamadan müşteri ilişkilerine, fiyat analizinden operasyonel süreçlere kadar birçok alanda aktif olarak kullanıldığını söyleyen Özden Çimen, en yaygın kullanım alanlarına dair şu 5 maddenin altını çizdi:

1- İlan metinlerinin ve pazarlama içeriklerinin hazırlanması.

Son yıllarda yatırımcıların gözdesi değişti. Yüksek maliyetler ve değişen yaşam tercihleriyle birlikte konut yerine arsa yatırımı öne çıkarken, özellikle büyükşehirlerin çevresindeki bazı bölgelerde hareketlilik dikkat çekiyor.

Arsa yatırımlarına yönelik artan ilgi, sosyal medya platformlarında da kendini gösteriyor. Son dönemde arsa yatırımı üzerine yapılan canlı yayınlar, vatandaşlardan gelen soruların yanıtlandığı içerikler ve yatırım fırsatlarının değerlendirildiği paylaşımlar yoğun ilgi görürken, bu yayınların altındaki yorum ve etkileşimler de vatandaşların konuya olan merakını ortaya koyuyor.

Peki yatırımcılar hangi bölgelere yöneliyor? İstanbul’da arsa talebi en çok nerelerde yoğunlaşıyor, fiyatlar nasıl şekilleniyor ve önümüzdeki yıllarda hangi bölgelerin değer kazanması bekleniyor? İşte detaylar...

‘ARSA YATIRIMI ÖNEMLİ DÖNÜŞÜM GEÇİRDİ, ADETA ALTIN DEĞERİNDELER’

Son 3-5 yılda Türkiye'de arsa yatırımının önemli bir dönüşüm geçirdiğini, yatırımcıların konuttan arsaya yönelmesinin ise dört temel dinamiğe dayandığını belirten, gayrimenkul ve yatırım sektöründe faaliyet gösteren Beyond Property & Investment CEO’su ve ekonomi alanında uzman Tunç Bilgen, söz konusu dört temel nedeni şöyle sıraladı:

1- Konutun cazibesini kaybetmesi: Yüksek enflasyon ve kredi faizleri nedeniyle konut alım gücü düştü. Eskiden kaldıraç etkisi yaratan konuta erişimin artık daha zor hâle gelmesi, birikimini korumak isteyen yatırımcıları daha düşük maliyetli arsaya yönlendirdi.

2- Arsa fiyatlarının konuttan daha hızlı artması: Özellikle pandemiyle birlikte başlayan müstakil yaşam talebi ve deprem riski, imarlı arsaları adeta altın değerine getirdi. Birçok bölgede arsanın metrekare fiyatı, konutun metrekare fiyatını geçti. Arsa, bitmiş konuttan daha kârlı bir yatırım aracına dönüştü.

3- Merkezden çevreye ve kırsala yöneliş:

Bir süredir otomotiv piyasasında dengeleri değiştiren gelişmeler, hem sıfır hem de ikinci el tarafında kafa karıştıran bir tablo ortaya koyuyor. Bir yanda sıfır araçlarda kampanyalar diğer yanda ikinci elde hâlâ yüksek görünen ilan rakamları…

Örneğin sıfır bir araçta 1,5-2 milyon TL görünen fiyatların, aynı modelde ikinci elde 5 yaşındaki otomobillerde bile 2,5-3 milyon TL’ye kadar çıkması ‘Piyasa şişti mi?’ sorusunu yeniden gündeme taşıdı.

Aslında tam da bu noktada asıl soru şu: İkinci elde görünen fiyatlar piyasanın gerçeği mi, yoksa yeni bir dönemin yansımaları? Önümüzdeki aylarda piyasada bir gevşeme bekleniyor mu? İkinci elde en çok hangi araçlar talep görüyor? Uzman isimlerle mercek altına aldık.

‘RAKAMLAR YANITMASIN FİYATLAR ARTIYOR GİBİ GÖZÜKÜYOR AMA…’

Sıfır bir araç için bayiye gidince örneğin aracın liste fiyatı 1,5-2 milyon görünüyor. Aynı marka ve benzer segmentteki araçlara ikinci el piyasasında bakınca da 5 yaşından büyük, 100 bin km civarında olan araçların bile 2,5-3 milyon TL arasında değişen fiyatları oluyor. Bunu nasıl açıklamak gerekiyor? Bu şartlarda ikinci el almak yerine sıfır araç almak daha mantıklı değil mi?

Bu soruma “Geçmiş dönemlerde bir fiyat köpüğü oluştu, bunu inkâr edemeyiz. Ancak son dönemde sıfır kilometre araçlardaki agresif kampanyalar, yüksek kredi faizleri ve Ticaret Bakanlığı’nın kararlılıkla uzattığı ‘6 ay-6 bin kilometre’ ile ilan kısıtlaması gibi regülasyonlar bu köpüğü büyük oranda aldı” cevabını veren Otomerkezi.net CEO’su Ali Karakaş, şöyle devam etti:

“Rakamlar yanıltmasın; ikinci elde fiyatlar kâğıt üzerinde artıyor gibi görünse de enflasyondan arındırdığımızda reel olarak gerilemeye devam ediyor. Yani piyasa aslında dengeleniyor, taşlar yerine oturuyor. Öte yandan Türkiye’de yedek parça bulunabilirliği, servis ağı ve ikinci el likiditesi (yani aracın hızlı nakde dönmesi) her şeyden önemli. Honda, Toyota, Opel gibi markalar bu yüzden değerli.”

Gayrimenkul alım satımında yıllardır yaşanan en büyük sorunlardan biri tarihe karışıyor. Tapuda para taşıma zorunluluğunu ortadan kaldıracak ve dolandırıcılık riskini en aza indirecek yeni sistem için geri sayım başladı. Milyonlarca alıcı ve satıcıyı yakından ilgilendiren uygulamanın başlangıç tarihi ise son anda değişti.

Ticaret Bakanlığı’nın hayata geçireceği ‘Güvenli Ödeme Sistemi’ ile taşınmaz satışlarında para transferi ve tapu devri aynı anda gerçekleştirilecek. İlk etapta 1 Temmuz’da zorunlu olması planlanan uygulama 1 Ekim’e ertelendi.

Peki yeni sistem nasıl işleyecek, vatandaşlara hangi avantajları sağlayacak? Konuyu Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile tüm detaylarıyla mercek altına aldık.

Taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sisteminin devreye alınma tarihi 1 Ekim 2026'ya ertelendi.

(26.06.2026) pic.twitter.com/pInuPTN493

GÜVENLİ ÖDEME SİSTEMİ ZORUNLU MU OLACAK?

Sistemin 1 Ekim’de zorunlu hale geleceğini vurgulayan Ali Güvenç Kiraz,

“Suni köpüğün ve dijital fiyat illüzyonunun dağıldığını görmek çok önemli” sözleriyle dikkat çeken Otomerkezi.net CEO’su Muhammed Ali Karakaş, piyasada uzun süredir konuşulan yapay fiyat algısının çözülmeye başladığını vurguladı.

Peki bu ne anlama geliyor? Otomobil gerçekten yeniden bir ‘ihtiyaç’ haline mi geliyor?Öte yandan LenaCars Genel Müdürü Selçuk Nazik’in paylaştığı veriler de piyasada hareketin hiç de azalmadığını gösteriyor. 2026’nın ilk çeyreğinde 1,7 milyonu aşan satış hacmiyle piyasa canlılığını koruyor.

Herkesin merak ettiği soruya gelelim: Bayram hareketliliğinin başladığı mayıs ayında hangi araçlar öne çıkacak? İşte detaylar…

‘SUNİ KÖPÜĞÜN VE DİJİTAL FİYAT İLLÜZYONUNUN DAĞILDIĞINI GÖRMEK ÇOK ÖNEMLİ’

İkinci el otomotiv pazarı, sahadaki ekonomik gerçeklik ile dijital platformlarda şekillenen ‘sanal fiyatlama’ arasındaki gerilimle yeni bir kırılma sürecine giriyor. Artan finansman maliyetleri, yükselen operasyonel giderler ve sermaye baskısına rağmen fiyatların beklenen ölçüde gerilememesi, sektörde ‘dijital illüzyon’ olarak adlandırılan bir tabloyu gündeme taşıdı.

Bu gelişmeler, piyasanın en kritik sorusunu da beraberinde getiriyor: Gerçek fiyat nedir?

Bugün tüketici, ilanlarda yer alan rakamlarla gerçekleşen satış fiyatları arasındaki farkı net biçimde göremiyor; bu da piyasanın şeffaflığına dair soru işaretlerini artırıyor.

‘İLAN FİYATI İLE GERÇEKLEŞEN SATIŞ FİYATI ARASINDA CİDDİ MAKASLAR GÖRÜYORUZ’

Son haftalarda ilan platformlarında daha fazla işlem hacminin dikkat çekici olduğunu söyleyen Otomerkezi.net CEO’su Muhammed Ali Karakaş, “Bayramda seyahat planı yapan aileler ve yaz sezonuna araç sahibi olarak girmek isteyen tüketiciler piyasaya hareket getiriyor. Ancak bu hareketliliği çok güçlü bir talep patlaması olarak değil, daha çok uzun süredir durağan seyreden piyasanın normalleşme süreci olarak okumak daha doğru” dedi ve ekledi:

“Araç fiyatlarının son dönemde enflasyonun gerisinde artması ve dövizdeki hareketin tamamının ikinci el fiyatlarına henüz yansımamış olması, alıcılar açısından dengeli bir dönem oluşturuyor. Bu nedenle araç almak isteyen tüketiciler için görece uygun bir zaman diliminden söz edebiliriz.

RS Holding Yönetim Kurulu Üyesi ve CMO’su Dr. Naim Çetintürk de ikinci el piyasasında belirgin bir hareketliliğin olduğuna dikkat çekerek, “Bu sert fiyat artışlarından çok, talebin yeniden canlanması ve alım-satım trafiğinin hızlanması olarak değerlendirmek gerekir. Piyasada ilgi artmış olsa da alıcı tarafı hâlâ temkinli davranıyor. Bu nedenle şu an hem araç almak hem de satmak isteyenler açısından dengeli bir dönem olarak öne çıkıyor. Doğru fiyatlanmış, ekspertiz geçmişi kontrol edilmiş araçlarda alım için de satış için de uygun bir zaman olduğunu söyleyebiliriz” dedi.

Bir ev satın almak, çoğu insan için hayatının en büyük yatırımı. Ancak iş tapuya gelene kadar geçen süreçte, gözden kaçan küçük ayrıntılar bazen ciddi maddi kayıplara dönüşebiliyor. Özellikle son dönemde emlak ilanlarında metrekare oyunlarına dair sosyal medyada paylaşılan örnekler bulunuyor.

İlanda yazan rakamla fiilen kullanılan alanın örtüşmemesi, ortak alanların daire metrekaresine dahil edilmesi ya da projedeki bilgilerle gerçeğin farklı çıkması gibi sorunlar son dönemde artmaya başladı.

METREKARE OYUNU DIŞINDA SATIN ALINAN DAİRENİN BİR ODASININ KOMŞU DAİRE İÇERİSİNDE OLDUĞU ÖRNEKLER VAR

“Genel olarak vatandaşlarımız, taşınmaz satın alımlarında tapu dairesinde ve belediyede taşınmaza ait tüm resmî belgeleri incelemiyorlar. Bu nedenle yanlış ve yanıltıcı beyanlarla maalesef çok sık karşılaşıyoruz” diyen Ali Güvenç Kiraz, bu kapsamda taşınmaz satın alımlarındaki emlak oyunlarına dair şu bilgilerin altını çizdi: