Konut yatırımı yapacaklara uzmanlardan uyarı... Faiz mesajı verdiler: Canlanma öngörüyoruz

Türkiye’de konut sahibi olmak isteyenlerin sayısı artsa da günümüzdeki imkanlar ve şartların olanak sağladığı kişi sayısı sınırlı kalmaya başladı. Ev sahipliği sayısı gerilerken kiracı sayısında artış yaşandı. Kiraya olan talep artarken enflasyonist ortamda kira tutarları da yükselişe geçti.

Konut yatırımının diğer yatırım araçlarına göre çok daha fazla kazandırdığı Türkiye’de yüksek konut kredisi faizi, yüksek mevduat, kiracılarla yaşanan sorun gibi etkenler yatırım yapmak isteyen vatandaşları başka alanlara kaydırdı.

Neredeyse son bir yılda, yıllık yüzde 50’ye yakın ve üzerinde mevduat faizi veren bankalar nedeniyle günümüzde 5 milyon lirasıyla ev almak isteyen birisi parasını mevduata koyduğunda aylık 200-250 bin lira civarında faiz getirisi elde ediyor. Aynı evi kiraya verse alacağı maksimum kira 35 bin lira oluyor. Bu süre zarfında da ev fiyatları hızla geriledi ve satışta olan konut miktarı devasa boyutlara ulaştı. Başka bir deyişle 5 milyon lirasını ev almak yerine 8 aydır mevduatta değerlendiren birisinin her ay 200 bin lira faiz aldığını düşünürsek sadece faizden 1.6 milyon getiri sağlıyor. Faizin de faizini aldığını düşünürsek bu tutar 2 milyon liraya yaklaşıyor. Ancak bu kişi parasını 5 milyonluk eve bağlasaydı 8 ayda aylık 35 bin lira kira almak için çabalasaydı sadece 280 bin lira gelir elde etmiş olacaktı. Ayrıca bu 8 aylık süreçte ev fiyatları yerinde saydı ya da daha da düşüş gösterdi.

Başka bir deyişle 5 milyona kendi oturacağı konutu alacak olan kişi bonus olarak da İstanbul’da bazı ilçelerde 1.5-2 milyon lira arasına satılan 1+1 konutu da hiç kredi kullanmadan satın alma lüksüne sahip oldu ve bu konuttan da 15 bin liraya kadar kira alacağından pasif gelir yaratabildi.

Bu nedenle yüksek enflasyon dönemlerinde konut yatırımı yerine diğer yatırım araçları üzerinden dev karlar ederek neredeyse yeni bir konut için peşinat ortaya çıkarılabiliyor.

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ FAİZİN DÜŞMESİNE ODAKLANDI

Gayrimenkul sektörü temsilcileri de bu noktada sadece faizin düşmesine odaklandı. Satışta bekleyen dev portföylerde fiyatlar her geçen gün aşağı çekilse de daha da düşmesi beklentisi satışların önünü kesiyor. Son aylarda konuta talep artsa da beklenen büyük ivme henüz gerçekleşmedi.

Merkez Bankası’nın faizi tek haneye yakın seviyelere indirmesiyle birlikte konut sektöründe işlerin açılacağı öngörülüyor.

İKİNCİ EVİNİ ALACAKLAR ALAMIYOR

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun koyduğu şarta göre, ikinci evini alacak kişiler ekspertiz değerinin sadece yüzde 22.5’i kadarını kredi olarak kullanabiliyor. Günümüzde ilk evini alacak kişi sayısı sınırlıyken yatırım amaçlı ikinci konutunu alacak kişiler de konut satın alamıyor.

EKSPERTİZ BEDELİNİN YARISI ÖNERİLİYOR

Bankalar yüksek faize rağmen kredi talebinde bulunanlara kredi musluklarını kısmış durumda. Birçok banka konut kredisi için başvuran kişilere konutun ekspertiz değerinin yüzde 50’si ve daha da altında rakamları kredi verebileceğini belirtiyor. Örnekle anlatmak gerekirse 5 milyon liralık konut için 4 milyon lira kredi kullanılmak istenilse ve ekspertiz sonucu da 5 milyon lira ekspertiz değeri çıksa bunun sadece 2,5 milyonu kredi olarak kullandırılıyor. Yani geriye kalan 1.5 milyon liralık talep ortada kalmış olduğundan satış işlemi gerçekleşemiyor.

UZMANLAR DA FAİZE ODAKLANDI

Gayrimenkul uzmanları faiz konusunun aşılmadığı sürece satışların hızlanmayacağına dikkat çekti.

“KREDİ FAİZLERİNİN DÜŞMESİYLE CANLANMA ÖNGÖRÜYORUZ”

GYODER Başkanı Neşecan Çekici

Türkiye’de ev sahipliği oranı yüzde 55’e geriledi. Konut satışları 2023'te yüzde 17.5 düşüşle 1.22 milyon olarak gerçekleşti.  Konut satış rakamlarının 2024’te 2023’ün üzerinde gerçekleşmesini bekliyoruz.

“EV SAHİBİ-KİRACI ARASINDA GERGİNLİK OLUŞTU”

Öte yandan arz- talep dengesizliği nedeniyle kira krizi çok ciddi boyutlara ulaştı. 2022 yılında getirilen yüzde 25 kira zammı sınırlaması, arz sorununun da tetiklemesiyle kiraların hızla yükselmesine yol açtı. Sözleşme kiraları ile piyasa kiraları arasındaki makasın açılması, ev sahipleri ve kiracılar arasında gerginliklere neden oldu. Ayrıca yüzde 25 kira zammı sınırlaması ile insanlar yatırım amaçlı gayrimenkul almayı önemli ölçüde terk etti; ki bu durum konut arzını ciddi etkilediğinden kiraların yükselmesine sebep oldu.

“YÜKSEK FAİZ KONUT YATIRIMINI BALTALIYOR”

Konut kredi faizlerinin düşmesiyle birlikte, pazarda tekrar bir canlanma öngörüyoruz. Yüksek faiz oranları, konut alıcılarının yatırım yapma isteğini baltalarken, tüm doğal dengeleri de bozuyor.

Faizlerin yönünün aşağıya dönmesiyle birlikte talebin artacağını düşünüyoruz. Gayrimenkul, Türkiye’de her zaman güvenli bir yatırım aracı olmuştur ve doğru politikalarla bu güven yeniden sağlanabilir.

“KONUT SAHİPLİĞİ YÜZDE 70’LERE ÇIKARILMALI”

2025 yılına doğru ilerlerken, Türkiye'nin konut krizine yönelik bütüncül bir politika benimsemesi gerektiği açıkça ortada. Bu konuyu sık sık her platformda tekrar ediyoruz. Uzun vadede, kentsel dönüşümün hızlandırılması ve konut sahipliği oranının tekrar yüzde 70 seviyelerine çıkarılması için kamu-özel iş birliği, hatta belli konularda iş bölümü şart.

“GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TÜRKİYE EKONOMİSİNİN KALBİDİR”

Çok disiplinli sektörümüzün birçok bileşeni, önemli bir düzeltme ve normalleşme dönemi yaşıyor. Gayrimenkul sektörü Türkiye ekonomisinin kalbidir. Bu her zaman böyleydi, yarın da öyle olacak. Sektörün nabzının daha sağlıklı atmasını sağlamak, ekonomide tekrar çarpan etkisi yaratmak için bazı yenilikçi önlemler, düzenlemeler gerekiyor.

“KONUTA ERİŞİM SORUNUNA ÇÖZÜMLER ÜRETMEYİ SÜRDÜRECEĞİZ”

Türkiye’nin deprem gerçeği ile yüzleştiği ve 2025’e hazırlandığımız şu günlerde, Türkiye'nin geleceğini şekillendirecek (tabiatla inatlaşmayan, teknolojiden optimum seviyede faydalanan, tasarıma önem veren) projelerle, konuta erişim sorununa çözümler üretmeyi sürdüreceğiz. 

“ENFLASYON DÜŞMESİ VE DOLARİZASYONUN AZALMASI CANLANMAYA YARDIMCI OLUR”

AS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert

Şu anda konut satışları müteahhitleri tam anlamıyla tatmin etmiyor, ancak ekonomideki iyileşmeyle birlikte daha fazla hareketlilik bekleniyor. Enflasyonun düşmesi ve dolarizasyonun azalması, piyasanın canlanmasına yardımcı olabilir. Bu süreç özellikle yaz aylarında daha belirgin hale gelebilir.

“KONUT KREDİSİNDE DÜŞÜŞ İÇİN UZUN VADELİ TOPARLANMA GEREKİYOR”

Konut kredisi faizlerinin yüzde 1’in altına düşmesi, enflasyonun kontrol altına alınması ve ekonomik istikrarın sağlanmasıyla mümkün olabilir. Bunun için daha uzun vadeli bir ekonomik toparlanma süreci gerekecektir.

“KONUT FİYATLARI CİDDİ MİKTARDA YÜKSELEBİLİR”

Konut fiyatları, faiz oranlarındaki dalgalanmalara ve ekonomik koşullara bağlı olarak sürekli değişiyor. Ancak, talebin devam etmesi ve maliyet artışlarının etkisiyle, 5 milyon liralık bir evin fiyatı zamanla ciddi miktarda yükselebilir.

“İKİNCİ KONUTUNU ALACAKLAR İÇİN LOBİ ÇALIŞMALARI YAPILMALI”

İkinci ev alımlarına yönelik kredi kullanım şartlarının kalkması için bazı girişimler olsa da şu an için net bir değişiklik yapılmış değil. Ancak, konut piyasasında yaşanan zorluklar ve yatırımcı talepleri göz önünde bulundurulduğunda, ilerleyen dönemde bir düzenleme yapılması olası. Lobi çalışmalarının etkisiyle bu şartların gevşetilmesi beklenebilir.

“DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ DESTEĞİ İSTENİYOR”

Konut kredisi faizlerinin yüksekliği ve alım gücünün düşmesi nedeniyle BDDK ve hükümet kanadından destek talep edilmeye devam ediyor. Bu destek, özellikle düşük faizli kredi seçenekleri ve kredi geri ödeme kolaylıkları şeklinde olabilir.

“KİRA ZAMLARI YÜZDE 30-40 SEVİYELERİNDE KALIR”

Kiralık konutlarda zam oranları şu an için yüzde 60 civarlarında seyrediyor ve önümüzdeki yıl bu oranların düşmesi bekleniyor. Ancak, kira artışlarının yüzde 30-40 seviyelerinde kalması muhtemel görünüyor. Kiralık konut talebinin yüksek olması, fiyatların yüksek kalmasına neden olabilir.

“KONUT ALIMI BEKLEMEDE”

Faiz oranlarının yüksek olması ve ekonomik belirsizlikler, konut alımını şu an beklemede. Ancak doğru lokasyon ve piyasa şartlarında yapılan yatırımlar, orta vadede kazanç sağlayabilir. Yatırımcıların, mevcut ekonomik durumu dikkate alarak dikkatli bir şekilde karar vermesi gerekiyor.

“2025 KONUT ALIMI İÇİN FIRSAT SUNABİLİR”

2025, faiz oranlarının düşmesi ve piyasa koşullarının iyileşmesiyle birlikte ev almak için fırsat sunabilir. Ancak, konut piyasasında dalgalanmalar yaşanabilir, bu yüzden alıcıların uzun vadeli bir plan yaparak hareket etmesi önemli. 2025’te fırsat oluşturmak için sabırlı olmak gerekebilir. Bu dönemde konut alımı, ekonomik iyileşmenin etkisiyle doğru bir karar olabilir. 

“ARSA ALIRKEN DİKKATLİ OLUN”

Arsa alırken dikkatli olunması gerekir çünkü bazı bölgelerde arsa yatırımları beklenilenin aksine değersizleşebilir veya planlama sorunları yaşanabilir. Tarla alımında da benzer şekilde sorunlar ortaya çıkabilir; özellikle tarım yapılabilirlik durumu ve imar planları net olmayan arazilerde yatırım riski artabilir. Bu nedenle, arsa veya tarla alırken, yasal durumları ve gelecekteki gelişim planlarını iyi araştırmak önemlidir.

“ŞEHİRLEŞME PLANI OLMAYAN YERDE ARSA KAZANDIRMAZ”

Bir arsanın değerinin 5-10 kat artması, bulunduğu bölgenin gelişimine ve şehirleşme hızına bağlı olarak oldukça uzun vadede gerçekleşebilir; hatta bu imkansız da olabilir. Eğer bölgeye yönelik şehirleşme planları yoksa, arsa alımı değer kazandırmayabilir. Ancak, şehirleşme planı mevcutsa veya ileride gelmesi bekleniyorsa, o zaman arsanın değeri zamanla artabilir. Bu tür yatırımlar, gelecekteki planlara ve gelişmelere bağlı olarak değerlendirilmelidir.

“SOSYAL MEDYADAKİ ‘TOPRAK ALIN’ DİYENLERE TEMKİNLİ YAKLAŞILMALI”

Sosyal medyada yapılan "toprak alın" gibi tavsiyelere temkinli yaklaşılmalı. Kırsalda yapılan toprak yatırımları bazen karlı olabilir ancak her arsa değeri artmayabilir. Bu tür yatırımların detaylıca araştırılması ve doğru yerden alınması önemlidir.

“DÜŞÜK FİYATLA ARSA SATAN EMLAKÇILARA ŞÜPHEYLE YAKLAŞIN”

Emlakçılarla çalışırken dikkatli olunmalı ve her fırsatın kazançlı olmayabileceği unutulmamalıdır. Araştırma yaparak ve profesyonel bir emlakçı ile çalışarak doğru yatırım kararları almak mümkündür. Ayrıca, emlakçıların fiyatları çok düşük göstererek satış yapması, genellikle şüpheli bir durum olarak kabul edilebilir.

“GAYRİMENKULDEKİ HAREKETLİLİKTEN MEMNUNUZ”

Reportage Türkiye CEO – Kemal Alamo

Son aylarda konut satışlarında yaşanan canlılığın sektörümüzü yeniden hareketlendirmesinden memnunuz. Reportage Türkiye olarak, globaldeki yatırımlarımızdan sonra Türkiye pazarına 2023 yılında girmiş bir firma olarak bu iki yıl içinde oldukça istikrarlı ve başarılı bir yolda olduğumuzu belirtmek isterim.

Sektörümüz adına rakamlarla belirtmek gerekirse, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre; Türkiye genelinde konut satışlarının 2024 Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 76,1 oranında artış göstererek 165 bin 138 adet olarak gerçekleştiğini görüyoruz.  Yıllık bazda en yüksek satış rakamına ulaşılan Ekim ayına gelene kadar ise Ağustos ayından itibaren konut satışlarında ivmeli bir artış söz konusuydu. Bu durum sektörümüz adına memnun edicidir. Ciro endeksi bazında ise TÜİK verilerine göre, 2024 yılı Eylül ayında yıllık inşaat ciro endeksinin yüzde 76,4 arttığını aylık bazda ise Eylül 2024’te inşaat ciro endeksinin yüzde 5,0 oranında artış gösterdiğini görüyoruz. Bu durum elbette konut üreticileri için pozitif bir tablo oluşturmaktadır.

“İNŞAAT MALİYETLERİ FİYATLARA YANSIYOR”

Ve fakat inşaat maliyet endeksi verilerine baktığımızda TÜİK rakamlarına göre; 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 0,57 arttığını, bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 38,93 oranında arttığını görüyoruz. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 0,77, işçilik endeksi yüzde 0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 31,56, işçilik endeksi yüzde 56,68 arttı. İnşaat maliyetlerinde 2023 yılından itibaren başlayan bu yükseliş 2024 yılında da devam ettiğinden konut satışı fiyatlarına da yansımaktadır.

“2025’İN İLK ÇEYREĞİNDE HAREKETLİ DÖNEM GEÇİRECEĞİZ”

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi’ne göre geçtiğimiz ekim ayında KFE aylık yüzde 2,1, yıllık yüzde 26,8 arttı. Ekim 2024’te reel azalış yüzde 14,7 olarak gerçekleşti. Böylece bu yılın şubat ayından itibaren başlayan reel azalış sürecinin devam ettiğini görüyoruz. Bu reel azalışın devam edeceğini tahmin ediyoruz. Bu doğrultuda konut satışlarındaki artışın yılın son ayında da devam edeceğini ve 2025 yılının ilk çeyreğinde de hareketli bir dönem geçireceğimizi öngörüyoruz.

“KONUT ALMAK İÇİN DOĞRU ZAMAN”

Gayrimenkul her zaman güvenli yatırım araçlarının en başında yer almaktadır. Konut almak için doğru bir dönemde olduğumuzu belirtmek isterim. Yatırımın geri dönüşü konutun niteliğine ve bulunduğu bölgenin dinamiklerine göre de değişiklik göstermektedir.

“ARSA ALACAKLAR TİTİZLİKLE ARAŞTIRSIN”

Gayrimenkul sektörünün yatırım araçları arasında yer alan arsa alımı, özellikle vatandaşlar tarafından titizlikle araştırılması gereken bir konudur. Vatandaşın kendi konutunu yapmak için almak istediği arsanın imara açık olup olmadığının araştırılması gerekiyor. Aynı arsa üzerinde başka hak sahiplerinin olması gibi durumlarda iyi bir araştırma yapılmadığında vatandaş mağduriyet yaşayabiliyor.

Bir konut üreticisi için de arsa payı maliyeti en yüksek üretim kalemlerinin başında geliyor. Bu nedenle ucuz arsa ilanları konusunda yatırımcıların ve arsa sahibi olmak isteyen vatandaşların detaylı araştırma yapmalarını ve gerekli olması durumunda yerel yönetimlerin ilgili birimleriyle iletişime geçerek detaylı bilgi almalarının daha doğru olacağını düşünüyoruz. Bu konuda ancak güvenilir firmalarla çalışmalarını tavsiye ediyoruz.

“SATIŞLARDA HAREKETLİLİK VAR”

Lüks Konut Uzmanı -Merve Ertem Marangozoğlu

Konut satışlarına ilişkin talepler artış göstermeye başladı. Merkez Bankası’ndan faiz indirimi beklentisi ve dip yapmış konut fiyatlarını fırsat olarak görenler harekete geçti. Önümüzdeki yılın üçüncü çeyreğinden itibaren faizler yeteri kadar düşmese de konut yatırımı yapmak isteyenler için uygun oranlara gerilemesini bekliyorum. Geçmişteki gibi yüzde 0.69, yüzde 1 faizleri 2026’nın ilk yarısından sonra görme şansımız olabilir.

"KİRALARDA YÜKSELİŞ SEYRİ VAR"

Kiralık konutlarda yükseliş yaşanıyor. Marka olarak nitelendireceğimiz konut projelerinde 4-5 milyon lira bandında satılan konutların kiraları 30-35 bin lira aralığında değişiyor. 2+1’ler 45 bin lira, 3+1’ler de 50-55 bin bandında seyrediyor. Bu fiyatlar ulaşım açısından kolaylık sağlayan orta ve alt gelir düzeyine sahip ilçelerde gerçekleştirilmiş marka projelerde geçerli. Mahalle aralarına inildiğinde ise 2+1 ve 3+1 evlerde kiralar 20-35 bin aralığında değişiyor.

"KONUT ALIMI İÇİN UYGUN ŞARTLAR"

Konut alımında kira gelirinin yanında elde edilecek rant geliri de bulunuyor. Şu anda mevduattan ya da diğer yatırım araçlarından daha yüksek getiri sağlansa da kredi faizlerinin düştüğü noktada konut fiyatlarının büyük sıçrama yapacağını öngörüyorum. Enflasyonist ortamda baz etkisiyle gerileme devam ediyor ve konuta olan talebin faizlerin düştüğü anda hızla başlayacağını bekliyorum.

“MALİYETLER ARTIŞA GEÇECEK”

Konut maliyetleri her geçen ay bir önceki aya nazaran yükseliş gösteriyor. Döviz kurlarındaki yavaş ilerleme yükseliş hızını düşük tutmaya başlasa da dövizde beklenen kur seviyelerinin gerçekleşmesi halinde maliyetlerin en az yüzde 40-50 artacağını öngörüyorum. Bu artışı da müteahhit firmalar satışta daha yüksek oranda müşteriden almak isteyecektir.

"KONUT YATIRIMI PROFESYONELLİK GEREKTİRİYOR"

Konuta olan talep ihtiyacın dışında profesyonelce yönetilmeli. Konutun alınacağı lokasyon, şehirleşme, imkanlar, ulaşım ağları, bölgede yaşayanların ekonomik durumu, gelişim düzeyi, sosyal çevre, aktivite alanları gibi birçok etken göz önünde bulundurularak yatırım yapılmalı. Aksi halde yatırımın değer kazanması uzun yıllar alacaktır.