GYODER Başkanı Çekici'den konut fiyatlarını düşürecek hamle! Devletten tek istedikleri şey arsa

Türkiye'de konuta olan talep faizlerin düşmesiyle birlikte yeniden arttı. Arz yönlü gelişimde sıkıntılar olsa da talepte artışın yaşanması ilerleyen zamanlarda arzı da artırıcı etkilere neden olabilir.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın faizi düşürmeye başlamasıyla birlikte mevduat getirilerinde düşüş konut kredisi faizlerinde de gerileme gösterdi. Göreceli olarak düştüğü zannedilse de geçmişte uzun dönem yüzde 1 seviyesinin altında olan konut kredisi faizleri yüzde 2.5'in üzerinde seyrediyor.

Türk vatandaşlarının konuta olan talebi hem kira getirisi hem de rant getirisinden dolayı devam ediyor.

KKM'DEN ÇIKIŞLAR ARTTI

Kur Korumalı Mevduat'tan çıkışın desteklenmesi amacıyla alınan önlemler işe yaradı ve KKM'den çıkışlar hızlandı. KKM'de oldukça yüksek getiriler sağlayanlar ve parasını katlayanlar vade sonunda paralarını değerlendirmek için de konut ve diğer yatırım araçlarına yönelebiliyor.

“Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu” olarak sektörün tüm alt açılımlarını aynı çatı altında toplayan GYODER Başkanı Neşecan Çekici sektöre yönelik geniş alanda bilgiler verdi. Faizden kentsel dönüşüme, satışlardan sosyolojik duruma kadar birçok konuya temas eden GYODER Başkanı Çekici "Türk yatırımcıları, 'Bir evim daha olsun, kiraya vererek gelir elde edeyim' anlayışıyla hareket eder" dedi.

İşte Neşecan Çekici'nin konut sektörüne ilişkin açıklamaları...

"KONUT SAHİPLİĞİ ORANI YÜZDE 55'E GERİLEDİ"

Ciddi bir bütünleşik konut politikası, acil kodu ile Türkiye’nin gündeminde üst sıralarda yer almalı. Bugün tüm dünyanın gündeminde yer alan en önemli konulardan biri barınma krizi. Konut krizi dünya genelinde 1.6 milyar insanı etkiliyor. 2030 yılına kadar, UN-Habitat tahminlerine göre dünya nüfusunun yaklaşık yüzde 40'ı olan 3 milyar insanın erişilebilir konuta ihtiyaç duyacağı öngörülüyor. Bu, dünyada her gün 96.000 yeni uygun fiyatlı konut inşa edilmesi anlamına geliyor. Bunun yanı sıra, dünya genelinde tahmini 100 milyon kişi evsiz ve her dört kişiden biri sağlık, güvenlik ve refah açısından zor koşullarda yaşıyor.
Türkiye’de ise ev sahipliği oranı yüzde 70’ten yüzde 55’e geriledi.

Türkiye'nin yaklaşık olarak yılda 800-900 bin konut üretmeye ihtiyacı var. Şu anda sadece 500-600 bin adet üretiliyor, ancak bu üretim mevcut ihtiyacı karşılayamıyor.

Ayrıca, deprem riski altındaki İstanbul'da, 5 yıl içinde dönüştürülmesi gereken 1.5 milyon konut bulunmaktadır ve bunların 600 bini öncelikli durumda.

"KONUT ALIMINI DAHA DENGELİ ŞEKİLDE YÖNLENDİRECEK POLİTİKALARIN HAYATA GEÇİRİLMESİNİ ÖNEMLİ GÖRÜYORUZ"

Genel olarak baktığımızda, düşük faiz oranları konut alım iştahını artırır ve talep yükseldiğinde fiyatlarda da yukarı yönlü bir hareket gözlemlenir. Ancak bu, konut üretimiyle doğrudan bağlantılı bir süreçtir. Eğer yeni konut üretimi yeterli seviyede olmazsa, artan talep karşısında fiyatlar yükselir. Bir önceki soruda da ifade ettiğim gibi Türkiye'nin yaklaşık olarak yılda 800-900 bin konut üretmeye ihtiyacı varken üretilen rakam sadece 500-600 binlerde kalıyor. GYODER olarak, sürdürülebilir bir konut piyasası için arzı destekleyecek, üretimi teşvik edecek ve konut alımını daha dengeli bir şekilde yönlendirecek politikaların hayata geçirilmesini önemli görüyoruz.

"BİR EVİM DAHA OLSUN, KİRAYA VERİP GELİR ELDE EDEYİM" ANLAYIŞI VAR

Gayrimenkul, Türkiye’de her zaman güvenilir ve tercih edilen bir yatırım aracı olmuştur ve olmaya devam etmektedir. Özellikle konut, sadece bir barınma ihtiyacını karşılamakla kalmayıp, aynı zamanda uzun vadeli bir yatırım enstrümanı ve bireysel emeklilik planının önemli bir parçası olarak görülmektedir.
Türk yatırımcıları, "Bir evim daha olsun, kiraya vererek gelir elde edeyim" anlayışıyla hareket eder.

"YABANCILARA KONUT SATIŞI YIL BAZINDA SADECE YÜZDE 1.6"

2024 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan satışların payı yalnızca yüzde 1,6 oldu. Aslında yaygın kanının aksine, Türkiye’de yabancıya konut satışı her zaman düşük seviyelerdeydi. Dünyada bu oran genellikle %10 ile %20 arasında değişiyor, Kıta Avrupası ve İngiltere’de bile %14-17 seviyelerini görebiliyoruz. Türkiye’de ise yabancıya konut satışının en yüksek olduğu dönemlerde bile oran %5’i geçmedi. Bugün geldiğimiz noktada ise bu oran %1,6'ya kadar gerilemiş durumda.

"GYODER YENİ KONUT MODELİNİ KURGULADIK"

İstanbul’da bir mavi ya da beyaz yakalı çalışanın, kira ödeyerek ve temel giderlerini karşılayarak konut sahibi olması günümüz koşullarında oldukça zorlaştı.
Tam da bu noktada yeni konut modellerine ihtiyaç duyuluyor. GYODER olarak barınma sorununa çare olmak için GYODER Yeni Konut Modelini kurguladık. Bu modelin temel amacı, kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme zemin hazırlamak. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelde, arsa maliyetlerini düşürerek konut üretim maliyetlerini dengelemeye çalışıyoruz. Şu anda Türkiye’de arsa maliyetleri, toplam maliyetin ortalama yüzde 50'sine denk geliyor; bu oran Avrupa’da yüzde 20’ler civarında.

Bu model çerçevesinde yap-işlet-devret modeliyle bireysel değil kamusal kiraya veren yapısını oluşturuyoruz ve kiracıyla kiraya veren arasındaki problemleri ortadan kaldırıyoruz. Arsa maliyeti sebebiyle oluşan fark kiraları da yarı yarıya düşürüyor. Bu modelde, kullanıma açılacak arsalarda konutların üretilmesi sağlanırken, arsaların mülkiyeti de devlette kalıyor. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli senaryolarla destekledik. Yani finansman için de devlete yük olmuyoruz; devletten bir tek şey istiyoruz: ‘Arsa’.

Bu projeyi hayata geçirebilirsek hem konut üretim sürecini hızlandırabilir hem de kira fiyatlarını regüle ederek krize çözüm getirebiliriz.

"ARZ TALEBİ KARŞILAMIYOR, KİRALAR YÜKSELİYOR"

Konut talebi hızla artarken, yeni konut üretimi maliyetler ve yatırım zorlukları nedeniyle yetersiz kaldığı için arz talebi karşılamıyor ve bu da kiraları yükseltiyor.
Sosyolojik ve demografik açıdan bakarsak son 10 yılda hane halkı tipimiz çok değişti. Bu süreçte boşanmalar 90 binden 200 bine, evlenme rakamları 550 binden 600 bine çıktı. 100 bini aşkın gurbetçinin ve yabancının ev talebi oluyor.

TUİK’in hazırladığı hane halkı verileri incelendiğinde hane yapısında ilgi çekici değişiklikler olduğu görülmekte. Ortalama hane halkı büyüklüğü azalmaya devam etmekte iken ortalama hane halkı büyüklüğü 3,14 kişi seviyesine gerilemiştir. Geçtiğimiz 15 yılda haneler yaklaşık bir birey kaybetti.

Nüfus artışı ve hanelerin küçülmesi hane sayısındaki artışın nüfus artışının önüne geçmesine neden olmakta. Geride bıraktığımız 5 yılda hane sayısı %13.3 oranında artış gösterdi.

Hane tiplerine göre artışlar incelendiğinde ise çok önemli sonuçlar ortaya çıkmaktadır. Tek kişilik hane sayılarındaki artış hemen hemen %40 seviyelerine kadar yükselmiştir. 2023 yılı itibariyle her 5 haneden biri tek kişilik hanelerdir.

Tek ebeveyn ve çocuklardan oluşan hanelerdeki artış da son derece yüksek olup %35 seviyelerindedir. Bu tip hanelerin büyük orada anne ve çocuk/lardan oluştuğu öngörülmektedir.

Öte yandan eşler ve çocuklardan oluşan hane sayılarındaki artış toplam artışın altında kalmakta olup eşler ve çocuk/lardan oluşan hane sayılarındaki artış ancak %5 seviyesinde gerçekleşmekte. Sadece eşlerden oluşan hane (çocuksuz aile) sayısındaki artış yaklaşık %13 seviyesinde olup çocuklu hane sayısındaki artışın çok daha üzerinde.

Ek olarak çekirdek aile bağı bulunmayan (ev arkadaşlığı) hanelerde de son beş yıl içerisinde %30’u artan artışlar yaşandığını görüyoruz.

Çekirdek aile ve diğer kişilerden (ekseriyetle aile büyükleri) oluşan hane sayılarının beş yılda %5’den fazla orandan azaldığı görülmekte.

Bu sonuçlar bir arada değerlendirildiğinde Türkiye’nin hane yapısının önemli bir değişim içinde olduğunu söylemeliyiz. Solo yaşayanların sayısındaki yükselme, tek ebeveyn ve çocuklardan kurulu hanelerin artması, öte yandan çekirdek aile ve aile büyüklerinden oluşan ailelerin sayısındaki değişimler, konut politikamızın ciddi şekilde masaya yatırılmasını, demografik ve sosyolojik analizlerin detaylı yapılmasını zorunlu kılmakta.

Kentsel dönüşüm sorunu devam ediyor. Birçok vatandaş yıllardır yıkılan ve toprak halinde duran arsalarına bakıyor, bazıları vefat ediyor ve ortak üstüne ortak katılıyor işin içinden çıkılamaz hale dönüyor. Bu sorunlar aşılmamışken yeni kentsel dönüşüm sorunları da öne çıkıyor. İstanbul Fikirtepe'de yıllardır bitirilemeyen konutları biliyoruz, bunlar en belirgin örneklerden birisi. Mahalle aralarında evleri yıkılıp yapılmayan, sözleşmeleri düzgün yapılmayan, sözleşmesi düzgün yapılsa da müteahhitin mal sahiplerini mağdur ettiği birçok proje var. Kentsel dönüşümde sizce nelerin düzeltilmesi gerekiyor?

"KENTSEL DÖNÜŞÜM VİZYON VAAT ETMESİ GEREKİR"

Kentsel dönüşümün sadece fiziksel bir süreç olarak ele alınmasının doğru olmayacağını, ekonomi, toplum ve çevre bileşenlerinin bütününü gözeten önemli bir vizyon vaat etmesi gerektiğini vurgulamak isterim. Dönüşüm projelerinde kentlerin ve bölgelerin dokusunun, tarihi geleneklerinin, insanların fiziksel, sosyal, ekonomik ihtiyaçlarının dikkate alınmasının üzerinde durmak ve sürdürülebilir binalar inşa etmek kaçınılmazdır.

Kamu, özel sektör, sivil toplum iş birliği kentsel dönüşümün birincil ögesidir. Bu sürecin sağlıklı yönetilebilmesi için koordinasyonda mutlaka kamu bulunmalıdır. Kanundaki maddelerin doğru irdelenmesi endişeleri ortadan kaldıracaktır.

Kentsel dönüşüm politikası, ülke genelinde geliştirilecek arazi kullanımı ve arazi yönetimi ekseninde, ulusal konsensusla, afet yönetimi yanında doğa ve yeşil alan esaslı bir model çerçevesinde şekillenmelidir.

Kentsel dönüşüm; yeni bir kentsel kurgu, tarihi bir fırsat, aynı zamanda tarihi bir sorumluluktur. Enerji kazanımından, işsizlik ve suç oranlarının azaltılmasına, kentlerin estetik ve sağlık anlayışına kadar makro bir reformdur. Bu fırsatı değerlendirebilmek için tüm taraflar resmin bütününe bakmalı ve sadece kendi çıkarını değil ortak faydayı göz önünde bulundurmalıdır.

"KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KISA VADELİ KAZANÇ DEĞİL UZUN VADELİ SÜRDÜRÜLEBİLİR BİR KENT MODELİ HEDEFLENMELİDİR"

GYODER olarak, dönüşüm projelerinin sadece bina bazlı değil, bütüncül bir kentsel planlama anlayışıyla yürütülmesi gerektiğini savunuyoruz. Artan nüfus yoğunluğu, trafik, otopark gibi sorunları önlemek adına yerel yönetimlerin, ilgili bakanlıkların ve sektör paydaşlarının ortak akılla hareket etmesi elzemdir. Planlama aşamasında altyapının güçlendirilmesi, sosyal alanların artırılması ve kamusal alanların korunması gibi unsurlar göz önünde bulundurulmalı, sadece kısa vadeli kazanç yerine uzun vadeli sürdürülebilir bir kent modeli hedeflenmelidir.

Deprem gibi doğal afet risklerini düşündüğümüzde, yolların acil durumlar için açık tutulması, yapı yoğunluğunun kontrollü bir şekilde artırılması, hatta bazı bölgelerde yoğunluğun azaltılması kritik önem taşımaktadır. Bugün yaşanan sorunlar, denetim ve planlama eksikliğinden kaynaklanıyor. Bunun önüne geçmek için şehir planlamasında daha sıkı kuralların uygulanması, kentsel dönüşümün teknik ve sosyal boyutlarının dikkate alınarak yürütülmesi gerektiğine inanıyoruz.

"RAYLI SİSTEMLER KONUT PİYASASINI DOĞRUDAN ETKİLİYOR"

İstanbul gibi büyük metropollerde, özellikle beyaz yakalı çalışanlar için trafik yükü ciddi bir yaşam kalitesi sorunu haline geldi. İnsanlar artık, daha kısa sürede ve konforlu bir şekilde evlerine ulaşabilecekleri bölgeleri tercih ediyor. Bu nedenle toplu taşıma yatırımları, özellikle de raylı sistemlerin genişletilmesi, konut piyasasını doğrudan etkileyen en önemli unsurlardan biri haline geldi. İstanbul’un kuzey aksı gibi yeni gelişim bölgelerinin cazip hale gelmesi için ulaşım yatırımlarının önceliklendirilmesi gerekiyor. Bu noktada kamu ve özel sektör iş birliğiyle finansman modellerinin geliştirilmesi, projelerin daha hızlı tamamlanmasına katkı sağlayabilir. GYODER olarak, ulaşım yatırımları ve kent planlamasının bütüncül bir şekilde ele alınması gerektiğini her fırsatta vurguluyoruz.

 

"GYODER OLARAK OLARAK EN ÖNEMLİ İŞİMİZ SEKTÖRDE YENİDEN BAŞLATMA RUHUNU DEVAM ETTİRMEK"

Elektrikli araçlar, sürdürülebilir şehirler ve çevre dostu ulaşım açısından büyük bir dönüşüm getiriyor. Ancak bu dönüşümün başarılı olabilmesi için şarj altyapısının da eş zamanlı olarak gelişmesi gerekiyor. Özellikle yeni yapılan konut projelerinde bu ihtiyaca yönelik çözümler sunuluyor, ancak eski yapılar ve sokak arası apartmanlar için ciddi zorluklar var. Eski binalarda yaşayan bireyler için elektrik altyapısının güçlendirilmesi ve ortak çözümler geliştirilmesi gerekiyor. Türkiye'de şu an şarj istasyonlarının yaygınlaştırılması için çeşitli yasal düzenlemeler yapılıyor, ancak apartman ve sokak bazlı çözümler konusunda daha fazla adım atılması şart.

GYODER olarak en önemli işimiz sektörde YENİDEN BAŞLATMA RUHUNU devam ettirmek. Bu nedenle gayrimenkulün yeniden başlangıcında yola devam etmek çok önemli. Sektörü sadece yeniden başlatmak değil, onu sürdürülebilir kılmak, büyütmek ve güçlendirmek için çalışmalarımızı aralıksız sürdürüyoruz. Finansmandan şehirleşmeye, yatırım süreçlerinden inovasyona kadar tüm başlıkları ele almaya ve sektörü daha sağlam temeller üzerine inşa etmeye devam edeceğiz. 26 yıl önce birlikte başladık, şimdi güçlendirme zamanı!