İstanbul’da yeni kira modeli! ‘Konut krizinin tansiyonunu ciddi şekilde düşürecek’ | Başka hangi şehirlerde uygulanmalı?

Türkiye’de konut fiyatlarındaki artış ve kira krizine karşı çözüm arayışları sürerken, İstanbul için önemli bir adım geldi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, İstanbul’da hayata geçirilecek kiralık 15 bin sosyal konut projesine ilişkin detayları paylaştı.

Bu proje, TOKİ eliyle ilk kez uygulamaya konacak kiralık sosyal konut sistemiyle, vatandaşların konuta erişimini kolaylaştırmayı ve fahiş kira artışlarını dengelemeyi hedefliyor.

Bakan Kurum’un açıklamasına göre, İstanbul’daki 15 bin sosyal konut kura yöntemiyle kiralanacak ve ev sahibi devlet olacak. Konutlar, bulunduğu bölgenin piyasa rayiç kira bedelinin altında fiyatlarla kiraya verilecek ve üç yıllık kiralama süresince TOKİ, bakım, denetim ve işletme süreçlerini üstlenecek.

Peki bu projeyi nasıl yorumlamak lazım? İstanbul dışında başka hangi şehirlerde benzer uygulamayı yapmak gerekiyor? Konuyu uzman isimlerle mercek altına aldık.

‘KİRACININ YILLARDIR ARADIĞI GÜVENCEYİ SAĞLAYACAK’

Gayrimenkul uzmanı Ebru Yavuz, 15 bin kiralık sosyal konut projesini değerlendirerek, projenin sadece bir konut yatırımı değil, Türkiye’nin sosyal devlet anlayışında önemli bir eşik olduğunu vurguladı.

Yavuz, “Konut krizinin küresel bir sorun hâline geldiği bu dönemde Türkiye, pasif izleyen değil, aktif çözüm üreten bir devlet refleksi gösteriyor. İstanbul’da yüz binlerce kiracı, yıllardır belirsiz kira artışları, evden çıkarılma korkusu, şehir merkezinden uzaklaşma baskısı ve yaşam standartlarının düşmesi gibi sorunlarla mücadele ediyor. Sosyal kiralık konut modeli, özellikle aileler ve genç profesyoneller için uzun süredir beklenen güven duygusunu geri getirecek” dedi.

Yüzyılın Konut Projesi’nde ilk kez İstanbul’da kiralık konutlar da olacak.

Sistem nasıl mı işleyecek❓#EvSahibiTürkiye pic.twitter.com/qHfjxX9GcP

— Murat KURUM (@murat_kurum) November 18, 2025

‘AVRUPA'DAKİ SOSYAL KONUT UYGULAMALARIYLA BENZERLİK TAŞIYOR’

Gayrimenkul uzmanı Şule Alp de projenin en kritik yönünün, üretilen konutların tamamen devlet mülkiyetinde kalması ve piyasa rayicinin altında kiraya verilmesi olduğunu ifade etti.

Alp, bu modelin Avrupa’daki sosyal konut uygulamalarıyla benzerlik taşıdığını belirterek şu bilgilerin altını çizdi: “Avrupa örnekleri arasında Londra’daki Affordable Rent, Paris’teki Logement Social, Berlin’de Sozialwohnung ve Amsterdam’daki Woningcorporaties modelleri bulunuyor. Türkiye’de ise ilk kez kiralık konutun bir kamu hizmeti olarak ele alınıyor. Sistemde mülkiyetin devlette kaldığı, vatandaşın yalnızca kullanım hakkı elde ettiğini ve tüm yönetim, bakım, işletme ve denetim süreçlerinin TOKİ tarafından yürütüleceğini kaydedildi.” 

‘DAHA KALICI ÇÖZÜM İÇİN ABD’DEKİ BANLİYÖ MODELİNİ DE ÖRNEK ALMALIYIZ’

Uluslararası Broker ve Vartur Emlak CEO’su Şerif Nadi Varlı ise “Bu proje İstanbul özelinde önemli bir adım ancak meseleyi yalnızca sosyal konut üretimiyle sınırlı görmek eksik olur” dedi ve daha kalıcı çözüm için şu öneride bulundu:

“Türkiye’nin yaşam yoğunluğu düşük, tarım verimliliği sınırlı ve gelişime açık bölgelerinde ABD’deki banliyö modeline benzeyen 1-2 katlı hafif çelik/ahşap taşıyıcılı, 45-60 günde inşa edilebilen dayanıklı, ekonomik yaşam evleri teşvik edilmeli. Bu model hem hızlı üretilebilir hem de deprem gerçeği olan Türkiye için ideal bir çözüm sunar. Mevcut proje çok faydalı ve gerekli ama yaşam yükünü büyükşehirlerden çekmek için ülke genelinde planlı bir dağılım da gerekiyor.”

3 YILLIK KİRALAMA MODELİ CAZİP Mİ? 

“3 yıllık kiralama modeli şüphesiz talep görecektir” diyen Şerif Varlı, “Ancak kalıcı çözüm için iki unsur kritik” dedi ve şöyle devam etti:

-- Birincisi Borçlar Kanunu’nun kiralama süreleriyle uyumlu bir düzenleme gerekiyor. Türkiye’de ev sahipliği ve kiracılık ilişkilerindeki belirsizlik, piyasa dengesizliğini artırıyor. Kira sözleşmelerinin standart olarak 3 yıl şeklinde belirlenmesi hem kiracıyı hem de mülk sahibini korur. Böyle bir düzenleme, TOKİ’nin uygulayacağı modele de hukuki bir çerçeve sağlar.

-- İkincisi de sadece sosyal konut değil, genel kiralık stokunun güçlendirilmesi… ABD’deki Section 8 programı gibi, mevcut kiralık konutlarda ihtiyaç sahiplerine kira desteği sağlanması; TOKİ’nin inşa edeceği sosyal konut modelinden çok daha hızlı etki yaratır. Çünkü yeni konut inşası zaman alırken, Section 8 tipi destek hemen devreye alınabilir. Bu nedenle üç yıllık model iyi bir başlangıç, fakat hem süre hem kapsam ileride genişleyebilir.

Şule Alp de sosyal konutlarda belirlenen üç yıllık kiralama süresinin İstanbul’un mevcut koşulları düşünüldüğünde yerinde bir başlangıç olduğunu ifade etti. Alp, kentte kiracıların ortalama konutta kalış süresinin 2,2 yıl olduğunu, nüfus hareketliliğinin yüksekliğini ve kentsel dönüşüm kaynaklı belirsizlikleri dikkate alındığında bu sürenin gerçekçi bir planlama sunduğunu belirtti.

Ebru Yavuz da üç yıllık kira süresinin hem devletin hem de kiracının ihtiyacına cevap veren dengeli bir çözüm sağladığının altını çizerek, “Kiracı planlama yapabilir, TOKİ bakım-onarım döngüsünü planlayabilir. Talep artarsa sürelerin uzatılması veya farklı segmentlerde yeni modeller geliştirilmesi de mümkün. Bu esneklik, projenin gelecekte daha da büyüyeceğini gösteriyor” dedi.

BU PROJE İSTANBUL’DAKİ FAHİŞ KİRA ARTIŞLARINI DENGELER Mİ?

Şerif Varlı, yürütülen sosyal konut projesinin fahiş kira artışlarını belirli ölçüde frenleyebileceğini ancak krizin temel nedenleri ortadan kaldırılmadıkça tek başına yeterli olmayacağını söyledi. Varlı, Türkiye’de kira krizinin üç ana nedenle derinleştiğini belirtti.

Varlı’nın değerlendirmesine göre ilk sorun, büyükşehirlerdeki aşırı nüfus yoğunluğu. İstanbul, İzmir ve Ankara’nın ekonomik cazibe merkezleri hâline gelmesiyle iç göçün neredeyse tamamını çektiğini belirten Varlı, “Bu yük hafifletilmeden kira fiyatlarında kalıcı bir denge sağlanamaz” dedi.

İkinci temel sebep ise üniversiteler ve fabrikaların yoğun şekilde büyükşehirlere konumlanması. Varlı, özellikle İstanbul’daki özel üniversiteler ile bazı üretim tesislerinin Anadolu’nun farklı illerine taşınmasının nüfus dağılımını dengeleyeceğini ve kira baskısını azaltacağını ifade etti.

Üçüncü unsurun ise yetersiz ve plansız kiralık konut stoğu olduğunu söyleyen Varlı, ülkede kiralık konut arzı düşük olduğu için sınırlı talebin bile fiyatları hızla yukarı çektiğini belirtti. TOKİ’nin 15 bin kiralık konutunun piyasaya psikolojik bir rahatlama getireceğini ifade eden Varlı, ancak esas çözümün ülke genelinde yeni ve planlı yaşam alanları oluşturulması olduğunu vurguladı.

15 BİN KONUT ŞİMDİLİK KALICI KİRA DENGESİ İÇİN YETERLİ Mİ?

Ebru Yavuz 15 bin konutun başlangıç için iyi olduğunu söyleyerek “Projenin orta vadede 30-50 bin konut bandına taşınması, İstanbul’da kiralık konut krizinin tansiyonunu ciddi şekilde düşürür. Aynı modelin yüksek kira baskısı olan şehirlere yayılması durumunda Türkiye’nin kira piyasasında ulusal ölçekte istikrar sağlanabilir” ifadelerini kullandı.

Şule Alp de kentin kalıcı kira dengesi için bu sayının kesinlikle yeterli olmayacağını söyledi. Alp’e göre mevcut faz yalnızca “pilot etki” yaratabilecek ölçekte. Alp, sosyal konut arzının büyütülmesinin piyasadaki dengeyi doğrudan etkilediğini belirterek farklı konut seviyelerinin etkilerini şöyle açıkladı:

15 bin konut: Pilot etki
30 bin konut: Bölgesel stabilizasyon
45 bin konut: Orta gelir grubu için ciddi rahatlama
60 bin konut: Piyasada yapısal ve kalıcı denge

BENZER PROJE HANGİ ŞEHİRLERDE UYGULANMALI?

Şerif Varlı, sosyal kiralık konut projelerinin hangi şehirlerde uygulanması gerektiğine ilişkin değerlendirmesinde, geleneksel olarak akla gelen Ankara, İzmir ve Antalya gibi şehirlerin doğru hedefler olmadığını belirtti.

Özellikle Antalya ve Muğla’yı turizm merkezleri olmaları nedeniyle hariç tuttuğunu söyleyen Varlı, bu illerde sosyal konut arzının turizm ekonomisinin doğal döngüsünü bozabileceğini ifade etti. Varlı, sosyal konut projelerinin nüfus yükünü azaltma ve ekonomik dağılımı dengeleme amacıyla üç ana bölgeye yönlendirilmesi gerektiğini belirtti:

1- İç Anadolu ve Doğu Marmara: Konya, Eskişehir, Kayseri, Yozgat, Kırşehir, Kütahya ve Afyon gibi illerin geniş arsa imkânlarına, düşük yaşam maliyetine ve yeni banliyö modelleri için uygun altyapıya sahip olduğunu ifade eden Varlı, bu bölgelerin geniş ölçekli yerleşim projeleri için ideal olduğunu söyledi.

2- Karadeniz’in iç kesimleri: Samsun’un iç bölgeleri, Çorum ve Tokat gibi illerin nüfus baskısını hafifletmek için uygun alanlar olduğunu belirten Varlı, bu bölgelerin planlı büyümeye elverişli olduğunu vurguladı.

3- Doğu ve Güneydoğu’da gelişim potansiyeli yüksek şehirler: Gaziantep, Şanlıurfa, Diyarbakır ve Malatya’nın üniversite ve sanayi yatırımlarının taşınmasıyla birlikte nüfusun dengelenmesine katkı sağlayabilecek iller arasında olduğunu söyleyen Varlı, bu şehirlerin geleceğe dönük sosyal konut stratejilerinin önemli halkaları olabileceğini ifade etti.

Fotoğraflar: Anadolu Ajansı, iStock