İlanda başka gerçekte başka: Metrekare oyunu! ‘Dairenin bir odasının komşuya taştığı bile görülüyor’ | Bu belgelere dikkat

Bir ev satın almak, çoğu insan için hayatının en büyük yatırımı. Ancak iş tapuya gelene kadar geçen süreçte, gözden kaçan küçük ayrıntılar bazen ciddi maddi kayıplara dönüşebiliyor. Özellikle son dönemde emlak ilanlarında metrekare oyunlarına dair sosyal medyada paylaşılan örnekler bulunuyor.

İlanda yazan rakamla fiilen kullanılan alanın örtüşmemesi, ortak alanların daire metrekaresine dahil edilmesi ya da projedeki bilgilerle gerçeğin farklı çıkması gibi sorunlar son dönemde artmaya başladı.

METREKARE OYUNU DIŞINDA SATIN ALINAN DAİRENİN BİR ODASININ KOMŞU DAİRE İÇERİSİNDE OLDUĞU ÖRNEKLER VAR

“Genel olarak vatandaşlarımız, taşınmaz satın alımlarında tapu dairesinde ve belediyede taşınmaza ait tüm resmî belgeleri incelemiyorlar. Bu nedenle yanlış ve yanıltıcı beyanlarla maalesef çok sık karşılaşıyoruz” diyen Ali Güvenç Kiraz, bu kapsamda taşınmaz satın alımlarındaki emlak oyunlarına dair şu bilgilerin altını çizdi: 

-- Beyan edilen ya da ilanlarda belirtilen metrekareyle taşınmazın fiili ve gerçek metrekare ölçümleri arasında farklılıklar bulunabiliyor. Bu durum ne yazık ki sık yaşanıyor.

-- Site yaşamı içerisinde “ortak alan” olarak tanıtılıp satışa konu edilen bazı yerlerin tapu kayıtlarının gerçekte müteahhitlere, kamuya veya üçüncü kişilere ait olduğu durumlarla da karşılaşıyoruz. Örneğin, site sakinleri tarafından açık otopark olarak kullanılan bazı alanların imar planlarında kamu/belediye donatı alanı niteliğinde olduğu; buna rağmen satış aşamasında açık veya kapalı otopark kullanım hakkı varmış gibi pazarlanarak satış bedeline dâhil edildiği görülüyor.

-- En ilginci de satın alınan dairenin bir odasının komşu daire içerisinde olabildiği gibi örneklerle karşı karşıya kalabiliyoruz.

METREKARE FARKI OLAN BİR DURUMDA, ALICININ SÖZLEŞMEDEN DÖNME VE KAPORA İADE TALEP ETME HAKKI VAR MI?

“İlanda gösterilen taşınmaz metrekaresiyle fiziken ölçülen veya ekspertizi yapılan taşınmaz arasında ciddi bir metrekare farkı varsa, sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilir” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

“Bu kapsamda tüm hizmet bedelini emlak danışmanı geri iade etmekle yükümlüdür. Örneğin net 90 metrekare ilana çıkılan bir taşınmaz 75 metrekare olarak ölçülmüş veya ekspertizi yapılmışsa, bu ciddi bir farktır. Böyle bir taşınmaz metrekare farklılığı kapsamında kapora geri iade edilmek zorundadır.”

‘TÜM İADE SORUMLULUĞU SATICIDA AMA…’

Alıcının temel sorumluluk muhatabının satıcı olduğunu hatırlatan Ali Güvenç Kiraz, “Tüm iade bedelinin tazmini sorumluluğu satıcıdadır. Emlak danışmanının sorumluluğu aracılık sorumluluğudur” dedi.

Ancak Kiraz şu bilginin de altını çizdi: “Satıcıyla emlak danışmanı bu yanıltıcı işlemi birlikte gerçekleştirmişler, hatta emlak danışmanı bu farkın ilan edilmesine bizzat kendisi kötü niyetle sebep olmuşsa, bu durumda satıcı ile emlak danışmanı da birlikte sorumlu olacaktır. Tabii, taraflar arasındaki iç yazışmalardan emlak danışmanının satıcıyı yönlendirdiği ve ilana yönelik gerçek olmayan fazla metrekare bildiriminde bulunulacağını, bu şekilde satılması gerektiği gibi ifadelerin varlığı halinde…”

‘10 BİN TL’DEN 100 BİN TL’YE KADAR İDARİ PARA CEZASI VAR’

Alıcı genel olarak böyle bir durumla karşılaştığında kaporasını geri alamadı diyelim. Nasıl bir hukuki süreç izlemeli? Karşı tarafa nasıl yaptırımlar gelebilir?

Böyle bir durumda alıcı tarafın icra takibi başlatabileceğini veya dava açabileceğini söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “İşlem tüketici işlemiyse tüketici mahkemelerinde, değilse genel mahkemelerde dava açılır. Satıcının bu işlemi nedeniyle uğrayacağı bir idari para cezası bulunmuyor” dedi ve ekledi:

“Ancak emlak danışmanı bu işlemi biliyor, aradaki farkın ciddi olduğunu görüyor veya bizzat bu duruma kendisi sebebiyet veriyorsa, Ticaret Bakanlığı bu işlemi yapan sorumlu emlak danışmanı hakkında ‘Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’ kapsamında 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar idari para cezası uygulayabilir.”

ÜCRETLİ BİR METREKARE ÖLÇÜMÜ YAPTIRMAK MÜMKÜN MÜ?

Genel olarak ilan edilen metrekareyle fiili kullanım alanı arasında fark çıkma ihtimaline karşı, bağımsız ve ücretli bir metrekare ölçümü yaptırmak mümkün mü? Banka eksperleri genellikle kredi sürecinde yapıyorlar ancak normalde böyle şeyler var mı?

Bu soruma “Bu noktada taşınmaz satın almak isteyen vatandaşların hem tapuda hem de belediyede taşınmazı içeren işlem dosyalarını (proje, tapu takyidat bilgileri, yönetim planı gibi) mutlaka incelemeli” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, şu kritik noktaların altını çizdi:

-- Bu tür durumlarda kurumlar, vekâletname ve benzeri belgelerin doğruluğunu ve geçerliliğini teyit edebilmek amacıyla bir değerleme şirketiyle anlaşarak gerekli incelemelerin yapılmasını sağlayabilir. Ancak değerleme sürecinin başlatılabilmesi için satıcının onayının alınması esas.

-- Kredili satış işlemlerinde ekspertiz incelemesi bankalar tarafından zaten zorunlu tutuluyor. Bununla birlikte, önemli tutarlarda bir bedeli gözden çıkaran alıcıların; satıcılara ekspertiz ve detaylı inceleme şartını açıkça ileterek, gerekli tüm bilgi ve belgeler eksiksiz şekilde temin edildikten sonra taşınmazın satın alınmasını talep etmelerini öneririm.

NET VE BRÜT ALANLARA DİKKAT!

Şöyle örnekler de var: Bir konutun satış ilanında, alıcıya evin 72 metrekare olduğu belirtiliyor. Ancak alıcı taşınmazı teslim aldığında fiilen kullanılabilen net alanın 45 metrekare olduğunu görüyor. Sonradan da 72 metrekarenin içine ortak alanlardan (bahçe, otopark, sosyal alan payı vb.) düşen hissenin de dahil edildiği ortaya çıkıyor. Bu normal mi?

“Taşınmazlar hem net hem de brüt alanlara sahiptir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Brüt ve net metrekare ayrımları bizzat ilanlarda açık bir şekilde gösterilmek zorundadır” dedi. Kiraz, şöyle devam etti:

-- Brüt metrekarelere nelerin dahil edilebileceği ‘Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ kapsamında tanımlanmıştır. Bu alanlara dahil edilmeyen alanların da brüt metrekare içerisine dahil edilmesi hali ancak yanıltıcı beyan sayılabilir. Aksi halde net metrekare üzerinde var olan bu alanlar da yine alıcı tarafından kullanılacak ve onun yasal ortak alan haklarıdır.

-- Vatandaş, dairesi içindeki kullanım alanı dışında otopark varsa, o alanı da kullanmaktadır. Sosyal tesis varsa o alanı da kullanmaktadır. İşte tüm bunlar tapuya dahil edilen brüt yasal alanlardır.

-- İlanlarda dikkat edilmesi gereken net alan tanımının net olarak gerçekleşmemesi veya brüt alan olarak tanımlanan alanlarda belirtilen metrekarelerin gerçekleşmemesi veya o alanların brüt alan içerisine dahil olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli…

İNŞAAT HALİNDEKİ BİR EVİ ALACAKSANIZ DİKKAT!

Artık dolandırıcılık vakaları o kadar arttı ki insanlar her şeye şüpheyle yaklaşıyor. Peki vatandaşlar ev alırken nelere dikkat etmeli? Özellikle hangi noktada dolandırılıyorum diye şüphelenmeli?

Bu noktada Ali Güvenç Kiraz, dört maddeye dikkat çekti:

1- İnşaat halindeki bir taşınmaz eğer size sunuluyorsa müteahhit mutlaka ön bilgilendirme formu düzenlemeli. Ön bilgilendirme formunda tanıtılan dairenin net brüt metrekareleri, müteahhittin tüm bilgileri, dairenin taksitli veya taksitsiz tüm bedeli, taksitli ise faiz ve masraf bedellerinin ne olacağı belirtilmeli.

2- Taşınmaz satılırken kat irtifaklı mı, kat mülkiyetli mi ya da hisse tapulu mu bakılmalı? Hepsinin kendisine göre farklı hukuki statüleri bulunuyor. Sadece satış sözleşmesi yapılarak ön ödemeli konut satın alınıyorsa noterden satış vaadi sözleşmesi yapılması sağlanmalı. Bu satış vaadi sözleşmesi de mümkünse tapuya şerh edilebilmeli.

3- Satın alma öncesinde hem tapu bilgileri hem de belediye işlem dosyası yapılabiliyorsa vatandaş tarafından olmuyorsa ekspertiz yoluyla yaptırılmalı.

4- Emlak ilan sitelerindeki ilanlar ile ilgili olarak “kaparo gönderin” gibi durumlara asla prim tanınmamalı, fiziken emlak danışmanı ile görüşülmeli ve yine fiziken satın alınacak ev gezip görülmeli.