Faizler indi, piyasa hareketlendi: Konut alımında yeni dönem! Hangi şehirlerde yatırım yapan kazanacak? 6 SORU 6 YANIT

Merkez Bankası’nın faiz indirimleri, uzun süredir yüksek faizler nedeniyle durağanlaşan konut piyasasında yeniden hareketlilik yarattı. Bazı kamu bankalarının konut kredisi faizlerini yüzde 2,69 seviyelerine çekmesi, hem ilk kez ev sahibi olmak isteyenler hem de yatırımcılar için yeni bir dönemin kapılarını araladı. Ancak faizlerdeki bu gerilemenin fiyatlar üzerinde yaratacağı baskı da tartışma konusu.

Peki, bu dönemde krediyle konut almak akıllıca mı? Fiyatlar gerçekten dipte mi, yoksa yükseliş için zemin mi hazırlanıyor? İstanbul dışında hangi şehirler konut yatırımı için cazip? Orta gelir grubu için bu bir fırsat mı, yoksa yeni bir eşik mi? Alıcılar ne yapmalı? Tüm bu sorulara uzmanlarla cevap aradık…

FAİZLERDEKİ DÜŞÜŞ KADEMELİ HAREKETLİLİK GETİRDİ

Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı Özden Çimen, aylık faiz oranlarında yaşanan gerilemenin sektöre etkisinin kademeli olarak hissedildiğini belirtti. Çimen, “Faizlerin yüksekliğine kıyasla konut satışları rekor kırmaya devam etti. Bu rekorların arkasında yerel yatırımcıların tasarruflarını konut alımında değerlendirmesi nedeniyleydi. Yeni yatırımcıları ise daha çok faizlerin düşme eğiliminin sürdüğü 2026 yılı boyunca göreceğiz” dedi.

Gayrimenkul değerleme uzmanı İbrahim Cihan Kurtulan da “Faiz oranlarının indirimi, konut piyasasında temkinli bir hareketlilik başlattığını gözlemliyoruz” dedi ve ekledi:

“Konut arzındaki artış ve faiz oranlarının kademeli olarak düşürülmesiyle birlikte, hem ilk kez konut sahibi olacaklar hem de yatırımcılar açısından ilginin artmasını, bu ilginin de zamanla satışlara olumlu yönde yansımasını bekliyoruz.”

1- FİYATLAR DOYUM NOKTASINDA MI? FAİZ İNDİRİMİ YENİ BİR ARTIŞ DALGASINI TETİKLER Mİ?

Bu soruma “2019-2023 döneminde konut fiyatlarında hem dolar hem de TL bazında ciddi yükselişler gördük” cevabını veren Özden Çimen, şöyle devam etti:

“Ortalama konut fiyatları metrekarede 650 dolardan 1400 dolarlara çıktı. Günümüzde 1100-1200 arasında dengelenmiş görünüyor. İstanbul için geçerli olan bu durum faizlerin yüksekliği nedeniyle benzer bir eğilim izliyor. Faizlerin düşüşü ise konut fiyatlarını yukarıya taşıyabilir. Ancak fiyatların doyum noktasında olduğu ve yatırım için uygun aralık için daha zamanın olduğunu söylemek mümkün.” 

İbrahim Cihan Kurtulan ise kredi faizlerindeki gerilemenin piyasayı canlandırma potansiyeline sahip olduğunu ancak fiyat artışlarına da zemin hazırladığını belirtti. Kurtulan, “Faiz oranlarının düşmesi ilk bakışta olumlu bir gelişme gibi görünse de özellikle konut satıcılarının bu durumu fırsata çevirerek fiyatları yukarı çektiğini görüyoruz. Eğer konut değerleri ‘Değer Haritaları’ gibi objektif referanslarla belirlenirse, piyasa sağlıklı bir şekilde hareketlenir ve faiz indirimi gerçek anlamda alıcı lehine sonuçlar doğurur” dedi.

2- İSTANBUL DIŞINDAKİ PİYASALAR NE DURUMDA? TATİL BÖLGELERİNDE FİYATLAR NE YÖNE GİDİYOR?

Özden Çimen, Türkiye’de yılda ortalama 1,2-1,5 milyon arası konut alım-satımı yapıldığının altını çizerek, “Bu hacmin büyük bir kısmı İstanbul’dadır. İstanbul dışı şehirler kendi şartlarına göre değerlendirilmeli. Fakat tatil beldelerindeki fiyatlar diğer şehirlere göre daha fazla yükseliş gösterdi. Özellikle Muğla ve Antalya’ya 2020’de konut yatırımı yapanlar günümüze kadar dolar bazlı yüzde 100’den fazla kar elde ettiler. Bu bölgelere yatırımların uzun vadeli olacak şekilde tercih edilmesi daha makul görünüyor” dedi.

3- ORTA GELİR GRUBU İÇİN KONUT FİNANSMANI: FIRSAT MI, ZORLUK MU?

“Orta gelir grubu için aylık konut alım faiz marjının yüzde 1’in altı olduğu söylenebilir” diyen Özden Çimen, “Henüz konut fiyatlarındaki dengelenme tam anlamıyla gerçekleşmedi. Faizlerin yüzde 10’lu seviyelere gelmesi sonrası orta gelirli gruplar için konuşabiliriz” dedi.

İbrahim Cihan Kurtulan da “Orta gelir grubu, konut piyasasında temel olarak arz yetersizliğiyle karşı karşıya kalmaktadır. Yeni inşa edilen konutlar çoğunlukla ya sosyal konut ya da lüks segmentte yer almakta, bu da orta gelirli vatandaşların ihtiyaçlarına uygun seçenekleri sınırlamaktadır. Ödeme koşullarını iyileştirmek adına faiz oranlarının düşürülmesi olumlu bir adım olsa da bu grubun talep ettiği konutlara erişebilmesi için arzın da aynı oranda artırılması gerekmek” şeklinde konuştu.

4- KREDİYLE KONUT ALMAYI DÜŞÜNEN BİRİ İÇİN ŞU ANDA DOĞRU ZAMAN MI? 

“Krediyle konut almak isteyenler için bankalar henüz limitleri makul düzeye çıkarmış değiller” diyen Özden Çimen, “Konut alımları günümüzde ağırlıklı olarak kredi şekilde değil nakit üzerinden gerçekleşiyor. 2023’ten itibaren nakitle alım-satım hacmi daha yüksek seyrediyor. Yüzdelik olarak kredili satışlar çok düşük seviyelerde bulunuyor” dedi. İbrahim Cihan Kurtulan da “Kredi ile konut almak isteyen bir vatandaşın sadece konut kredisi kullanarak ilgili konuta ulaşması şu an için çok mümkün görünmüyor” dedi ve ekledi:

“Konut alımında karşılaşılan en büyük iki engel, ödeme tutarlarının yüksekliği ve talep edilen kredi miktarının tamamının karşılanamaması. Mevcut piyasa koşullarında, bir vatandaşın hedeflediği gayrimenkule ulaşabilmesi için belli bir birikime sahip olması gerekiyor. Eğer konutun yaklaşık yüzde 40’ı kadar bir tasarrufla krediye başvurulabiliyorsa, bu durum alım için hem doğru zaman dilimi hem de cazip bir fırsat anlamına gelmekte.”

5- HANGİ ALIM STRATEJİSİ (DAHA KÜÇÜK EV, DAHA UZAK LOKASYON, ORTAK ALIM VS.) DAHA MANTIKLI?

“Şehir dışındaki konutların daha fazla tercih edildiği gözlerde kaçmamalı” diyen Özden Çimen, şu önemli bilgilerin altını çizdi:

-- Mantıklı yatırım için fiyat dalgalanmalarının yoğun olduğu bölgeler değil orta vadede umut vaat eden yerler tercih edilebilir. Konut projelerinde talebin 2+1 ve sosyal konutlar üzerinde yoğunlaştığını söylemek mümkün. Fakat hacim olarak yaklaşıldığımda lüks konutlar öne çıkıyor. Talebin rekor kırdığı bir dönemde yatırım fırsatı hangi yönde eğilim gösteriyorsa yatırımcı da bu alanda alımı tercih ediyor.

-- Ayrıca inşaat ve konut sektörlerinde yaşanacak gelişmeler iktisadi çıktıya doğrudan yansıyan alanlar. Kampanyalarla yapılan satışlar finans sektörü üzerinde etki yaratıyor ve kredi hacminin büyümesine katkı sunuyor. Yatırımcılar da kampanyalı alım imkanlarına daha fazla önem veriyorlar. Bu mevcut kampanyalar da yatırımcıyı daha fazla konut alımına yönlendiriyor. Bu da göz önünde bulundurulmalı.

6- YURT DIŞINDA KONUT YATIRIMI DAHA MI UCUZ? BUNUN AVANTAJLARI NELER?

Son yıllarda yurt dışı gayrimenkul yatırımlarında Türk vatandaşlarının ilgisi dikkat çekici bir şekilde artış gösterdi. Özden Çimen’in verdiği bilgilere göre, yalnızca 2024 yılında Türk yatırımcılar Dubai’den yaklaşık 3 milyar dolarlık konut satın aldı. Türkler, şehre en fazla yatırım yapan milletler arasında üst sıralarda yer alıyor.

Çimen, Dubai’ye yönelik yoğun ilginin sebeplerine ilişkin olarak, “Vergi avantajları, yüksek kâr marjı ve yatırımcılara sunulan ‘golden vize’ gibi olanaklar, Türk yatırımcıları bu bölgeye yönlendiriyor. Bu nedenle Dubai’deki en pahalı konutun bir Türk tarafından satın alınmış olması da tesadüf değil” dedi.

Özellikle yüksek gelir grubundaki yatırımcıların yöneldiği Dubai’nin, önümüzdeki yıllarda da Türkler açısından cazibesini koruması ve yeni yatırımlar çekmesi bekleniyor.