Son dönemlerde özellikle konut alımlarından beyan edilen tapu harçları yüzünden konut alan kişilerin birçoğuna cezalar gelmeye başladı. Genel olarak bu cezaların gelmesinin nedeni, beyan edilen tapu değeri üzerinden toplam da alınan %4’luk tapu harcını az ödemek için, konutu gerçek değerinin altında beyan etmek yatıyor.
Aslında artık konut alanlara bu cezaların gelmesi doğallaşmakla birlikte, tapu harçlarının düşük gösterilmesinin bir diğer tehlikesi de konut satışların çok yüksek vergilerin tahakkuk etmesidir. Şu andaki yasa gereğince alınan konut 5 yıl (İlerleyen yıllarda bu yıl sınırın daha genişletilmesi bekleniyor.) içerisinde satılması durumda, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi konusuna dâhil oluyor.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?
Alınan gayrimenkullerin satışı sırasında enflasyon ve 2016 yılının istisna tutarı olan 11.000 TL’nin üzerinden bir kâr elde edilmesi durumda, vergilendirme dilimine göre hesaplanan bir kazanç vergisidir. Yani, almış olduğu konutu 5 yıl içerisinde satan ve bu işlemden kâr elde eden neredeyse herkes, aslında az veya çok bu vergiyi ödüyor diyebiliriz.
Buradaki asıl sorun bu verginin var olması değil, konutun alırken düşük tapu harcı gösteren bir kişinin, satarken tapuya bedeli gerçek satış değerinden beyan etmesi sonucunda ortaya çıkan yüksek kazanç ve bunun sonucunda doğan yüksek vergidir.
Tapu Bedeli Düşük Olanları Satış Sırasında Ödeyeceği Vergi Tutarları
Hesapkurdu.com üzerinden yer alan hesaplama aracı üzerinden örnek bir hesaplama işlemi yapalım:
Örneğin, 01.02.2013 tarihinde 300.000 TL’ye alınan bir konut tapuya 200.000 TL olarak beyan ediliyor ve 01.05.2016 tarihinde ise tapu bedeli 400.000 TL olarak bu konut satılıyor.
Tapuda beyan edilen tutarlara göre bir hesaplama işlemi yaptığımız zaman:
Tapuda beyan edilen bedellere göre, 400.000 TL – 200.000 TL = 200.000 TL kâr görünüyor ve vergi ödemesi yaklaşık olarak 39.000 TL çıkıyor.
Konutun gerçek bedelleri üzerinden hesaplama işlemi yaptığımız zaman ise:
Gerçek bedellerine göre, 400.000 TL – 300.000 TL = 100.000 TL bir kâr görünüyor ve vergi ödemesi yaklaşık olarak 1.800 TL çıkıyor.
Sonuç olarak:
Konut alımında gerçek bedel üzerinden beyan edilmiş olsaydı, sadece ek olarak 4 bin TL bir harç ödemesi yapılacaktı. Bu ödeme yapılmadığı için (39.000 – 1.800 TL) 37.200 TL fazla bir vergi ödemesi yapılmış oldu. Toplamda konutunu satan kişinin cebinden fazladan çıkan para ise (37.200 TL - 4.000 TL) 33.200 TL oldu.
Tapu Hacı Mevcutta Düşük Olanların İzlemesi Gereken Yol
Konutunu satmak isteyen veya vergi idaresinin incelemesine takılmak istemeyen kişiler, pişmanlık dilekçesi vererek tapu harçlarını yükseltebilirler. Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için vergi idaresi tarafından herhangi bir takip işlemi başlatılmamış olması gereklidir.
Yukarıda vermiş olduğumuz örnekteki gibi pişmanlık dilekçesi ile 100.000 TL tapu harcının arttırılması durumda, 4.000 TL tapu harcı yasal faizi ile ödenerek tapu harcı yükseltilebilir.