İstanbul’un milyarlık mega projeleri sadece ulaşım sorununa alternatif olmuyor aynı zamanda gayrimenkul piyasasını da derinden etkiliyor. Bu projelere komşu tarlaların metrekaresi 4 yılda 5 liradan 150 liraya tırmanırken, evlerin fiyatları da 2 yılda yüzde 60’ı aşan oranda yükseldi.
Gülistan Alagöz'ün haberine göre Türkiye’de yapılan ya da yapımı devam eden mega projeler, çevresindeki arsa ve konut fiyatlarını da etkiliyor. Köprü, otoyol, havalimanı, tünel ve tüp geçit gibi projeler ulaşım sorunlarına alternatifler sunarken geçtikleri yerleri de ihya ediyor.
Türkiye’de yapılan mega projelerin arsa ve konut fiyatlarını etkilerini TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ece Kadıoğlu ile inceledik. 18 Mart’ta temeli atılan 1915 Çanakkale Köprüsü Çanakkale Boğazı’nda inşa edilen ilk köprü projesi. İstanbul-Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir hattı boyunca uzanacak olan otoyol güzergahı ve bu kapsamda inşa edilen 1915 Çanakkale Köprüsü, bölgede gayrimenkul piyasasını da etkiledi.
Özellikle köprünün iki ayağının konumu, Avrupa yakasında Gelibolu ilçesinin 7.5 kilometre güneyindeki Sütlüce Köyü ile Anadolu yakasındaki Lapseki ilçesinin 2.5 kilometre güneyindeki Şekerkaya mevkisi olarak belirlendikten sonra bu bölgelerde özellikle tarla fiyatlarında büyük ölçüde artış yaşandı
Çanakkale Köprüsü’nün tarla fiyatlara etkisi (m2/TL)
Bölge 2013 2015 2017
Kocaeli 5 10-15 100-150
Gazi Süleymanpaşa 5 10-12 100-140
Suluca 5-8 15-20 100-160
Kemikli Alan 5-6 15-20 100-150
Gökköy 4-7 10-13 100-160
Umurbey 5-6 10-15 100-120
Kangırlı 8-10 18-20 100-130
Sütlüce (Gelibolu) 7-9 10-15 60-90
Bayırköy (Gelibolu) 6-8 8-10 40-50
Bolayır (Gelibolu) 5-7 8-10 30-40
OSMANGAZİ İLE TARLALAR DEĞERLENDİ
İzmit Körfezi’ndeki Dilovası Dil Burnu ile Yalova Altınova Hersek Burnu arasında inşa edilen Osmangazi Köprüsü, 2016 Temmuz’da faaliyete geçti. Tamamlandığında, İstanbul-İzmir arası ulaşımı 3.5 saate indirecek olan ve Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu projesini de kapsayan bu yatırım, özellikle güzergah üzerinde kalan küçük illere talebi de önemli ölçüde hareketlendirdi.
1915 Çanakkale Köprüsü projesi kapsamında inşa edilen yolun da İzmir’e bağlanacak olması göz önünde bulundurulduğunda, söz konusu proje, İstanbul-Çanakkale arasındaki ulaşımı da büyük ölçüde kolaylaştıracak. Özellikle projenin 2013 yılında açıklanmasıyla birlikte otoyolun birinci etkileşim bölgeleri başta olmak üzere tarla ve arsa fiyatlarında dikkat çekici bir artış yaşandığını söyleyen Kadıoğlu, “Köprünün özellikle güzergah hattı olan Gebze, Yalova, Bursa, Manisa, Balıkesir ve İzmir’de fiyatları önemli ölçüde etkilediği söylenebilir. 2019 yılında İzmir’e ulaşım sağlayacak güzergahın tamamlanmasıyla birlikte Balıkesir-Manisa ve İzmir’deki konut ve arsa fiyatlarının daha da artış göstermesi bekleniyor” dedi.
Manisa’da tarla fiyatları
Bölge(Manisa) 2013 2015 2017 (m2/TL)
Kırkağaç 3-4 6-7 12-15
Akhisar 3-4 8-10 15-17
Soma 3-4 6-7 12-15
Saruhanlı 3-4 8-12 15-18
İzmir’de yüzde 700 artış
Bölge 2013 2015 2017 (m2/TL)
Kemalpaşa 10-15 30-35 80-100
Kemalpaşa OSB (Sanayi) 200-250 400-500 700-800
Bornova-Pınarbaşı (Sanayi) 700-800 900-1.100 1.250-1.500
Bursa yükselişe geçti
Bölge 2013 2015 2017 (m2/TL)
Orhangazi (Sanayi) 30-60 80-120 100-150 TL
Nilüfer 3-5 7-8 15-25
M Kemal Paşa 1,5-2,0 5-7 15-35
Köprü Yalova tarlalarına yaradı
Bölge 2013 2015 2017 (m2/TL)
Denizçalı 40 -50 70-90 100-150
Çukurköy 40 -50 70-90 100-150
Dereköy 40 -50 60-70 90-100
İlyasköy 40 -50 60-70 90-100
Gacık 40 -50 70-90 150-200
Kabaklı 40 -50 70-80 100-150
Kılıç 60-90 90-100 150-200
Laledere 35 -50 90-100 150-200
YÜZDE 200’DEN FAZLA ARTTI
Sarıyer ilçesi Garipçe Köyü ve Beykoz ilçesi Poyrazköy arasında inşa edilen ve 2016 yılı Ağustos ayında faaliyete geçen Yavuz Sultan Selim Köprüsü gayrimenkul değerlerini etkiledi. İstanbul metrosu ile de birleştirilmesi hedeflenen projenin otoyol kısmı 2018’de tamamlanacak.
Kadıoğlu, projenin etkilerinin en çok görüldüğü ilçelerin Eyüp, Çatalca, Arnavutköy, Sarıyer, Beykoz, Çekmeköy ve Sancaktepe ilçeleri olduğunu söyledi. Tarla ve arsa fiyatlarında en çok değer artışının yaşandığı bölgelerin ise Arnavutköy Karaburun ve Tayakadın, Beykoz Riva, Sarıyer Uskumruköy ve Çekmeköy Nişantepe olduğunu belirten Kadıoğlu, “Daha çok konut piyasasında hareketliliğin ve fiyat artışının yaşandığı bölgelerin ise Avrupa yakasında Başakşehir-Kayabaşı,Halkalı-Başakşehir-Arnavutköy-Kayabaşı aksı, Zekeriyaköy, Anadolu yakasında ise Beykoz, Çekmeköy ve Sancaktepe olarak belirtilebilir” dedi.
Temelleri 2014 yılı Haziran ayında atılan ve 2018 yılının ilk çeyreğinde birinci etabının açılması hedeflenen İstanbul Yeni Havalimanı projesi, İstanbul ili Arnavutköy ilçesinde, Tayakadın Köyü ile Akpınar Köyleri arasında inşa ediliyor. 2010 yılında projenin kamuya duyurulması ve 2012 yılında Bakanlar Kurulu Kararı ile de projenin konumunun netleşmesi ile birlikte özellikle birinci derece yakınlıktaki bölgeler olan Karaburun,Tayakadın, Yeniköy, Durusu, Boyalık, Yassıören ve Baklalı köylerinde ve Arnavutköy merkezinde konumlu tarla ve arsa fiyatlarında da artış yaşandı. Kadıoğlu,“Arnavutköy merkezde yerleşim bölgesinde yer alan tarla vasıflı taşınmazlar için 2013 yılında metrekaresi 500-600 TL denirken, bu tarlalar için mevcutta bin 250-2 bin TL mertebelerine kadar ulaştığı görülüyor” dedi.
3. köprü ve 3. havalimanının tarla ve arsa fiyatlarına etkisi
Bölge 2013 2015 2017 (TL/m2)
Eyüp Akpınar (Arsa) 250-300 400-500 900-1.000
Eyüp Odayeri (Arsa) 225-400 500-700 1.000-1.100
Eyüp İhsaniye (Arsa) 250-450 600-800 1.000-1.100
Arnavutköy Baklalı (Tarla) 150-160 200-220 300-350
Arnavutköy Balaban (Tarla) 55-65 90-100 200-250
Arnavutköy Boyalık (Tarla) 140-150 200-220 300-350
Arnavutköy Durusu (Tarla) 70-100 200-300 450-650
Arnavutköy Çilingir (Tarla) 120-130 200-250 400-450
Arnavutköy Dursunköy (Tarla) 120-160 200-250 300-350
Arnavutköy Hacımaşlı (Tarla) 110-120 200-250 350-400
Arnavutköy Haraççı (Tarla) 160-170 250-300 350-400
Beykoz Anadolufeneri (Tarla) 90-100 250-400 700-800
Beykoz Paşamandıra (Tarla) 100-110 300-600 800-900
Beykoz Bozhane (Tarla) 90-100 300-450 500-600
Beykoz Riva 300-400 (Tarla) 550-1.000 1.200-1.300
Sarıyer Uskumruköy (Arsa) 1000-1200 1500-1600 2.200-2.400
Sarıyer Gümüşdere (Tarla) 350-500 650-800 700-800
Sarıyer Kısırkaya (Arsa) 200-250 500-600 700-800
Sarıyer Demirci (Arsa) 350-450 600-750 1.500-1.700
Çekmeköy Nişantepe (Arsa) 400-450 1000-1100 1.600-1.700
Çekmeköy Reşadiye (Arsa) 450-500 650-700 1.000-1.100
Çekmeköy Hüseyinli (Tarla) 150-200 200-250 350-650
ANADOLU YAKASINI ETKİLEDİ
Temeli 2011 yılında atılan, geçtiğimiz yıl sonu faaliyete geçen, İstanbul Boğazı Karayolu Tüp Geçiş Projesi olarak da bilinen Avrasya Tüneli, Kumkapı-Koşuyolu arasında inşa edildi. Kıtalar arası ulaşımı sağlayan bu proje, bu iki bölge arasındaki yolculuk süresini 15 dakikaya indirdi. Tünele, Avrupa yakasında Kazlıçeşme, Kocamustafapaşa, Yenikapı ve Kumkapı bölgelerinden, Anadolu yakasında ise Acıbadem, Uzunçayır ve Göztepe’den ulaşım sağlanabiliyor.
Projenin konut fiyatlarına etkisinin daha çok Anadolu yakasında görüldüğünü belirten Kadıoğlu, “ Anadolu yakasında projenin etkilerinin görüldüğü bazı bölgeler, Üsküdar ilçesi Acıbadem, Ünalan, Koşuyolu Mahalleleri, Kadıköy ilçesi Hasanpaşa ve Merdivenköy Mahalleleri, Avrupa yakasında ise Fatih ilçesi Cankurtaran, Yedikule ve Yenikapı Mahalleleri ile Zeytinburnu ilçesinin sahil kesimi olarak değerlendirilebilir” dedi.
Avrasya Tüneli’nin konut fiyatlarına etkisi
Bölge 2015 2016 2017 (m2/TL)
Koşuyolu/Acıbadem 4.000-5.000 5.300-6.000 6.000-6.500
Hasanpaşa 3.000-4.000 3.500-4.500 4.300-4.800
Ünalan 2.500-3.500 3.500-4.500 4.500-5.000
Merdivenköy 3.500-4.500 5.000-6.300 5.500-6.500
Yedikule 2.000-3.500 3.000-4.500 3.500-5.000
Zeytinburnu 2.400-3.750 3.000-4.500 3.500-5.000
*İkinci el konut stokunun son 3 yıldaki fiyat değişimini gösterir.
TÜNELİN ADI YETTİ
İstanbul gayrimenkul piyasasını doğrudan etkileyen bir diğer mega proje ise 2015 yılında duyurulan Büyük İstanbul Tüneli projesi. 2020’de tamamlanması planlanan Büyük İstanbul Tüneli’nin içerisinde, hem metro hattı hem de çift yönlü karayolu yer alıyor. Metro hattı, İncirli-Söğütlüçeşme arasında 14 istasyondan oluşuyor.
Ayrıca metro hattı 9 ayrı metro projesi ile de entegre olacak. Proje kapsamındaki karayolu ile de Avrupa yakasında Hasdal ve Anadolu yakasında Çamlık arasında ulaşım sağlanacak. Projenin tamamlanmasıyla Hasdal’dan Çamlık’a 14 dakikada ulaşılması hedefleniyor. Konut açısından değerlendirildiğinde özellikle İncirli, Bahçelievler, Söğütlüçeşme, Acıbadem ve Ünalan bölgelerinde fiyat artışlarında pozitif bir ivme beklendiğini belirten Kadıoğlu, 9 metro hattına yapılacak bağlantı işe metro hatları üzerinde de fiyat artışları olacağını dile getirdi. Projenin ofis bölgelerini de olumlu yönde etkileyeceğini belirten Kadıoğlu, “ Tünelin Altunizade, Mecidiyeköy ve Gayrettepe gibi ofis bölgelerine doğrudan ulaşımı sağlayacak olması bölgedeki ofis ve konutlara talepte bir artış oluşturacak” dedi.
Kadıoğlu, Büyük İstanbul Tüneli’nin karayolu kısmında yaşanan gelişmeler için de şunları söyledi; “Avrupa yakasında Alibeyköy, Seyrantepe, Kağıthane, 4. Levent gibi yerleşim yerlerinin yanı sıra uzak etkileşim bölgeleri olarak Göktürk, Kemerburgaz gibi yerleşim yerlerinde de ulaşım kolaylaşacak olup gayrimenkul değerlerine pozitif yansımaları projenin ilerlemesiyle daha çok hissedilecek. Anadolu yakasında ise Ümraniye, Çekmeköy gibi yerleşim yerlerinin yanı sıra uzak etkilenme bölgeleri olarak Sancaktepe, Taşdelen gibi yerleşim yerlerinde de pozitif etkileri bekleniyor.
Etkilenme bölgelerine bakıldığında Büyük İstanbul Tüneli’nin etkilerinin ilk etapta Alibeyköy ve Ümraniye bölgelerinde olduğunu söylemek mümkündür.”
Büyük İstanbul’un Tüneli’nin etkilediği bölgeler
Bölge 2015 2017 (m2/TL)
Alibeyköy 2.500-3.500 4.000-5.500
Seyrantepe 7.000-10.000 8.000-13.000
Kağıthane 2.500-4.000 4.000-5.500
4. Levent 3.500-5.000 5.000-7.500
Göktürk 5.000-7.000 6.500-8.500
Kemerburgaz 4.500-6.500 6.000-8.000
Ümraniye 3.500-5.000 4.500-6.000
Çekmeköy 2.000-3.000 3.000-4.000
Sancaktepe 2.000-3.500 2.500-4.000
Taşdelen 2.000-3.000 2.500-3.500
Metro Hattının Etkileyeceği Bölgeler
Bölge 2015 2017(TL/m²)
Söğütlüçeşme 5.000-7.000 6.000-8.000
Ünalan 3.500-5.000 4.000-5.500
Acıbadem 4.500-8.500 6.000-10.000
Altunizade 7.000-9.000 8.000-10.000
Küçüksu 6.000-9.000 7.000-10.000
Gayrettepe 6.000-10.000 7.000-11.000
Mecidiyeköy 6.000-10.000 8.000-12.000
Çağlayan 3.500-5.000 4.500-6.500
Perpa 4.000-6.000 5.000-7.000
Sütlüce 3.000-4.500 3.500-5.500
Edirnekapı 3.000-4.500 4.000-5.500
Vatan 2.500-4.000 3.500-5.000
Cevizlibağ 3.000-4.500 4.000-5.500
Zeytinburnu 3.500-5.500 5.000-8.500
İncirli 4.500-7.000 5.500-9.000
Bahçelievler 4.000-8.000 5.500-9.500
* Büyük İstanbul Tüneli için olan tablolarda belirtilen birim değerler, sıfır konut projelerindeki birim satış değerlerini ifade etmektedir.
Arnavutköy Karaburun (Arsa) 450-550 800-950 1.250-1.400
Arnavutköy Sazlıbosna (Tarla) 100-110 200-220 300-350
Arnavutköy Taşoluk (Tarla) 180-200 250-350 450-500
Arnavutköy Tayakadın (Tarla) 130-140 300-350 450-600
Arnavutköy Yassıören (Tarla) 160-170 200-250 300-350