Konut satışları hızla gerilerken fiyatlarda da düşüşler yaşanmaya başladı. Konut kredisi faizlerinin yükselmesi, mevduat faizlerinin artması, konut arzının azalması, kentsel dönüşüm projelerinin artması gibi birçok etken konut fiyatları üzerinde olumsuz etki yaratmaya başladı.
Yatırım amaçlı olarak ikinci konutunu almak isteyenlere konut fiyatının sadece yüzde 22,5’i kadar kredi çıkıyor ve geri kalan kısmını peşin ödemesi gerekiyor.
DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ BEKLENİYOR
Yüzde 1.20 faiz oranı, 180 ay vadeli konut kredisi beklentisi artmaya başladı. Kısa süre sonra duyurulması beklenen konut kredisi kampanyasıyla birlikte konut piyasasının hareketlenmesi ve fiyatların da düşük faizler nedeniyle yükseliş göstermesi bekleniyor.
YABANCILARIN DA İLGİSİ AZALDI
Yabancıların da konut alımına yönelik ilgileri azaldı. Yabancılar Kasım ayında 2342 adet konut aldı. 2022 yılının aynı döneminde bu rakam 6bin 83 seviyesindeydi. En çok Rusya Federasyonu vatandaşları konut alımı yaptı.
ARSAYA İLGİ ARTIYOR
Konut alamayan kişiler ellerindeki tasarruflarını değerlendirmek için arsaya yöneliyor. Ancak arsa alımında dikkat edilmesi gereken hususlar yer alıyor. Hisseli arsalar sorun oluştururken birçok arsa tarla niteliği nedeniyle beklenen değerlenmeyi gerçekleştirmiyor. İmara kapalı olan ve konumu nedeniyle konut yapılması imkansız olan noktalardan arsa alırken dikkat edilmesi gerekiyor ve tasarrufların buhar olmaması için uzmanlardan bilgi alınması önem arz ediyor.
3 YILDA 10 KAT ARTTI
Bazı bölgelerde konut fiyatları son 3 yılda 10 kat artış gösterdi. 500 bin liraya alınan konutlar günümüzde 5 milyon liranın üstünde fiyatlardan alıcı bulabiliyor. Bu nedenle geleneksel yatırım araçları dışında konutu da yatırım ve rant aracı görenler yatırım yapmaktan vazgeçmiyor.
KONUT HEM RANTTAN HEM DE KİRADAN KAZANÇ SAĞLIYOR
Yatırım amaçlı konut alımı yapan kişiler hem ranttan elde ettikleri gelir hem de kiradan kazandıklarıyla çift taraflı kazanç sahibi olabiliyor. 2020 senesinde 500 bin liraya alınan bir konut 3 yılda 10 kat artıp 5 milyon liraya yükselirken 3 yıl boyunca da kira getirisi sağlayarak getirisini yüksek tutmaya devam ediyor. Konut likit bir değer olmadığı için satış anında bekleme süresi vs… göz önüne alındığında bir fırsatla karşılaşılması durumunda satışı uzun sürebiliyor.
EN DÜŞÜK KİRALAR 15 BİN LİRA
İstanbul'da yeni yapılarda konut kiraları 15 bin lira seviyelerinden başlıyor. Bulunduğu lokasyon, semt yapısı ve konutun kullanım durumuna göre fiyatlar değişiklik gösterebiliyor.
1 MİLYON LİRAYA 13 BİN 587 LİRA TAKSİT
1 milyon lira konut kredisi yüzde 1.20 oranında faiz ve 180 ay vadeyle kullanıldığında aylık ödemesi 13 bin 587 lira oluyor. 180 ayın sonunda anapara ve faiz geri ödemesi toplamda 2 milyon 445 bin 698 lira oluyor.
1.5 milyon lira konut kredisi yüzde 1.20 oranında faiz ve 180 ay vadeyle kullanıldığında aylık ödemesi 20 bin 380 lira oluyor. 180 ayın sonunda anapara ve faiz geri ödemesi toplamda 3 milyon 668 bin 549 lira oluyor.
2 milyon lira konut kredisi yüzde 1.20 oranında faiz ve 180 ay vadeyle kullanıldığında aylık ödemesi 27 bin 174 lira oluyor. 180 ayın sonunda anapara ve faiz geri ödemesi toplamda 4 milyon 891 bin 400 lira oluyor.
DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ AVANTAJ SUNACAK
Düşük faizli kredi kullanıldığı takdirde enflasyonist ortamda konut kredisinin ödeme tutarının her geçen yıl eriyeceği ve kiraların da yükseliş göstereceği göz önüne alındığında ikamet edilecek konuta sahip olmak avantaj sağlıyor. Kredi ödemesi sabit olduğu için kısa vadede kiradan daha düşük bir seviyede kalacağından ev sahibi olmak ödeme imkanı olanlar için uygun görünüyor.
“DÜŞÜK FAİZLİ KONUT KREDİSİNİN VERİLMESİ ZOR”
İrfan Aşçıoğlu – Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı
Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aşçıoğlu, düşük faizli uzun vadeli konut kredisinde uzun süredir beklenti oluştuğunu, günümüz şartlarında yüzde 1.20 oranla kredi vermenin zor gözüktüğünü söyledi.
Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aşçıoğlu’nun değerlendirmeleri şöyle:
Bu kampanyanın yapılacağı yönündeki haberler 2022 son çeyreğinden bu yana yapılıyor ancak gelinen yüksek faiz ortamında, sadece ilk evini alacaklara bile bu oranın kamu bankaları tarafından verilmesi zor gözüküyor. Yapılacaksa da 1.20 yerine farklı bir oran üzerine çalışılıyor olması muhtemel.
“KEŞKE KONUT YATIRIMI YAPSAYDIM DİYENLERİN SAYISI ÇOK YÜKSEK OLACAK”
Yeni para politikası kararları sonrasında artan döviz kurları, yüksek enflasyonist ortam ve bunun da bir sonucu olan çok yüksek maliyetleri konut geliştiriciler 2023 son 6 ayından bu yana fiyatlarına tam olarak yansıtamadı. 2024 ikinci yarısı itibariyle iyileşme başlayacak ve 2025’teki gayrimenkul fiyatları sonrası yine “keşke yatırım yapsaydım.” diyen sayısı çok yüksek olacak. Şu an insanlar görece yüksek faizin etkisinde ancak faiz getirisi hala enflasyonun altında. Ayrıca ana paranız artmıyor ve aslında enflasyona karşı bile paranızı koruyamıyorsunuz. Gayrimenkul ise kira getirisi dışında vadettiği prim ile anaparanızı enflasyona karşı korur ve ise pozitif getiri sağlar. İkinci elde çok yüksek fiyatlama yapan fırsatçı insanların fiyatlamasının düzelmesi bir parametre hiçbir zaman olmadı ve olmayacak. Bu yüzden bugünkü fiyatları, en kötü ihtimalle 2024 son çeyreğinde mumla arama ihtimalimiz çok yüksek.
“ARSA FİYATLARINDA DÜZELTME OLABİLİR”
Arsa fiyatları son yıllarda çok ciddi artış yaşadı. Kâğıt üzerinde yatırımcısına çok kazandırdı. Bunun bir düzeltmesi olabilir. Bu yüzden ciddi bir araştırma sonucu alım yapmak gerekir. Özellikle imarsız arsalara dikkat.
“TALEP ARTACAKTIR”
2024 son çeyreği ve 2025 yılı ilk çeyreğinde kademeli bir kısıtlama artışı bekliyoruz. Bu konular gayrimenkul sektörü özelinde değil, ekonomi politikası seviyesinde yönetiliyor. Bu yüzden parasal sıkılaşma kararının kademeli sona ereceği tahmin edilen tarih, doğru tarih. Bu konular da talebi arttıracak ve maliyet fiyatlaması ayrıca talep artışı fiyatları ciddi bir şekilde yukarı götürecektir.
“KONUT FİYATLARI ENFLASYONUN ÜZERİNDE ARTABİLİR”
2023 yılı haricinde konut fiyatlarının hızlı yükseldiği doğrudur. Hızlı yükseldi ancak karılılık tarafı tam tersi yönde gitti. İnşaat maliyetleri hem enflasyon hem döviz kuru artışı hem de emtia fiyatlarına bağlı olarak artmaya devam ediyor. Malzeme fiyatlarındaki enflasyon ve döviz kuru bazlı artışlara ek olarak işçilik fiyatlarındaki yüksek artış seyri nedeniyle konut maliyetlerinin artacağını ve konut fiyatlarının da buna bağlı olarak yeni yılda enflasyon üzerinde artacağını söylemek mümkün.
“EN GÜVENİLİR LİMAN KONUT YATIRIMI”
Bugün için birçok yatırımcı, kısa vadede farklı finansal araçlara yatırım yapmayı tercih etseler de orta/uzun vadede bakıldığında her dönemin en güvenilir limanının konut olduğunu söyleyebiliriz. Son dönemde; faizlerin artması, krediye erişim sorunu ve yüksek maliyetleri, sıkılaşma politikaları, konut fiyatlarını ve konut piyasasını yavaşlatma amaçlı söylemler, özellikle konut sektörünün üzerinde bir baskı oluşturuyor. Konut talebinin bitmediğini sadece ötelenerek arttığını, 2024 yılının ikinci yarısından itibaren ise para politikalarının sonuçlarını görmeye başlayacağımızı ve özellikle 2025 yılında gayrimenkul sektörünün üzerindeki baskının etkisini kaybedeceğini düşünüyorum. 2025 tam bir yıldız sene olarak tarihe geçebilir.
“İNŞAAT SEKTÖRÜNDE FİYATLARI BASKILAMAK YETMEZ, ARZ SORUNU VAR”
Gıda dışındaki sektörlerin satışlarında bir düşüş var. Parasal sıkılaşma ve yüksek faiz ortamı sonucunda doğal bir sonuç. Ülkenin temel ekonomik göstergelerindeki iyileşme için bu acı reçeteyi alıyoruz. Önemli olan kararlı bir şekilde devam etmek ancak bir taraftan da özel sektörü desteklemek. Bence bu kısım da eksikliklerimiz var. İstihdam sağlayan, 250’den fazla alt sektörü besleyen inşaat sektörü özelinde konuşacak olursak, konut talebini yavaşlatmanız fiyatları baskılamakta yetmez çünkü ciddi bir arz sorunu var. Asıl olarak arzı artıracak stratejiler lazım. Bu da ticari kredi destek paketleri ile geliştiricilerin desteklenmesi sonucuna sizi çıkartmalı.
“ORTA VE ALT SEGMENTTE TALEP DARALMASI VAR, LÜKSTTE DARALMA KISMİ SEVİYEDE”
Fiyat ve satış konusu değer yaratma ile ilgili. Bu yüzden proje geliştirdiğiniz bölgeler, ürünün özellikleri, inşaat kaliteniz, sosyal imkanlar, arazinin konumu, marka değeriniz gibi birçok faktör var. Örneğin Zeytinburnu bölgesinde 4 oda ve üzeri daire tiplerine yoğun ilgi varken, farklı bölgelerde 2+1 dairelere ilgi olabiliyor. Genel bilgi vermek gerekirse daha çok orta ve alt segmentte olan ürünlerde daha fazla bir talep daralması var ancak orta üstü ve üst segmentte bu daralma daha kısmi boyutta.
“GEREKLİ ÇALIŞMALAR TAMAMLANDIKTAN SONRA DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ DEVREYE GİRECEKTİR”
Merve Ertem Marangozoğlu - Lüks konut uzmanı
Düşük faizli kredinin devreye girmesine ilişkin olarak lüks konut uzmanı Merve Ertem Marangozoğlu, hükümetin çalışmalarını tamamlamasının ardından kredilerin tahsislerine başlanabileceğini belirtti.
Merve Ertem Marangozoğlu’nun açıklamaları şöyle:
Düşük faizli konut kredisiyle ev sahibi olmak her zaman avantaj sağlar. Enflasyonun yüksek seyrettiği ülkelerde ödemeler yıllar geçtikçe bütçede düşük yer alacak. Uzun yıllara bakıldığında belki de gelirin sadece yüzde 5-10'unu krediye ayırarak geri kalanıyla geçim sağlanabilir hale gelecektir. Günümüzde de faizler düşükken krediyle ev sahibi olan kişilerde bu durumu görebiliyoruz. 2020 yılında yüzde 1-1.15 oranında faiz oranlarıyla kredi kullanan kişiler günümüzde 3-6 bin lira arasında ödeme gerçekleştiriyor ve bu da bütçelerinde çok küçük yer tutmaya başladı. Hükümetin gerekli çalışmaları tamamlaması halinde düşük faizli konut kredisinin devreye gireceğini düşünüyorum.
“KONUTA BÜYÜK TALEP VAR”
Ülkemizde "Başımı sokacak bir yuvam olsun" görüşü halen yaygın durumda. Vatandaşların büyük kısmı konut sahibi olmak için çaba sarf ediyor. TOKİ'nin ortaya koyduğu sosyal konut projelerine yapılan başvurular bunların örnekleri arasında gösterilebilir. Bunun dışında lüks konutlarda da proje duyurulunca satışlar topraktan hızla gerçekleştiriliyor. Türkiye'de herkesin konut sahibi olma arzusu var. İkinci konutu almak isteyenler de emekliliklerinde kira gelirini garanti olarak gördükleri için yatırım yapma heveslerini yitirmedi. Fiyatlar gerilemeye başlamışken pazarlık da yaparak daha ucuza konut almak isteyen ve elinde nakdi bulunan müşteriler mevcut.
“ARSA ALACAKLAR DİKKAT ETSİN”
Son dönemde arsalara ilişkin büyük talep patlaması yaşanmaya başladı. Ancak bu durum mağduriyetleri de beraberinde getiriyor. Hisseli, imarsız, tarla vasıflı, dere yatağında, tarım arazisi, yol-su-elektriği olmayan, şerhli vs... arsalar ucuz olarak satılıyor. Elinde 300-500 bin lirası olan kişiler bu arsaları alarak uzun yıllar değerlenmesini bekliyor. Satmak istediklerinde ise hızlı satış yapamadıkları için karşılarına çıkan fırsatları kaçırabiliyorlar. Arsa alırken uzman kişilerden destek alınması gerekiyor. Haritadan gösterilen yerleri, parselleri almak büyük sorun oluşturur. Mümkün olduğunda müstakil parsel alınması, hisseliyse de tüm hissedarların yerlerini belirten muvafakatnamenin bulunmasına dikkat edilmesi gerekiyor.
“İKİNCİ EVİNİ ALACAKLARA KREDİLER ORTA VADEDE AÇILACAKTIR”
İkinci konutunu krediyle almak isteyenler konut değerinin sadece yüzde 22.5'i kadarını kredi kullanabiliyor. Bu nedenle yüksek faizlerin de olduğu günümüzde yatırım amaçlı konut satışları yavaşlamış durumda. Merkez Bankası'nın parasal sıkılaşmayı tamamlayıp gevşeme adımlarına geçmesiyle BDDK'nın da krediye erişim kısıtını gevşeteceğini düşünüyorum.
“KONUT HEM PRİM YAPIYOR HEM DE KİRA GETİRİYOR”
Konuttaki fiyat artışları, kira getirileri düşünüldüğünde diğer yatırım araçlarına kıyasla daha çok kazandırdığı aşikar. Ancak alınan konutun bulunduğu yer, mimari durumu, kira getirisi, semt vs... gibi birçok bileşen konutun fiyat artış hızını etkiliyor. Bundan kaynaklı olarak doğru yerde doğru zamanda doğru konut yatırımı hiçbir zaman kaybettirmemiştir. Konutu yatırım aracı olarak görmek doğru olmasa da ülkemizde bu yönde değerlendiriliyor.
“FAİZLER DÜŞTÜĞÜ ANDA KONUTA TALEP PATLAYACAK”
Mevduat faizleri son aylarda hızlı yükseliş trendi göstermeye başladı. 1 milyon liraya ayda 40 bin lira faiz getirisi olunca yatırım konuttan mevduata kaydı. Bu faiz oranlarının uzun süreli olmadığı piyasa tarafından da bilinen bir gerçek. Mevduat faizlerinin düşmesiyle birlikte paranın geçiş yapacağı alanlar arasında konut sektörü de yer alıyor. Bundan dolayı uzun vadeli yükseliş olmayacağı için mevduat faizlerindeki düşüş adımıyla birlikte konuta talep artabilir.
“ALT VE ÜST SINIF KONUT SATIŞLARINDA DÜŞÜŞ VAR”
Konut satışlarında genel anlamda hızlı düşüş yaşandı. Geçtiğimiz ay ve yıllara bakarak bu durumu daha net görebiliyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu'nun her ay açıkladığı verilerde konut satışlarında kan kaybı olduğu görülüyor. Bu durum Türkiye'nin lokomotifleri arasında yer alan inşaat sektörünü de derinden etkiliyor. Hem alt, orta ve üst sınıfı ilgilendiren konut satışlarında düşüş olduğu biliniyor. Müteahhitlik sektörünün etkilediği yan sektörler de bu durumdan zarar göreceği için bu durumun uzun süre sürdürülebilir olduğunu düşünmüyorum.
“2-5 MİLYON LİRA ARASINDAKİ KONUTLAR HIZLI SATILIYOR”
Konut satışlarında ilk sırayı elinde bir miktar peşinatı olup, kalan kısmını krediyle tamamlayan ve kirada oturan kişiler oluşturuyor. Kiracı olanlar ve imkanı olan kişiler kiradan çıkmak ve ev sahibi olmak için arabasını satıyor, kenardaki parasını da birleştirip bütçesi kadar evlere yöneliyor. 2-5 milyon lira arası konutlar daha çok tercih ediliyor.
"YÜKSEK FAİZ KONUTA ULAŞIMI İMKANSIZ HALE GETİRDİ"
Bülent Öztürk - ArsaVev Yönetim Kurulu Başkanı
Konut kredisi faizlerinin yüksek olması nedeniyle satın almaların zorlaştığına değinen ArsaVev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk "Krediye ulaşımın zorlaşması, gayrimenkul alımını neredeyse imkânsız hale getirdi. Konut ve barınma, ikamesi olmayan bir ihtiyaç. Böyle hayati bir ihtiyaç için beklenen bu kredi olanağının önümüzdeki birkaç ay içinde açıklanarak hayata geçmesini bekliyoruz" dedi.
Öztürk'ün verdiği bilgiler şöyle:
"ARSA VE KONUT DIŞI GAYRİMENKUL EN ÇOK KAZANDIRAN YATIRIM ARACI OLDU"
Sadece konut değil, gayrimenkul ülkemizde her zaman uzun vadede en çok kazandıran yatırım enstrümanı olmuştur. Ancak özellikle günümüzde yaşanan erişilebilir fiyatlı konut kıtlığı, her yıl yurt genelinde 500 bin konut açığı vermemiz, fiyatların yükselmesi ve krediye ulaşımın zorlaşması ile konuta erişim neredeyse imkânsız hale geldi. Konuta ulaşamayanlar, doğru bir yatırımla enflasyona karşı birikimlerini korumak ve ikinci aşamada konutuna sahip olmak için arsa satın alımına yöneldi.
Arsa ve konut dışı gayrimenkul satışları tarihimizde ilk kez konut satışlarının üzerine çıktı, %62,2 ye ulaştı ve en çok kazandıran yatırım aracı oldu.
"ARSA YATIRIMI TEKNİK BİR İŞTİR"
Arsa yatırımı teknik bir iştir. Tarla vasfındaki bir araziye imar izni alınabilecek mi? Araziye ulaşan bir yolu var mı? Yok ise yapılır mı? Ne zaman yapılır? Yapılırsa, altyapısı da gelir mi? Arazinizin konumunun ve niteliğinin değişme ihtimalini nasıl yönetebileceksiniz? Arazinizin çevresi yapılandırılacak mı, değerlenecek mi? Arazinize evinizi güvenle yapacak bir müteahhit bulabilecek misiniz? Bunların hepsi çok dikkat edilmesi gereken hususlar. Biz künye sistemi ile yatırımcılara doğru bilgilendirme sağlıyoruz. Her arsa için bir künye oluşturarak, arsa kaç metrekare, imar durumu nasıl, hangi statüde, ev yapmak istenildiğinde kaç metrekare olacak gibi çok çeşitli bilgileri yatırımcı ile ilk aşamada paylaşıyoruz.
Yatırımcılara tavsiyemiz, ya bizim gibi profesyonel arsa geliştiricisi şirketlerden satın alım yapmaları ya da resmi mercilerden dikkatlice gerekli kontrolleri sağladıktan sonra alım yapmaları olacaktır.
"YATIRIM İÇİN ALINAN KONUTLARDA KREDİ KISITI KALKABİLİR"
Konut barınma ihtiyacının dışında önemli de bir yatırım enstrümanı. Vatandaşlarımızın yatırım planlarının devam edebilmesi için kredi kısıtının da yakın dönemde kalkacağını değerlendiriyoruz ancak bunun kredi düzenlemelerinde 2.fazda yer alacağını düşünüyoruz.
"KONUT VE ARSA TÜM YATIRIM ARAÇLARINI GEÇTİ"
Konut ve arsanın getirisi tüm yatırım araçlarını geçmiş durumda. Son 3 yılda özellikle arsada 20 kat artışın yaşandığı bölgeler oldu, böyle bir getiri arsa dışında hiçbir yatırım aracında mümkün değil.
"MEVDUAT FAİZİNDEKİ DÜŞÜŞ YATIRIMCIYI KONUT VE ARSAYA YÖNLENDİRECEKTİR"
Mevduat faizi getirisinin düşmeye başlaması, doğru yatırım aracı arayan ve birikiminin enflasyon karşısında erimemesini isteyen yatırımcıyı hem konut hem de arsa yatırımına yöneltecektir.
"LÜKS KONUT SATIŞLARIN SERT DÜŞÜŞ VAR"
Lüks ve marka konut satışlarında son dönemde ciddi düşüş yaşanıyor. Bu düşüşün nedeni; konut fiyatlarının normalin üzerinde yükselmesi ve ekonomik konjonktürdeki belirsizlikler olarak değerlendiriyoruz. Bunun yanı sıra, vatandaşlarımızın yurt dışında konut edinme ilgisinin de arttığını gözlemliyoruz.
"3-8 MİLYON LİRA ARASI KONUTLAR SATILIYOR"
Bölgeye ve konut tiplerine göre değişkenlik gösterse de en fazla 3 milyon TL ila 8 milyon TL bandında olan konutlar işlem görüyor. Burak TAŞÇI - Hurriyet.com.tr