İşte dönüşümün yol haritası

İşte adım adım dönüşüm süreci ve alınacak destekler...

1)RİSK TESPİTİ

Yüzbinlerce kişi ‘Evim depreme dayanıklı mı?’ diye düşünüyor. Peki kimlerin risk tespit işlemi yapması gerekiyor? Bina 1999 öncesinde projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa, inşaatta hazır beton kullanılmadıysa, beton dayanımı C1O’un altındaysa, kolon ve kirişlerinde çatlaklar varsa, bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları görülüyorsa ve bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali yüksek. Binanızda bunlardan biri ya da birkaçı varsa tespit gerekli.

Tespit için iki seçeneğiniz var; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kuruluşlara başvuru yapabilirsiniz. (Bakanlığın sitesinde ulaşabilirsiniz.) Bu yöntemde bina riskli çıkarsa yıkım kaçınılmaz. Fiyatlar ise İstanbul’da 10 kat altı yapılarda ortalama 40-45 bin TL, 10 kat üstü yapılarda ise her kat için yaklaşık 20 bin TL.

Diğer seçenek ise deprem dayanıklılık raporu. Üniversiteler, belediyeler, özel mühendislik firmaları bu hizmeti veriyor. Burada binanın risk durumuyla ilgili sonuç, diğerinden farklı olarak kamu kurumları ile paylaşılmıyor, sadece kat maliklerine bildiriliyor. Yani hemen tahliye ve yıkım olmuyor.

2)TAHLİYE VE YIKIM

Bakanlık lisanslı kurumların yaptığı test sonrası bina riskli çıkarsa sonuç önce Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na bildiriliyor. Başkanlık en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne iletiyor ve tapuya işleniyor. Bu süreçten sonra vatandaş evine bir tebligat beklememeli. Çünkü, riskli yapı kararı apartman girişine asılıyor. Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılıyor. Muhtarlıkta ve Başkanlığın internet sayfasında da 15 gün süre ile ilan ediliyor. Sonuca itiraz için 15 gün süresi veriliyor.

Yapının riskli olduğu kesinleşirse, maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre veriliyor. Eğer bu süre içinde yapı tahliye edilip, yıktırılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtiliyor.

3)MÜTEAHHİT SEÇİMİ

Riskli kararı sonrası süreç çok hızlı ilerlediği için vatandaşın henüz test dahi yaptırmadan evini dönüştüreceği firmayı bulması ve anlaşması gerekiyor. Yani müteahhitle anlaşma aslında sürecin ilk adımı gibi düşünülebilir.

Müteahhitlerin daha önce tamamladıkları projelerdeki iş kalitesi ve müşteri memnuniyeti incelenmeli. Firmanın, geçmişteki projelerde karşılaştığı hukuki ve finansal sorunlar, varsa anlaşmazlıklar araştırılmalı. İlgili meslek odalarına ve derneklere üyeliği, sertifikalar, lisanslar güvenilirlik açısından önemli göstergeler olabilir. Firmanın, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen ‘Müteahhitlik Yetki Belgesi’ne sahip olduğundan mutlaka emin olunmalı. Sigorta poliçeleri ve teminat mektupları gibi güvenceleri kontrol edilmeli.

Yapılan sözleşmede de; yer teslimi, yapım ruhsatının alınması, inşaatın bitirilmesi ve iskân alınması için sürelerin net bir şekilde yazılmasına dikkat edilmeli. Evlerin geç teslim edilmesi riskine karşı cezai şartlar eklenmeli.

4)KOMŞULARLA UZLAŞMA

Dönüşümde en zor aşama uzlaşma. Geçmişte arsa payının 2/3 çoğunluğu ile karar alınıyordu. Yapılan son düzenlemeye göre ‘arsa sahiplerinin arsa payı salt çoğunluğunun’ yani yüzde 50.01’inin ‘evet’ demesi yeterli. Çoğunluk, müteahhit firmaya, yapım şekli ve projeye karar verebiliyor, yıkım ve yapım için gerekli ruhsatlara başvurabiliyor.

Karşı çıkan maliklere alınan karar noter vasıtasıyla ya da muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek üzere bildiriliyor. Verilen sürede karara katılmayanların payı açık artırma ile ihale ediliyor. Hatta yeni düzenleme ile yüzde 50.01 ile anlaşma yapılmış ise müteahhit belediyeden inşaat ruhsatı da alabiliyor. Yani dönüşüme evet diyenler çoğunluksa, hayır diyenler sonucu değiştiremiyor.

5)DEVLET DESTEKLERİ 

HİBE VE KREDİ

İstanbul’da uygulanan Yarısı Bizden kampanyasından 39 ilçesinde riskli yapı sahiplerinin tümü faydalanabiliyor. Yüzde 100 anlaşma sağlayan her bina süre kısıtlaması olmadan kampanyaya başvuru yapabiliyor. Hak sahibinin bir konutu için 700 bin TL hibe ve 700 bin TL kredi, diğer her bir konutu için 1 milyon 400 bin TL kredi veriliyor. Hak sahibinin bir dükkanı için 350 bin TL hibe ve 350 bin TL kredi, diğer her bir dükkanı için ise 700 bin TL kredi desteği sağlanıyor.

Tahliye desteği olarak tek seferde 100 bin TL ödeniyor. Böylece bir konut için toplam destek 1.5 milyon TL’yi buluyor. Tahliye desteğini evde kiracı varsa kiracı, ev sahibi varsa ev sahibi alıyor.

Bina bazlı dönüşümde ödemeler hak sahipleri adına yüklenici firmaya yapılıyor. Vatandaş kredi geri ödemelerine yapı ruhsatının alınmasından 2 yıl sonra başlıyor ve 10 yıla kadar vade uygulanıyor. Ödemenin başladığı ilk yıl faiz yok, sonraki yıllar TÜFE oranının yarısı kadar artış yapılıyor.

Ayrıca, bina yerine alan bazlı site benzeri büyük dönüşümlerde tam uzlaşma sağlanması halinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve Emlak Konut devreye giriyor. Hibe tutarı bina maliyetinden düşülerek, artan kalan borç uzun vadeli uygun ödeme koşullarıyla taksitlendiriliyor.

KİRA YARDIMI

İstanbul’da ev sahiplerine Bakanlık tarafından verilen aylık kira desteği 8 bin lira. Kira yardımları riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise en çok 48 ay sağlanıyor. Riskli yapıdaki kiracılara iki aylık kira yardımı ‘tek seferde’ ödeniyor. Sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere yine defaten beş aylık kira yardımı veriliyor.

FAİZ DESTEKLİ KREDİ

Konut yapım ve konut edinme için 1 milyon 250 bin lira, işyeri yapım için 800 bin lira, işyeri edinme için 350 bin lira, güçlendirme için 320 bin lira ‘faiz destekli kredi’ veriliyor. Konut kredilerinde 10 yıl, işyeri için 7 yıl vade uygulanıyor.

Birden fazla konutu olan hak sahiplerinin ilk konutu için kullanacakları konut yapım ve konut edinme kredilerine uygulanacak faiz desteği oranı yıllık 840 baz puan (aylık 0.70), iki ve sonraki konutları için ise bu oran 720 baz puan olarak uygulanıyor. Mesela; dönüşüm kredisi için faiz oranı yüzde 3.89 olduğunda kamunun yüzde 0.70 desteği ile oran yüzde 3.19’a düşüyor. Ayrıca güçlendirmede yıllık 600 baz puan, işyeri kredilerinde ise 480 baz puan destek veriliyor.

Bu destek için en önemli sorun faizlerin yüksek olması ve bankaların kredi taleplerine olumlu dönüş yapmaması. ‘Dönüşüme özel düşük faizli bir kampanya’ olması halinde sürecin hızlanacağı belirtiliyor. Ayrıca, faiz destekli dönüşüm kredisi ve kira desteği birlikte kullanılmıyor, birinin tercihi gerekiyor. Bu alanda da bir iyileştirme bekleniyor.

İBB DE DEVREDE

KİPTAŞ ve İstanbul İmar AŞ paydaşlığıyla yürütülen ‘İstanbul Yenileniyor’ projesiyle riskli evler yenileniyor. Tek yapılarda 12-18 ay vade farksız, çoklu yapılarda 24 ay vade farksız olmak üzere KİPTAŞ’a ödeme imkânı sunuluyor. Ya da KİPTAŞ bankalara kefalet vererek vatandaşa kredi kullandırılıyor.

Hızlı Tarama Yöntemi ile en riskli grupta olduğunu tespit edilen binalar için kira yardımları yapılıyor. İstanbul’da ikamet eden maliklere 18 ay verilen kira desteği 10 bin TL. Emeklilere ise 12 bin TL ödeniyor. Kiracılara 12 ay sağlanan aylık yardım da yine 10 bin TL. Kiracı emekli ise 12 bin TL alıyor. Binada ikamet etmeyen maliklere 18 ayı geçmemek üzere aylık 6 bin 500 TL ödeniyor.

KİPTAŞ ile uzlaşma sağlanan projelerde, hane halkı toplam geliri 3 asgari ücretin altında olanlara ayrıca destek veriliyor. Düşük gelirli vatandaşların borçlanma bedelinin yüzde 40-60’ı, bu vatandaşların emekli olması halinde ise yüzde 45-65’i İBB tarafından karşılanıyor.