Türkiye’de konut balonu var mı?
Sevin Ekinci
Ekinci Economics Consulting
Son birkaç aydır sıkça gördüğümüz (“konut balonu her an patlayabilir”, “konut balonu şişmeye devam ediyor, “konut fiyatlarında balon var”) manşetleriyle karşılaştıkça ve kriz kâhini Nouriel Roubini’nin Türkiye’de konut balonu olabilir demecinden sonra, bu konu üzerine yazmamak benim için olanaksız hale geldi.
Konut balonu dediğimiz, finans argosundaki terimi şöyle uzun bir anlatımla açıklayabilirim: Konut fiyatları ilk başta yüksek talep, spekülasyon veya geçmiş yatırım kararları referans alınarak artmaya başlar. İlk başta bu balon dediğimiz durum, kısıtlı arzın olduğu zamanlarda konuta olan talebin artmasıyla başlar. Bu talebi karşılayacak arzı yaratmak uzun bir vade almaktadır. Bu vadede spekülatörler kısa vadeli alış ve satışlarla kar edecekleri düşüncesiyle piyasaya girerler. Bu da doğal olarak talebi daha da şişirir. Bir nokta da, yine doğal olarak, bu talebin düzeyi azalmaya başlar ancak arz artık artmaya başlamıştır (çünkü kararlar daha önceden alınmıştır); işte bu noktaya gelindiğinde de konut fiyatlarında sert düşüşler başlar. Bunu da konut balonu patladı diye nitelendirirler.
Burada şuna dikkat etmek gerekir. Genellikle çok düşük faiz oranları ve kredi şartlarının gevşetilmesi ev kredileri alanları artırırken talebi destekler; fiyatlar artar. Faizler arttığında ve kredi koşulları sıkılaştırıldığında ise talep azalacağından fiyatlar ani düşer ve yukarda anlattığım konut balonu patlaması durumu oluşur.
Tahminimce Nouriel Roubini’nin Türkiye’de konut balonu olabilir açıklaması tamamen faiz oranlarındaki düşüşe ve yabancı basında yer alan Türkiye’deki gereğinden düşük faiz politikası dedikodusuna dayanarak verilen bir söylem idi. Çünkü yabancının algısını en çok Erdoğan’ın verdiği “düşük faiz, düşük enflasyon” söylemleri çekiyor. İleride Merkez Bankası global konjonktüre bağlı olarak faizleri tekrar önden yüklemeli, bu sefer kalıcı bir şekilde artırmak zorunda kaldığında bu balonun patlayacağını düşünmüş olabilir. Aslında, Nouriel Roubini bu uyarı için gelişmekte olan ülkeler arasında özellikle Hong Kong, Singapur, Çin, İsrail, Türkiye, Endonezya, Hindistan ve Brezilya’ya dikkat çekiyor.
Peki, Türkiye’de konut fiyatları gerçekten şişmiş durumda mı? Geçtiğimiz hafta Bigpara'da yayımlanan 'Büyük bir ev almak ömrünüzün 13,5 yılını yiyebilir' başlıklı habere başvurursak Türkiye’de aslında konutların fiyatlarının reel anlamda artmadığını görüyoruz. Burada yapılan analizde enflasyon dikkate alındığında (enflasyondan arındırıldığında) aslında konut fiyatlarındaki artışın pahalı olmadığı görülüyor. Ben de bu haberi referans alarak Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ve Merkez Bankası’ndan aldığım verilerle bu konuda bir çalışma yaptım. Aşağıdaki grafikte konut fiyatlarında reel ve nominal artışlardaki farkı mavi ve kırmızı çizgiden anlayabilirsiniz. Nominal fiyat artışına baktığınızda (mavi çizgi) kuvvetli bir yüzdeyle artışın devam ettiğini gözlemlerken, enflasyondan arındırdığınızda aslında Türkiye genelinde konut fiyat artışının reel anlamda (kırmızı çizgi) Ekim 2013’den bu yana düştüğünü gözlemliyoruz. Yani talep zannedildiği kadar yüksek değil.
Grafik 1: Nominal ve Reel Konut Fiyat Artışları (Şubat 2012-Nisan 2014, yıllık % artış oranı)
Bunu yine Grafik 2’deki TÜİK’in açıkladığı illere ve yıllara göre konut satışlarındaki sayıdan görebiliyoruz.
Bu yıl Mayıs ayında konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 13 düşüş gösteriyor, Ocak-Mayıs döneminde ise geçen yılın aynı dönemine göre konut satışları yüzde 8.6 düşüş gösterdi. Kasım 2013’den beri konut satışları daha az. Reel konut fiyatları düşüyor, nominal konut fiyatlarındaki artış normal düzeyde; bu açılardan bakarsak konut balonu var demek için biraz erken.
Grafik 2: Türkiye Geneli ve İstanbul’da Satılan Konut Sayısı (Ocak 2013-Mayıs 2014)
Peki İstanbul’da da Durum Aynı mı?
Ancak burada İstanbul’daki durum Türkiye’ye kıyasla farklı. Yine Grafik 1’den görüldüğü üzere, İstanbul konut fiyat endeksi diğerlerine göre açık ara farkla daha fazla artıyor, uzun süredir hızlı bir yükseliş trendinde ve bir tek Nisan ayında hafif bir düşüş gösteriyor. Nisan’da reel bazda yıllık konut fiyat artışının Mart ayındaki yüzde 20.7’den yüzde 20.1’e düşüren trendin devam edip etmeyeceğini takip etmek gerekiyor.
Öte yanda arz tarafına baktığımızda benim TÜİK’in açıkladığı inşaat üretim endeksinde gördüğüm yıllık artış oranının 2013 Ocak ayından itibaren azalan bir trende girdiği, bina inşaat endeksinde ise bu yılın ilk çeyreğinde dönemsel olarak artış olduğu (Grafik 3). Yani bir balon vardı idiyse de çoktan oluşmuş ve patlamamış.
Grafik 3: İnşaat ve Bina İnşaatı Üretim Endeksi (2012-2014, çeyreklik bazda, yıllık artış oranı % değişim)
Tüm bunların sonucu olarak Türkiye’de konut balonu var demek için erken. Evet, geçmiş dönemde artan talebi karşılamaya yönelik bir arz fazlası oluşmuş ve bu bir miktar konut fiyatlarında reel anlamda düşüş yaratmış. Ancak konut tarafında gelişmeleri anlamak ve balon var demek için Nisan 2014’den yılsonuna fiyat gelişmelerini takip etmenizi tavsiye ederim.
Bu endişe azaltıcı gözlemime rağmen TCMB’nin yılsonuna kadar faiz oranlarında alacağı kararlar bu sektör ve bu sektördeki endişeler için önem arz etmeli.