ÜSKÜDAR: Tarihi semtte neler oluyor? Gayrimenkul piyasası ne durumda?

Marmaray`ın geçeceği birçok semt değer kazanırken, Üsküdar`ın çehresi ise tamamen değişecek.

Kısa adı ‘Marmaray’ olan ve İstanbul Boğazı’nın iki yakasını tüp geçişle birbirine bağlayacak Gebze-Halkalı Metro Hattı için, yedi yıl önceki ilk planlarda 2.5 milyar dolarlık yatırım öngörülüyordu. Marmaray, öngörüldüğü gibi 2007`de bitmedi ve çıkardığı masraf da tahminlerden daha büyük oldu. Bu hattın geçeceği birçok semt değer kazanırken, Üsküdar`ın çehresi ise tamamen değişecek. Sahil yolu yer altına alınırken, yer altına da çarşı yapılacak. İlçeye yatırım yapacaklar büyük kazanç elde edecek.



İstanbul’da yenileme ve alt yapı çalışmaları sancılı oluyor ama yapıldıkları bölgelere de değer katıyor. Megakenti büyük meydanlara kavuşturmak isteyen Büyükşehir Belediyesi`nin Üsküdar Meydanı yenileme çalışması ve Marmaray çalışmaları da sancılı geçiyor. Üsküdar Meydanı`nda ortaya çıkan saklı liman yüzünden çalışmalar aksadı. Fakat yine de önemli aşama kaydedildi. Bölgenin çehresini tamamen değiştirecek meydan çalışması kapsamında binlerce konutun bulunduğu yüzlerce bina istimlak ediliyor ve önümüzdeki aylarda yıkımın başlayacağı belirtiliyor.

Bu binalar yıkılırken, Avrupa`nın en büyük meydanlarından biri hayata geçecek. Yenileme çalışmaları kapsamında Üsküdar Meydanı tamamen boşaltılacak; katlı otopark ve pazar yerleri yıkılacak. Yer altına alışveriş mekanlarının bulunduğu dev bir çarşı yapılacak. Meydan ise tamamen yaya trafiğine kalacak. Meydanda, tarihi eserlere ve camilere ise dokunulmayacak. Ahşap yapılardan oluşan bir Arasta Çarşısı kurulması, sahilde Kuzguncuk`tan gelip Harem`e giden yolun da kaldırılarak yolun tünele dönüştürülmesi planlanmıştı.

En güzel boğaz manzarası

Üsküdar-Kadıköy sınırında yer alan ve önemli bir dönüşüm geçirmesi planlanan Selimiye-Haydarpaşa bölgesinde ise, açılan dava yüzünden projelerin şimdilik rafa kalktığı belirtildi.

2006 yılında İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı tarafından onaylanan plan için İstanbul 2’inci İdare Mahkemesi, Çevre Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi`nin başvurusu üzerine ‘Yürütmeyi Durdurma’ kararı almıştı. Bu karar ile Galataport ve Haydarpaşa gibi projelerde beklemeye geçildi.

Haydarpaşa-Selimiye`nin çehresini de değiştirecek projeler şimdilik beklemeye geçti. Bölgede yeniden gelişim projesinin iptal edilmesine rağmen, özellikle yenileme gereken yapılarda bunun kaçınılmaz olduğu vurgulanıyor. Bu bölgedeki tarihi yapıları aslına uygun olarak yenilemeyi öngören projeler, geçmişten gelen mirası geleceğe taşımak için büyük önem taşıyor. Birikmiş tarihi ve mevcut projeleri bitirerek İstanbul`un değerine değer katılabilecek.

Masrafsız daireler en az 120 bin YTL

Marmaray Projesi iki kıtayı birbirine bağlarken İstanbul trafiğini, karmaşasını ortadan kaldıracak. Farklı ulaşım sistemlerinin entegrasyonu sağlanacak. Üsküdar`a olan ilgiyi de artıracak bu proje ve yenileme çalışmaları, yatırımcılara iki-üç yıl gibi kısa bir sürede iki kat kazanç potansiyeli sunuyor. Anadolu`dan İstanbul`a göçle beraber çoğu İstanbul semti kozmopolit bir havaya girmiş, Üsküdar`ın sahil kesimleri yani Salacak, İhsaniye, Selimiye, Beylerbeyi, Kuzguncuk ve Çengelköy ise bozulmayan yapısıyla değerine değer katmıştı. Bölgede bilinçli gayrimenkul yatırımlarının hala kazandırma potansiyeli var.

Üsküdar`da oturuma uygun masrafsız daireler 120 bin YTL`den başlıyor. Zemin katlarda ve masraf isteyen daireleri ise 80 bin YTL`den bulmak mümkün olabiliyor. İstanbul Boğazı’nı tamamen gören daireler ve dubleksler ise 2-2.5 milyon dolara kadar çıkıyor. Komple boğaz manzaralı dairelerin fiyatları milyon dolarlarla ölçülüyor. Tarihi yarımada ve boğaz manzaralı daireler; büyüklükleri, yapım yılı, içinde kullanılan malzemenin kalitesi ve manzarasına göre servet değerinde.

Deniz görmeyen 80 metrekarelik 2+1 ara kat daire fiyatı ise 140-150 bin YTL civarı. Kadıköy sınırından başlayarak; Selimiye, Çiçekçi, İhsaniye, Tunusbağı-Doğancılar, İmrahor-Salacak ve Üsküdar Meydanı’na kadar olan bölümde en değerli konutlar yer alıyor.

Selimiye’de genç bina bulmak zor

Selimiye ise İstanbul`da bozulmayan birkaç semtten biri. Selimiye Kışlası`nın da bu semtte bulunması, bozulmayı önlemiş..

Selimiye, Cumhuriyet’in ilk yıllarında Fransız mimarlar tarafından planlanmış bir semt. Ada ada konumlandırma yapılan semtte, adaların arka tarafları geniş bahçelere ayrılmış. Her müstakil evin bahçesi bulunabiliyor. Yeniden gelişim projelerinde bu bahçeler de hesaba katılarak plan yapılmasının, Üsküdar ve Selimiye`de depreme dayanıklı bina yapımında önem taşıdığı belirtiliyor. Tarihi yapılarda, Anıtlar Kurulu tarafından bir derecelendirme yapılmış. Bu derecelendireler göz önüne alınarak aslına uygun yenilenme yapılıyor.

Bu nedenle genç bina bulmak Selimiye`de adeta mümkün değil... Eski daireler de içleri komple tadilat görerek satışa çıkarılıyor. Semtte, 120 bin YTL`ye satılan masraflı daireler bulmak mümkün. Depremden sonra yapılan bina sayısı ise 25`i geçmiyor.

Eskiden semtte bahçeli köşkler, konaklar varmış ve bitişik nizam şeklinde arkalarında büyük bahçeleri olan evler de yapılmış. Artık iyice azalan cumbalı ahşap evler ise 60-65 metrekare taban oturumlu ve toplamda 120 metrekare kullanıma sahip. Bunları alıp aslına uygun yenileyenler için de kazanç fırsatı var. 80-350 bin YTL aralığında alınan ve aslına uygun olarak çelik konstrüksiyondan yapılan evler, 500 bin YTL`den başlayan fiyatlara satılabiliyor. Ancak aslına uygun yenilemenin maliyeti de 300 bin YTL`yi buluyor.

Kongre merkezi planlanıyor

Haydarpaşa GATA, Siyami Ersek, Haydarpaşa Numune hastaneleri ile Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi de bu semtte. Bu unsurlar, burasının değerini artırıyor. Semtte tarihi nitelikteki yapılar, ahşap evler de var. Çok az sayıdaki tarihi yapılardan biri de, geçtiğimiz haftalarda aramızdan ayrılan ünlü bestekar Avni Anıl`ın evi... Masraf isteyen ahşap evleri alan yatırımcılar çıkıyor. Belediyenin verdiği imar izinlerinde yükseklik 12.5 metreyi geçemediği için müteahhitlerin yenileme işlerine az rağbet gösteriyor. BHaydarpaşa yenileme çalışmaları kapsamında bir marina projesi, turistik oteller planlanıyordu. 

Birinci Ordu Komutanlığı`nın da; Avrupa Birliği standartları ve stratejik açıdan sakınca doğurduğu için taşınması söz konusuydu. Bu taşınma sonrası Selimiye Kışlası`nın da Avrupa`nın en büyük kongre merkezlerinden biri olması planlanıyordu. Hem tarihi Haydarpaşa Garı hem Selimiye Kışlası, İstanbul turizmine asıllarını koruyarak hizmet edeceklerdi. Ancak, bu yapıların bitişiğine yapılması öngörülen gökdelen tipi yapıların şehrin kimliği ile bağdaşmadığı tartışması yapılıyordu. Üsküdar-Selimiye`de faaliyet gösteren Retürk A Plus Gayrimenkul ve Danışmanlık Brokeri Korhan Taştekin, Selimiye`de, pekçok tarihi semtte olduğu gibi çok az yeni bina var. Eski binaların sayısı ise oldukça fazla. Bizim, dededen kalma evlerimiz de var ve bunlar içinde, 80 yaşında bir kiracımızdan 120 YTL kira alıyoruz. Semtte satış yerine daha çok kiralamalar olur diyor.

Marmaray da değer katacak

Emlakçılar, son zamanlarda satışı yapılan dairelerin yatırım amaçlı hareket ettiğini söylüyor. Satışlar ise faizlerde artışa rağmen banka kredisiyle yapılıyor. Üsküdar, Selimiye, Çiçekçi, İhsaniye; altları kayalık olduğu için depremde zarar gören bina çıkmamıştı. Marmaray Projesi’yle beraber burasının değerinin katlanacağı düşünülerek ilgi arttı. Son dönemde satılan dairelerin çoğu yatırım amaçlı satılıyor. Retük A Plus Gayrimenkul Brokeri Korhan Taştekin, Selimiye Kışla Caddesi ve Kavak İskele Caddesi’nde, İhsaniye alt sokağı ve Bestekar Selahattin Pınar Sokağı yatırımcılar için değerli. Buraları yatırım için alanların iki yıl içinde iki kata varan kazançlar elde edeceklerini düşünüyoruz. Ayrıca, Marmaray’ın semte değer katacağı şüphesiz… Üsküdar Meydanı`ndan sonra ilk metro durağı Bağlarbaşı. Sonra Kadıköy-Nautilus durağı var. Meydana ve metroya yürüme mesafesindeki dairelerin değer kazanması sürecek diyor.

Yenilenen tarihi evler 4 bin dolara kiralanır

Üsküdar’da, boğaz görünümlü ve geniş kullanıma sahip tarihi evler de var. Salacak ve Alt İhsaniye tarafında yenilenmemiş tarihi evler bile 2.5 milyon dolar civarı. Yenilenmişler ise 5-6 milyon dolara alıcı bulabiliyor. Bu evlerin büyüklükleri 400-500 metrekareyi buluyor. Salacak ve Alt İhsaniye`de daha küçük evler ise deniz görmüyor. Deniz görmeyen, ara sokaktaki küçük ahşap yapılar 120-150 bin YTL`den başlıyor 350 bin YTL`ye kadar çıkıyor; ancak yenilenince değer kazanıyorlar. Müstakil evleri, yaşamak isteyenler alıp yeniliyor. Kiraya pek verilmiyorlar. Bestekâr Avni Anıl`ın eski evi ise yanmış şekilde satılmış, alan işadamı ise planlarına uygun olarak yenilenmiş. 3.5 katlı, geniş kullanım alanına sahip ahşap evlerin kiraya verilmesi durumunda 4 bin YTL`den kiralanabileceği belirtiliyor.

Meydanda istimlaka karşı dava açan aileler var

Üsküdar Meydanı`ndaki yenileme çalışmaları kapsamında, riskli görüldüğü iddiasıyla istimlak edilen ve ileride yıkılacağı açıklanan yüzlerce bina var. Üsküdar Meydanı, Avrupa`nın en büyük meydanlarından biri olacak. Oradaki tarihi dokular, devlet tarafından teşvik edilerek yapılacak. Tarihi olmayanlar da istimlak ediliyor. Meydandaki iki cami ve tarihi niteliği olan birkaç yapı kalıyor. Bütün mağaza ve dükkanlar da yerin altına inecek. İstanbul`a yapılan en büyük projelerden biri olan Marmaray kapsamındaki kazılarda Üsküdar Meydanı`nın ne kadar değerli bir tarihi bir mirasa sahip olduğu anlaşıldı. İstimlak edilecek evlerde, sokak sokak metrekare rayiçi belirlendi. Bu rayiçlere itiraz edip dava açanlar var. İstimlak edilen evlerin 6 ay içinde yıkımına başlanacağı konuşuluyor. Konunun mahkemelik olmasında, Evlerin yerine yeni bloklar yapılırsa zarara uğrarız şeklindeki düşüncenin etkili olduğu ifade ediliyor. Tapuda şerh konulan evler artık satılamıyor. Retük A Plus Gayrimenkul Brokeri Korhan Taştekin, İstimlaka uğramayan evler rağbet görüyor ve deniz görenlerde metrekare rayiçi 2 bin 500 ila 3 bin YTL arasında. İstimlaka uğrayan ve deniz gören evlerde ise rayiç olarak bİn 700, 2 bin 200 veya 2 bin 500 YTL gibi rakamlar belirlenmiş. İstimlak edilen evlerde en düşük metrekare rayici ise bin 250 YTL civarı” şeklinde bulgi veriyor

Üsküdar’ın ünlüleri…

Üsküdar’da ünlüler de yaşıyor. İhsaniye`de Mustafa Koç`un konağı var. Tarihi nitelikli taş yapı.... Yavuz Bingöl de İhsaniye alt sokaktaki Bayrak Sitesi`nde oturuyor. Bu evlerin deniz ile aralarında sadece yol var. Ayıca, yıllar önce tamamlanan ancak teslimatları yılan hikayesine dönen Kız Kulesi Konakları`nda da ünlüler yaşıyor. Buradaki yaklaşık 10 villada üniversite öğretim üyeleri, sanatçılar ve işadamları yaşıyor. Kız Kulesi Konakları`nda natamam bir villa 5 milyon dolara alıcı bekliyor. Bir tane de 6 milyon dolarlık, taşınmaya hazır villa var. Bayrak Sitesi`nde ise normal katta daireler ve dubleksler 2 bin dolar ile 3 bin dolar arasında kiralanıyor. Bu site yaklaşık 15 yıllık... Kız Kulesi Konakları ise depremden önce yapılmaya başladı ancak son bir yıl içinde oturum başladı. Müteahhit firmanın batması üzerine proje yıllarca bekledi.

En uygun evler

Zeynep Kamil`de Korhan Taştekin, Üsküdar`da daire fiyatlarının bir yıldır yerinde saydığını belirtiyor. Metro çıkışına yakın semtlerde ise masraflı daire bile 175 bin YTL`den başlıyor. Masrafsız dairelerin fiyatları ise 250-275 bin YTL arasında değişiyor. Üsküdar`da, oturuma uygun, masrafsız daireler en uygun Zeynep Kamil`de bulunuyor. Burada masrafsız 120 bin YTL`ye daire bulmak mümkün. Korhan Taştekin, Metro, orayı da etkiler. Rağbet görecek yerlerden biri de bence Koşuyolu Barbaros civarı. Müstakil evler orada çoğunlukta. Şehir merkezinde bir bahçeli müstakil evde oturmak isteyenler alıyor. Masraflılar 400 bin YTL, masrafsız olanlar 1 milyon dolar diyor.

(Okhan Şentürk/EKONOMİST)