Konut balonu hortluyor mu?

Küresel finansal krizin 5 yıl sonrasında gelişmiş ve gelişen piyasa ekonomilerinde yeniden konut balonu sinyalleri beliriyor.

Kriz kahini Roubini`nin küresel konut piyasası krizi uyarısının ardından gözler yeniden “konut balonu” tartışmalarına çevirildi. 2007-2008 küresel krizi sonrasında başta Fed olmak üzere, birçok gelişmiş ülke merkez bankalarının uyguladığı parasal genişleme programları ve düşük faiz politikaları, birçok varlık sınıfını sunî olarak şişiriyor. Bloomberght`ten Tuğçe Özsoy`un haberine göre; ancak ABD`nin başı çektiği 2007`deki krizin, mortgage kredileri tarafından patlaması, kriz sonrası kaydettikleri düşüklerden yeniden yükselişe geçen konut piyasalarına şüpheyle bakılmasına neden oluyor.

Varlık balonlarındaki çalışmasıyla bu yıl Nobel Ekonomi ödülünü kazanan, S&P Case Shiller Konut Fiyatları Endeksi`nin de mimarlarından biri olan Rober Shiller, ABD`de şimdilik böyle bir konut balonu öngörmediğini belirterek, hisse senetlerine dikkat edilmesine söylerken,  Roubini`nin bahsettiği gelişen piyasa ülkeleri ve Kuzey Avrupa ekonomilerindeki konut balonuna karşı uyarıyor.

DÜNYA BORSALARINDAKİ SON DURUM İÇİN TIKLAYIN...

Gelişmiş dünyadaki merkez bankalarının, toparlanmayı desteklemek için küresel krizden bu yana uyguladıkları düşük faiz politikaları, konut balonlarıyla, politika faizleri ile mücadele etmeyi zorlaştırırken, diğer makro ihtiyati tedbirler de genellikle kamuoyunun tepkisini çekerek, siyasi taraftan, politika yapıcılara ve yasakoyuculara baskı yapıyor. Bu durum da konut balonu tedavilerini kısıtlıyor.

Gelişmiş piyasalarda konut balonu sinyalleri

Yapılan çalışmalar, ABD`de öncelikli olarak 5 şehirdeki balonlaşmaya ve Dodd-Frank yasasının, mortgage ayağındaki kusurlara dikkat çekerken, diğer tarafta 2007-2008 krizini çok hasar almadan atlatan gelişmiş ve gelişmekte olan ekonomiler, konut balonu riski konusunda ön saflarda yer alıyor. Gelişmiş ekonomilerde öncelikli olarak Kanada ve Avustralya, ardından da Norveç ve İsveç gibi İskandinav ülkeleri öne çıkarken, bu ülkeleri en başta İngiltere ve Almanya izliyor.

Gelişmiş ülkelerdeki konut balonlar incelenirken en çok dikkat edilmesi gereken nokta, konut fiyatı/gelir ve borç/gelir oranları. Bu nedenle de Kanada, OECD rakamlarına göre yüzde 131.7 seyreden fiyat/gelir ve yüzde 163.4`leri bulan borç/gelir oranlarıyla, klasik bir konut balonu ile karşı karşıya duruyor.

Avustralya da tıpkı Kanada gibi, 2008 finansal krizini nispeten hafif atlatmış olmanın “cezasını,” emtia ihracatı kaynaklı büyüme modeli ve güvenilirliği ile  parasal genişleme programlarının sağladığı parayı “sığınılacak bir limana” aktarma kaygısı taşıyan yatırımcıların durağı olmaktan ötürü çekiyor. Kasım ayı itibariyle büyük şehirlerdeki konut fiyatlarının yıllık yüzde 8 artış kaydettiği Avustralya`da konut balonunun ABD`nin kriz dönemindeki balonundan daha büyük olduğu düşünülüyor.

Gelişmiş piyasalar tarafında Avustralya ve Kanada kadar dikkat çeken bir diğer ekonomi ise Norveç. Öyle ki, Avustralya, Kanada ve Yeni Zelanda`daki konut fiyatlarına dair uyarılarda bulunan Uluslararası Para Fonu`nun (IMF) son çalışmalarından biri, Norveç`i gelişmiş ekonomiler dünyasında, konut piyasası değerinin üzerinde en çok fiyatlanan 3. ekonomi olarak gösteriyor. Roubini`nin de riskli gördüğü 17 ekonomi arasında yer alan Norveç`teki konut piyasası, Shiller ve tahvil yatırımı imparatorlarından Jeff Gundlach`ın da dikkatini çekiyor.

Almanya merkez bankası Bundesbank`a göre, Almanya`da konut fiyatları son 3 yılda yüzde 8 büyümüş durumda ve bu oran büyük şehirlerde yüzde 20`leri buluyor. Bundesbank, ilerleyen ekonominin yanısıra, küresel finansal ve Euro Bölgesi borç krizinin de bu gelişmede etkili olduğunu söylüyor.

Neredeyse her zaman yüksek konut fiyatlarının görüldüğü İngiltere`de de başta Londra`da fiyatlar hızla yükseliyor. İngiltere`de 2009`da yüzde 20 düşen konut fiyatları şu anda tarihi konut fiyatı/gelir oranının yüzde 128`inde, konut sahipliği ile kira maliyetini karşılaştıran tarihi konut fiyatı/kira oranının ise yüzde 140`ında seyrediyor. İngiltere gibi Fransa`da da benzer bir durum izleniyor. Konut fiyatlarının 2000-2008 yılları arasında yüzde 120 yükseldiği Fransa`da mevcut fiyatlar, tarihi fiyat/gelir oranının yüzde 135`i, fiyat/kira oranının ise yüzde 150`lere ulaşıyor. İngiltere`de Londra`nın öne çıkışında olduğu gibi, Fransa`da da konut balonu söz konusu olduğunda, fiyatların 2005`ten bu yana yüzde 40 artış kaydettiği Paris öne çıkıyor.

Bazı analistler, Avrupa`nın çekirdeğinde öne çıkan konut balonu risklerinin, borç krizinin kaybedenleri olarak adlandırılan PIIGS (Portekiz, İrland, İtalya, Yunanistan ve İspanya) ekonomilerinin yerine Batı ve Kuzey Avrupa ekonomilerini geçirebileceğini söylüyor.