Kiralar yine arttı! Bu işin sonu nereye varacak?

Ülkemizdeki genç nüfusun fazlalığı ve şehirlere göç akımının, son 10-15 yıllık dönemde şehirlerimizdeki konut arz-talep dengesini bozduğu ve konut fiyatlarını artırdığı artık bilinen bir gerçek. Konut fiyatlarında son 10 senedeki reel (enflasyondan arındırılmış) artış %100’ü aşıyor.

Peki ev fiyatlarındaki artışın kiralarla alakası ne?

Herhangi bir evin kirasını belirtken genelde civardaki benzer özelliğe sahip evlerin rayiçlerini araştırır ve kendi evimizin kirasını buna göre belirleriz. Ancak piyasadaki bu fiyatları etkileyen ana bir unsur olduğunun farkında mıyız? Genellikle hayır

##$$KONUTKREDIWIDGET##$$

Aslında bir ev, içinde yaşadığımız yuva olmanın dışında, herhangi başka bir varlık gibi yatırım aracı olarak da kullanılıyor. Parasını eve yatıran yatırımcının, kira getirisi olarak minimum bir beklentisi oluyor. Bu beklentinin inşaat sektörü jargonundaki adı da yıllık brüt kira getirisi. İstanbul’daki evlerin yıllık brüt kira getirisi %5.6 iken, Türkiye ortalamasında bu rakam aşağı yukarı aynı. Örneğin, 100.000 TL’lik bir eve sahip olan bir yatırımcının vergi ve masraf öncesi senelik 5,600 TL yani aylık 470 TL civarında bir kira getirisi beklentisi oluyor.

Ev fiyatlarının hızlı bir şekilde artması ise doğal olarak benzer artışların kiralarda da yaşanmasına sebep oluyor. Kira harcamaları son dönemde yukarıdaki gelişmelerle o kadar arttı ki bütçemizden aldığı pay iyice artarak en önemli masraf kalemi haline geldi. TÜİK’in yaptığı araştırmada (2013 Hanehalkı Tüketim Harcamaları Araştırması) Türkiye genelinde tüketim amaçlı yapılan harcamalar içerisinde en yüksek payı %25 oranıyla konut ve kira harcamalarının aldığı net olarak görünüyor.

Türkiye’de 2014 Kira Artış Oranı

Kira artışları özellikle büyük şehirlerde ilçesine, mahallesine göre kira artış oranları değişiklik göstermekte. İstanbul gibi bir şehirde metro, metrobüs ve merkeze yakınlık kira fiyatlarını fazlasıyla değiştirmekte. Örneğin; Beşiktaş’ta bir eve 2.500 TL kira öderken Beylikdüzü’nden aynı özelliklere sahip eve 750 TL kira ödeyerek oturabiliyorsunuz. Bu şartlar altında Beşiktaş’ta kiraya ödediğiniz paradan daha azını, konut kredisi taksitlerinize vererek Beylikdüzü’nde kendinize ait bir evde oturabilirsiniz.

Reidin 2015 Ocak Ayı raporuna göre geçen yılın aynı dönemine kıyasla (2014 Ocak) Türkiye’de kiralar ortalama %15,1 artış göstermiş. Bir diğer dikkat çeken husus ise, Türkiye genelinde bir apartman dairesi fiyatı 17,8 yıllık (214 ay) kiraya eşit iken, bu oran İstanbul’da 17,7 yıl (212 ay) Ankara’da 18,5 yıl (222 ay) olarak hesaplanmış.

Bahsedilen yıllık kira artışları nominal (enflasyon etkisinden arındırılmamış) değerler üzerinden yer alıyor. Daha doğru bir değerlendirme yapabilmek için reel (enflasyon etkisinden arındırılmış) değer üzerinden hesaplama yapmak gerekli. Reel değer üzerinden hesaplarsak 2014 yılı enflasyonu (TCMB enflasyon verileri) tüketiciler için (TÜFE) % 8,2 olarak gerçekleşti. Bu durumda reel olarak artış (%15,1-%8,2) %7 olarak hesaplanmakta. Sonuç olarak, geçen yıl kiranızın tahminen reel olarak %7 daha fazla arttığını söyleyebiliriz. Maaşların da genel olarak enflasyona endeksli arttığını düşünürsek geçen yıla kıyasla maaşımızın daha büyük bir bölümü kiraya gidiyor olacak.

Türkiye’de 10 Yıllık Kira Artış Oranı

Reidin verilere göre, ülkemizde 2004 – 2014 yılları arası ortalama kira oranları %250 artış göstermiş. İstanbul özelinde ise, 2004 – 2014 aralığında ortalama %285’lik kira artışı gözlenmektedir.

Kira artış oranlarını daha doğru analiz edebilmek için enflasyondan arındırmamız gerekiyor. 2004 – 2014 yılları arasında enflasyon %138 bir artış göstermiş. Bu durumda 10 yılda kiraların reel artışı Türkiye geneli için (%250-%138) %112, İstanbul için (%285-%138) %147 olarak gerçekleşmiş.

Sonuç Olarak;

Geçmiş 10 yılın kira artış oranları reel olarak %100 üzerinden bir artış sergilemiş. Ortalama 18 yıl kiracı olarak kalmanız durumunda ise oturduğunuz evin bedelini kira olarak ödeyeceğiniz de unutulmamalı.

Kaynak: Hesapkurdu