İstanbul değişecek

Yüzde 99.9 hissesi TOKİ`ye ait olan Emlak GYO, Türkiye`nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi. 1953 yılından bu yana piyasada olan şirket, 55 bini son 7 senede olmak üzere şimdiye kadar toplam 75 bin konut üretmiş. Ayrıca özel sektörle hasılat paylaşımı yolu ile onlarca proje üretmişler. İşte bu dev şirket, yaklaşık 7 milyar liralık portföyü ile şimdi borsaya geliyor. Emlak Konut Genel Müdürü Murat Kurum, İstanbul`da başlayacak büyük dönüşümün de işaretini veriyor.

Emlak Konut`un Ataşehir`deki merkez binasında şirketin Genel Müdürü Murat Kurum ile son dönemdeki hızlı gelişmeleri konuşuyoruz.

Bir taraftan arka arkaya yapılan milyar dolarlık arsa ihaleleri, diğer taraftan borsaya açılma hazırlıkları ve yurtdışında yapılacak tanıtım gezisi öncesi Murat Kurum son derece yoğun.

KUVEYTLİ YATIRIMCI ODADAN ÇIKTI

Hatta benden önce Kuveytli bir yatırımcı odasındaydı. Borsaya açılmadan önce şirket hakkında ayrıntılı bilgi almaya gelmiş. Murat Bey yatırımcının kim olduğunu söylemiyor, ancak alım konusunda istekli göründüğünün ipucunu veriyor. Zaten halka arzda yabancı yatırımcı ilgisinin yoğun olması bekleniyor.

Murat Kurum`a göre ne kadar çok yabancı yatırımcı gelirse o kadar iyi olacak. Şimdilik yerli/yabancı satış oranı belli değil ama ağırlık yabancıya doğru kayacak. Körfez ülkelerinden Avrupa ve ABD`ye kadar şirkete dikkat çekici bir ilgi var. Kurum, Emlak GYO`nun geldiği noktayı şu sözlerle anlatıyor:

Biz Türkiye`nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığıyız. Portföy değerimiz 6.9 milyar, net aktif değerimiz 4.8 milyar lira. Ancak bu rakamlar daha Sermaye Piyasası Kurulu`unun onayından geçmedi. Onaydan sonra netleşecek. Son 7 yılda şirket 3 kat değer kazandı. Şu hali ile Avrupa-Ortadoğu bölgesinde 6`ıncı büyük gayrimenkul şirketiyiz. Dünyada da ilk 30 arasındayız. Eğer büyümemiz böyle devam ederse dünyada ilk 10 arasına da gireriz.

HALKA ARZ GELİRİ YENİ ARSALARA

Murat Kurum Emlak Konut hisselerinin yüzde 25`inin halka arz edileceğini ve bu satıştan 1-1.5 milyar lira gelir beklediklerinin altını çiziyor.

`Peki bu para ne olacak?` diye sorunca, net bir cevap geliyor: Yeni arsalar almak ve yeni projeler geliştirmek için kullanacağız.

HİSSE FİYATI YÜKSELECEK

Kurum, hisse fiyatı konusunda da iddialı. Üstüne basa basa `hisselerin değeri çok yükselecek` diyor. `Nasıl bu kadar eminsiniz?` deyince de anlatmaya başlıyor:

Çünkü önümüzdeki dönemde elimize ciddi bir kaynak gelecek. Ayrıca dönen bir çarkımız var ve büyük montanlı işler yapmaya devam edeceğiz.

Şu anda hasılat paylaşımlı proje satışlarımız çok iyi gidiyor. Soyak Park Aparts Halkalı, Avrupa Konutları Ispartakule, Bizim Evler 2, Ağaoğlu My World Europe, Ağaoğlu My Towerland, Varyap Meridian... Ayrıca Tuzla ve Gebze`deki kendi projelerimiz... Buralardan  paralar akıyor. İhale edilen arsaların karları sonra gelecek çünkü biz faturayı proje bittikten sonra kesebiliyoruz.

Ama bugün hisse alıp yarın satacak olan adam benden hisse almasın, bu kadar açık söylüyorum. Yatırımcılar hisse aldığı zaman hem senetler değer kazanacak hem de karı artacak ve biz bu kardan temettü vereceğiz.

İLLA KİRAYA MI VEREYİM? SATILIYOR İŞTE...

Normalde gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gelir modeli kira gelirleri ağırlıklıdır. Bu söylediğimi Murat Kurum da teyit ediyor, ancak onların modeli çok daha farklı:

Normalde GYO`ların gelirlerinin yüzde 51`i bina kiralardandır. Bizde bina kira geliri sadece yüzde 6. Bizde asıl gelir arsa satışından.

Ben hazır arsaları hasılat paylaşımı ile satabiliyorken satmayayım mı?

İlla kiraya mı vereyim. Satılıyor işte... Ben de alıyorum o parayı yeni yatırım yapıyorum. Daha kısa zamanda bir geri dönüş sağlıyoruz.

Emlak Konut GYO`nun iki ayrı iş yapma şekli var. Bir tanesi hasılat paylaşımı yöntemi. Yani araziyi ihaleye çıkarıyorlar, alan firma kendilerine toplam hasılattan bir pay veriyor. İkincisi de kendi yaptıkları projeler. Bu projeler genelde orta ve alt gelir grubuna yönelik oluyor. Ancak işlerin yüzde 70-80`i hasılat paylaşımı ile yapılıyor. Bu denge önümüzdeki dönemde de böyle devam edecek.

YENİ ULAŞIM AKSLARINA YATIRIM

Peki İstanbul`da yeni arazi yaratmak zor değil mi? Özellikle merkezlerde arazi kaldı mı?

Kurum`un bu noktada en büyük güvencesi kentsel dönüşüm ve yeni ulaşım aksları. Mesela 3`üncü köprü:

Yeni ulaşım aksları üzerinde yeni yerler oluşturacağız. Örneğin üçüncü köprü ve güzergahında yeni arsalar üreteceğiz. Ayrıca İstanbul`a hızlı tren geliyor. Bu güzergaha, Çorlu tarafına, Kocaeli tarafına da yeni projeler yapmak lazım. Merkezlerde kentsel dönüşüm, dışarıda ise yeni arsalarla olacak.

İSTANBUL 10 SENEDE DEĞİŞECEK

Kentsel dönüşüm demişken, bu konu önümüzdeki dönemde çok daha önemli hale gelecek. TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar da bu vurguyu sık sık yapmaya başladı. Gelen işaretler İstanbul`un büyük bir dönüşümün eşiğinde olduğunu gösteriyor.

Murat Kurum da aynı şekilde konuşuyor...

Kentsel dönüşüm ülke için çok önemli. Önümüzdeki 10 yılda İstanbul`u salaş yapılardan tamamen kurtarıp kentsel dönüşüme ağırlık vereceğiz.

Ama bu sadece bizimle olmayacak. Özel sektörün de büyük desteği gerekiyor. Gecekondu nerede varsa buralar yenilenecek.

ŞANTİYEYE DÖNMESİ LAZIM

Kurum`un anlattıklarından `İstanbul yeniden şantiyeye dönecek` sonucu çıkıyor. Ona göre `zaten İstanbul`un şantiyeye dönmesi gerek.` Kurum, şöyle anlatıyor:

İstanbul`un şantiyeye dönmesi Türkiye`nin büyümesi için bir kazançtır. İnşaat büyümenin motorudur, ayrıca işsizliğe de katkıda bulunursunuz. Önümüzdeki dönemde kentsel dönüşümün hızlandığını ve yoğunlaştığını göreceksiniz.

KONUTA YATIRIM YAPAN KAZANACAK

Son dönemde konut satışlarında büyük bir canlanma var. Ofislerde uzun kuyruklar, her tarafta boy boy ilanlar, elinde para çantası ile satış ofislerinin yolunu tutanlar... Ne oldu da böyle oldu, bir anda sihirli değnek mi değdi?

Murat Kurum`a göre insanlar ekonomik istikrarı gördü. Böyle olunca da konut yatırımları hız kazandı. Şu anda konut stokları erimeye başladı ve 6 ay -1 sene arasında bu stoklar tükenecek. Ondan sonra da yeni fiyat atışları gündeme gelecek:

1 yıl sonra aynı istikrar olsun, görürsünüz konut fiyatları da artmaya başlayacak. Eski tavan yaptığı zamanların da üzerine çıkacak. Bence konut yatırımcısı için halen fırsat var. Şu anda alan kazanır, öyle bir dönemdeyiz.