BEYKOZ ABLUKADA: 3. köprü projesi Beykoz`u nasıl değiştirdi?

İstanbul’da 2-B kapsamına giren arazi yoğunluğunun en fazla olduğu ilçelerin başında gelen Beykoz, şimdilerde 2-B Yasası’nın çıkmasını bekliyor.

İstanbul’a planlanan üçüncü köprünün güzergahında yer alacağı belirtilen Beykoz, bu nedenle yatırımcılar tarafından adeta ablukaya alınmış durumda. Neredeyse yüzde 90’ında imarın bulunmadığı ilçede, buna rağmen yatırımcılar arazi toplamayı sürdürüyor.

İstanbul’un en eski ilçelerinden birisi olan Beykoz, asırlık yapılarının bir kısmını günümüze taşırken; bunlardan boğaz kenarındaki yalılar ve konakların fiyatları 100 milyon dolarlık rakamlarla ifade ediliyor. Yalılar özellikle Beykoz sınırları içindeki Anadolu Hisarı ve Kanlıca’da yoğunlaşıyor. Bu iki semtte bugün, göz kamaştıran birçok yalı için 5-10 milyon dolardan başlayan rakamlar talep ediliyor. Geçtiğimiz günlerde satılığa çıkan bir yalıya ise 30 milyon Euro gibi bir rakam istendi. Yalı uzmanı Yüksel Ayıkcan, bu yalılara fiyat biçmenin güçlüğünü ifade ederken, Boğaz’daki her bir yalının, bin eşi daha bulunmaz. Bu eserler için zaman zaman sahipleri 100 milyon dolar sınırında rakamlar da talep edebilir diyor. Beykoz’un yalılarının en önemlisi Anadolu Hisarı’ndaki Hekim Paşa Yalısı..

Haftasonu dolup taşıyor

Beykoz aynı zamanda, İstanbul halkının hafta sonu dinlenme ihtiyacının büyük bir bölümünü karşılıyor. Anadolu Kavağı, Anadolu Feneri, Poyrazköy, Riva, Cumhuriyet Köyü, Ali Bahadır, Değirmendere, Bozhane, Akbaba, Polonezköy en çok ilgi çeken mesire alanları. Polonezköy’de bulunan otel ve pansiyonlar dışında turizm amaçlı tesis çok az.

Beykoz’da faaliyet gösteren Polat Emlak’ın sahibi Mehmet Halim Arzu, ilçe hakkında şu bilgileri veriyor: Beykoz, İstanbul’da gözde mekanlardan biri olmaya devam ediyor. Başka semtlerde böyle yerler kalmadı. Oksijeni bol, yeşil alan bol, Boğazı, denizi, kumsalları var. Tatillerde de akın ekilen güzelliklerimiz var. Beykoz’un en güzel ve tarihi semtlerinden biri Yalıköy.. Yalıköy, şu an da tarihi dokusu ile dizi filmleri için gözde bir yer... Bir anda, bir sokakta bir film ekibiyle karşılaşabilirsiniz. Beykoz ilçesinin sınırları Hisar’dan başlar. Konut fiyatları için çok değişik rakamlar söylemek mümkün. Krediye uygun, 100 bin YTL’den başlayan 2+1’ler, milyon dolara kadar villa ve yalılar var

Köylere de ilgi var

Beykoz için düşünülen projeler hayata geçtikçe fiyatların da yükseldiğine işaret eden Mehmet Halim Arzu, ikinci köprü ve yolların yapılması ile değer kazanan ilçede, yeni köprü tartışmalarının da ilgiyi sıcak tuttuğunu ifade ediyor. İmar planlarının yapılması halinde fiyatların yükseleceğine işaret eden Mehmet Halim Arzu, sözlerine şöyle devam ediyor: En küçükten en büyük yatırımcılara kadar Beykoz’a talep var. Köylerimiz bile yatırımcıların ilgisini çekiyor. Anadolu Feneri, Riva hafta sonları dolup taşar. Buralarda milyon dolarlık mülkler var. İmar olmadığı için, merkezde, ön görünümde yeni yer yapılamıyor. Mevcutlar alınıyor. Beykoz’un neredeyse yüzde 90’ının imarı yok. Yüzde 10’u müstakil tapulu. İmarsız olan yerlerin çoğu ya hisse tapulu ya tapusuz... Milli Emlak, Hazine, 2-B arazileri ve belediye arsaları da yer alıyor

Beykoz’da hayata geçirilmesi düşünülen projeleri de sayan Mehmet Halim Arzu, bu konuda Saray Devlet Hastanesi vardı, taşındı. Devlet konuk evi yapılıyor. Tarihi kışla, kültür merkezi olarak düşünülüyor; şu an onarımda. Beykoz Kundura Fabrikası’nı alan yatırımcı buranın yerine  marina ve otel planlıyor. Üçüncü köprü tartışmaları da var. Köprü konusunda ne karar alındı bilmiyoruz ama bu tartışmaların Beykoz’u etkilediği kesin. Köprü ile diğer semtler de gelişecek şeklinde bilgi veriyor.

İmara bakmadan toplayanlar

Emlak piyasasının genelinde olduğu gibi, Beykoz’da da bir durgunluk yaşadıklarını aktaran Mehmet Halim Arzu, Fiyatlarda da, durgunluğa bağlı olarak bir düşüş yaşanıyor. İlçemiz yapı izni olmadığı için bakir sayılır. Yine de Beykoz’a çok talep var. Geleceğin önemli yatırım merkezlerinden olacak... Bu yüzden yüzde 6 imarı olan bazı köy arazilerine bile büyük ilgi var ifadelerini kullanıyor. Beykoz, gözde bir yer olmaya devam edecek diyen Mehmet Halim Arzu şöyle devam ediyor:

1/5000’lik planlar var. Asıl imarı ise 1/1000’lik planlar ortaya çıkaracak. 2-B Yasası da çıkınca çarpık yapılaşma duracak. Hisse tapulu ve konut alanlarına düzenleme getirilmeli. Bu olmadıktan sonra istediğiniz kadar ev yapın bir şey ifade etmez. Köylerde de müstakil tapulu yerler var. Büyük yatırımcılardan, imarına bakmadan yer toplayanlar olduğunu biliyorum. Bazıları 2-B arazisi bakıyor. Bakmayan yok diyemem. Bazıları duyum alır, o duyumlara göre hareket eder. Fakat bizim müşterimizin yüzde 75’i tapulu yer aradığını söylüyor. Beykoz’da 150 senelik binalar da, sayısı çok az yeni binalar da bulunur. Bu açıdan geniş bir kitleye hitap ediyor

45 bin YTL’lik müstakillere dikkat!

Beykoz’da asırlık ahşap evler, ikinci derece tarihi yapılar, 3-4 katlı tarihi malikaneler de bulunuyor. Tapusuz, iskansız sadece zilyetli bazı evlere 40-45 bin YTL’ye bile rastlarsanız da şaşırmayın... Çünkü inanılmaz ama gerçek: Bu tip evlere çok sık rastlanıyor. 300-400 metrekare arsa içinde, kullanıma uygun olmayan ama yine de alıcısını bekleyen bu tip evlerin, sorunlarla boğuşmayı göze alanlar için ileride kazanç potansiyeli taşıdığını iddia edenler var.

Krediye uygun, en köhne müstakiller ise 150 bin YTL’den başlıyor. Ayrıca tadilat isteyen bu tip yapılar için 40-50 bin YTL masrafı gözden çıkarmak bile gerekebilir. 1.5 milyon YTL’ye de, lüks müstakiller bulunuyor. Bunların oturdukları alan 150-250 metrekare. Bahçeleri ise küçük. Beykoz’un dizilere mekan olan evlere sahip semti Yalıköy’de 150-500 bin YTL aralığında müstakil evler de bulmak mümkün. Yalıköy’ün her sokağı deniz görüyor. Ve her tarafa açılan yol var. Ulaşımı da kolay. Yalıköy’de 5-10 senelik ise çok az bina var. Beykoz’da kat mülkiyetli, yani krediye uygun 2+1 dairelerin 100 bin YTL’den başladığını söyleyen emlakçı Mehmet Halim Arzu, 100 bin YTL’den aşağı olsa bile ya 1+1’dir, ya da 60-70 metrekarelik 2+1’dir. Deniz görmesi, bir konutun fiyatına 30-50 bin YTL fiyat artışı olarak yansır. Çok iyi bir deniz manzarası varsa da en az 50 bin YTL fark ödemek zorunda kalabilirsiniz ifadelerini kullanıyor.

Oturulabilir, sorunsuz müstakiller en az 300 bin YTL

Emlakçılar Beykoz’da oturulabilir durumda, sorunsuz, krediye uygun müstakillerin 300 bin YTL’den başladığını söylüyor. Bazen, çok acil nakit ihtiyacı olan mülk sahipleri kepelir denecek fiyattan satışa razı olabiliyor. Yakın zamanda, 400 bin YTL istenen bir yerin bu şekilde 250 bin YTL’den satıldığı belirtiliyor. Polat Emlak sahibi Mehmet Halim Arzu, köylerdeki arsa fiyatları hakkında bilgiler veriyor: “Bazı köylerde 35-40’tan başlar, metrekaresi 150 YTL’ye kadar gider. Riva’da ise yüzde 25 imar var. O yüzden orasını ayrı düşünmek lazım. 2003 yılında metrekaresi 50-60 dolar olan yerler şimdi iyi deniz görürse metrekaresi 400 dolara kadar çıkıyor. En sorunsuz yer Riva... Diğer yerlerde çivi çaktırmazlar. Köy içleri ise kısmen imarlı. Bazılarında köy içi imarı var. Akbaba, Dereseki bunlara örnek. Akbaba’da müstakil tapulu arsalar var. 6.5 metre yükseklik veriliyor. 200 metrekare oturumlu binaya müsiat arsalar var. 500 metrekare yer, 200-250 bin YTL arası. Bin metrekare yer ise 500-600 bin YTL.

Kavacık’ta 8-19 katlı tapusuz apartmanlar var

CENTURY21 As Gayrimenkul’den Harun Yaslı da, rayiçler hakkında bilgiler verirken şunları söyledi:

Beykoz’da Rüzgarlı Bahçe Konakları’nda 2+1 daireler 200-250 bin dolar, 3+1’ler 250-350 bin dolar arasında değişir. Konumuna göre fiyat değişiyor. Beykoz içindeki Riva Konakları’nda da yeni teslim edilen 3+1 daireler 300-400 bin dolar arasında. Çubuklu Evleri’nde 2+1’ler 100-150 bin YTL arasında. Kooperatif statüsünde olduğu için krediye uygun değil. 3+1’ler ise burada 250-350 bin YTL arasında. Beykoz Konakları’nda ise C tipi ve küçük villalar 1.5 milyon dolardan başlıyor ve tavan olarak ise 3 milyon dolar civarına çıkıyor. Beykoz’da birçok ev, kat mülkiyetli değil. Ya hisseli tapuludur, ya tapusuz. Tapu tahsisli olan da var. Oturulabilir durumda müstakiller, 200-500 bin YTL aralığında... Hisse tapulu, 150 bin YTL’ye de müstakil bulunabilir. Kavacık ise bambaşka bir yer. 8-10 katlı birçok apartman var; ama çoğu tapuya kayıtlı değil. Herkese arsa payından hisse veriliyor. Kooperatif gibi de değiller. Buna rağmen Kavacık’ta milyon YTL’ye kadar evler var. 150 metekarelik 3+1 daireye, Kavacık’ta, 250 bin dolar isteniyor. Kavacık’ta krediye uygun daire yok gibi... Anadolu Hisarı’nda ise Alyap ve Onur siteleri var. Alyap’ta daireler 250 bin dolardan başlıyor. Bunlar eski, 15-20 yıllık binalar. Krediye uygun. Onur sitesi de aynı. Orada daireler biraz daha büyük. Metrekare fiyatları bu iki sitede 2 bin ila 2 bin 500 YTL’den başlıyor.

Okhan Şentürk/Ekonomist