2. el piyasası nasıl?

Evlenenler, çocuk sahibi olmak isteyenler hep bir ev hayali kuruyorlar ve bu hayali gerçekleştiremediklerinde bazen planlarını bile erteleme sürecine giriyorlar. Günümüzde birbiri ardına inşa edilen markalı konut projelerindeki cazip ödeme koşulları nedeniyle ilk tercih, birinci el konut.

Ancak maddi şartlar elvermediği takdirde, ikinci el konut düşünülüyor. Bir de iş yerlerine yakın, merkezi lokasyonlarda yaşamayı tercih edenler, buralarda yapılan konut projelerinin alım gücünü  zorlaması nedeniyle mecburen ikinci ele yöneliyor. Ancak ülkemizin, Avrupa ve Amerika’da yıllar önce devreye giren ‘uzun vadeli ipotek kredisi sistemiyle tanışması konut edinmeyi kolaylaştırdı. Yılların acısını çıkaran bir ‘ev’lenme furyası başladı.

İkinci el satışları 3 yılda azaldı

İkinci el konut pazarını iki kategoride ele almak gerektiğini söyleyen İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası 2. Başkanı Nizamettin Aşa, birincisinin merkezde bulunan konutlar, diğerinin uzak semtlerde olan konutlar olduğunun altını çiziyor. Birincisi merkez ilçelerde bulunan konutların getiri amaçlı alınıp satıldığını ve kira getirisi bulunan konutlar olduğunu söyleyen Aşa, bu konutların Beşiktaş, Şişli, Kadıköy, Bakırköy, Fatih, Avcılar ve Bahçelievler’de olduğunun altını çiziyor.

Merkezdeki ikinci el konut satışlarının son üç yılda azalış gösterdiğini belirten Aşa sözlerine şöyle devam ediyor: “Merkezi lokasyonda bulunan konutların belirli bir kapasiteleri her zaman bulunmaktadır.  Merkeze uzak semtlerde alternatif ucuz konutlar ise, genellikle yatırım veya kullanma amaçlı alınıp satılan konutlar. Fiyatları uygun olduğu için vatandaş ya yatırım amaçlı alıyor ileride fiyatları yükselir beklentisi ile ya da merkezlere gücü yetmeyen kişiler de oturmak amacıyla alıyor. Bu tip konutların en güzel örnekleri; Beylikdüzü, Esenyurt, Kurtköy, Tuzla gibi ilçeler. Bu piyasa merkezlere göre oldukça hareketli.” Genelde lüks konseptte yapılmış yüksek bedelli markalı konut projelerinin sosyoekonomik açıdan belirli bir alıcı kitlesinin bulunduğunu söyleyen Aşa, “İkinci elde özellikle 2. kategori olarak bahsettiğimiz alıcılar bunların yapıldığı lokasyonlara yakın, çok daha ucuza 2.el konutları tercih ediyorlar. Bunların müşterisi ise, 100 bin ila 150 bin TL seviyelerinde ev alabilecek olanlar” diyor.

Tapusu olmayan evden uzak durun

“İkinci el konut alacaklar, önce satın alma amaçlarını tespit edip ona göre ev almalıdır” diyen Nizamettin Aşa, alıcıların yatırım, gelir ya da kullanma amaçlı mı olduğuna karar verip, bu karara uygun araştırma yapmalarını öneriyor. “Her ne amaçla olursa olsun alınacak evin yeri, ulaşımı, alt yapısı, sosyal imkânları, kendi sosyal yapımıza ve yaşam tarzımıza uygunluğu araştırılmalıdır” diyen Aşa sözlerine şöyle devam ediyor: “Tapusu olmayan, arsadan hisseli tapusu bulunan evleri tavsiye etmiyoruz. Tapu dairesinden ve belediyeden araştırmadan ev alınmamalı. Eğer evde kiracı veya ev sahibi oturuyorsa mutlaka evin teslim ve tahliye koşulları yazılı bir halde, mümkün ise noterden yapılmalı. Alınacak ev mutlaka bir kaç kez görülmeli. Ayrıca günün değişik saatlerinde bakılmasında da fayda var. Depremden bir zarar görmüş mü bu kesinlikle araştırılmalıdır.”

Merkezdeki konut fiyatlarında yükselme var

“Son üç yıla baktığımız zaman ikinci el konutların yüzde 15 ila 25 değer kaybettiğini görüyoruz” diyen Aşa, son 5-6 aydır merkezlerde biraz satış yoğunluğu ve fiyatlarda bir miktar yükselmenin göze çarptığının altını çiziyor. Bu durumu fazla satılık konut olmamasına bağlayan Aşa, “Ev sahipleri istedikleri fiyattan müşteri bulamadıkları için acil ihtiyacı olmayan evini satmıyor. Uzak semtlerde halen stoklar çok fazla. Bu sebepten bir yükselme söz konusu değil” diyor. Genellikle merkeze uzak lokasyonların ikinci el konutlar açısından rağbet gördüğünü söyleyen Aşa, “Şehir merkezinden uzak semtlerde, hem çeşit fazla hem de fiyatlar uygun. 2010 yılında satışların hemen hemen yüzde 80’i bu bölgelerde gerçekleşti” diyor. Gayrimenkul, Türkler için geleneksel bir yatırım aracı. Oturdukları evden memnun olmayanlar da, kirada oturmaktan sıkılanlar da, “bir evim daha olsun, kira getirisi sağlasın” diyenler de  gayrimenkule yöneliyor.

Şimdi konut almanın zamanı

Şu dönemde konut almanın tam zamanı olduğunun altını çizen Aşa, “Konut seçenekleri oldukça fazla, her keseye uygun evler bulmak mümkün. Faizler de gayet makul seviyelerdeyken, fiyatlar dip yapmış vaziyette. Bu piyasaları ve imkânları belki bir daha bulamayabiliriz” diyor.

Nüfus büyüdükçe 2. el ölmez

İkinci el konut pazarının, nüfusun büyümeye devam ettiği sürece hiçbir zaman ölmeyecek bir sektör olduğunun altını çizen Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Özellikle büyük şehirlerde eski yapılarda projeye aykırı geliştirmeler çok fazla, bu durum yatırımcı için risk oluşturuyor. İkinci el konut pazarında yatırım yapanların bu konuda çok dikkatli olması gerekiyor. Markalı projelerde ise bu tür sorunlarla karşılaşma riskiniz çok düşük hatta yok denecek kadar az” diyor.

Mahremiyet ve güvenlik olgusu

Markalı konut projelerine herkesin ulaşabilmesi veya herkesin bu projelerde yaşamayı hayal etmesini beklemenin yanlış olduğunu dile getiren Yazıcı, “ Değerlemede çok sık söylediğim bir konu var “her malın bir alıcısı vardır”, onu biz arzu etmesek bile arzu eden  bulunacaktır” diyor. Rağbet konusunun tamamen fiyatla ilintili olduğunun, fiyatı uygunsa eğer gelir-gider ve yatırım dengesi birbirini denkliyorsa her zaman alıcının bulunacağını söyleyen Yazıcı’ya göre, markalı konut projelerinin seçilmesinin en temel nedeni “mahremiyet“ ve “güvenlik” olgusu. Bu tür projelerde oturmayı genelde ailelerin tercih ettiğini kaydeden Yazıcı, “Daha genç neslin önceliklerinde ise genelde bu iki kavram yerine hayatı yaşamak daha öncelikli ve onlar şehirle iç içe yaşamayı tercih ediyorlar” diyor. “Faizler bu kadar yüksekken kredi kullanılmaz diyenler, ellerindeki parayı değerlendirmek adına kredi kullanmadan sahip olabilecekleri düşük fiyatlı konutlara yöneldiler” diyen Emlak İletişim Uzmanı Başak Soner, akıllıca hareket ederek bu dönemi avantaja dönüştürmenin mümkün olduğunu söylüyor. Konut alımının hızla süreceği varsayılarak üretilmiş binlerce konut ve bunları elden çıkarmaya odaklanmış satıcının bulunduğu bir piyasada olduğumuzu ve istenilen konuta kavuşmak için harekete geçmek gerektiğini vurgulayan Soner, konut üreticisinin de, emlakçının da alıcıya uygun koşulları oluşturmak adına birbiriyle yarıştığını söylüyor. “Eskiden merkezi noktalarda, ulaşımı kolay, çok katlı binalarda, asgari lükslere sahip daireler tercih  edilirken, şimdi zeminin sağlamlığı ve binanın deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmesi bütün estetik değerlerin önüne geçti” diyen Başak Soner sözlerine şöyle devam ediyor: “Şehrin  gürültüsünden uzak ama şehirden de kopuk olmayan, sağlam evler talep görüyor. Bütçesini markalı konut projelerine denkleştiremeyenler, sağlam olması koşuluyla ikinci el konuta yatırım yapmaktan çekinmiyor, hatta ufaktan hayatımıza yerleşen otopark imkânı, sosyal donatılar gibi unsurlardan feragat etmeyi de göze alıyorlar.”

İstanbul’da 2. El konut fiyatları

(100 metrekarelik konutlar baz alınarak ve emlak firmalarına danışılarak hazırlandı)

SEMTLER En düşük En yüksek

ACIBADEM 160 bin TL 220 bin TL
AKSARAY 100 bin TL 200 bin TL
ALTUNİZADE 160 bin TL 220 bin TL
ATAKÖY 300 bin TL 400 bin TL
ATAŞEHİR 220 bin TL 440 bin TL
AVCILAR 80 bin TL 150 bin TL
BAĞCILAR 80 bin TL 120 bin TL
BAHÇELİEVLER 150 bin TL 250 bin TL
BAKIRKÖY 180 bin TL 250 bin TL
BEBEK 450 bin $ 650 bin $
BEŞİKTAŞ 200 bin TL 450 bin TL
BEYKOZ 80 bin TL 200 bin TL
BEYLİKDÜZÜ 90 bin TL 180 bin TL
BOSTANCI 170 bin TL 200 bin TL
BÜYÜKÇEKMECE 80 bin TL 150 bin TL
CADDEBOSTAN 220 bin TL 400 bin TL
ÇENGELKÖY 120 bin TL 180 bin TL
EMİNÖNÜ 70 bin TL 150 bin TL
EMİRGAN 250 bin TL 400 bin TL
ERENKÖY 180 bin TL 350 bin TL
ESENLER 70 bin TL 130 bin TL
ESENYURT 80 bin TL 200 bin TL
ETİLER 450 bin TL 550 bin TL
EYÜP 90 bin TL 150 bin TL
FATİH 100 bin TL 200 bin TL
FENERYOLU 180 bin TL 300 bin TL
FLORYA 400 bin TL 450 bin TL
FULYA 170 bin TL 220 bin TL
GAYRETTEPE 300 bin TL 350 bin TL
GAZİOSMANPAŞA 80 bin TL 120 bin TL
GÖZTEPE 180 bin TL 250 bin TL
GÜNEŞLİ 110 bin TL 120 bin TL
GÜNGÖREN 70 bin TL 120 bin TL
HAZNEDAR 125 bin TL 135 bin TL
KADIKÖY 180 bin TL 250 bin TL
KÂĞITHANE 90 bin TL 125 bin TL
KARTAL 90 bin TL 180 bin TL
KOZYATAĞI 220 bin TL 300 bin TL
KURTKÖY 80 bin TL 160 bin TL
KÜÇÜKÇEKMECE 80 bin TL 150 bin TL
MALTEPE 125 bin TL 160 bin TL
MECİDİYEKÖY 180 bin TL 280 bin TL
ORTAKÖY 200 bin TL 300 bin TL
PENDİK 80 bin TL 175 bin TL
SAMANDIRA 70 bin TL 120 bin TL
SARIYER 180 bin TL 230 bin TL
SUADİYE 190 bin TL 300 bin TL
SULTANBEYLİ 60 bin TL 100 bin TL
ŞİRİNEVLER 110 bin TL 170 bin TL
ŞİŞLİ 200 bin TL 250 bin TL
TUZLA 90 bin TL 120 bin TL
ULUS 500 bin TL 600 bin TL
ÜMRANİYE 110 bin TL 160 bin TL
ÜSKÜDAR 125 bin TL 200 bin TL
YENİKÖY 250 bin TL 450 bin TL
ZEYTİNBURNU 90 bin TL 200 bin TL

Fiyatlarda son durum İstanbul’da 2. el konut fiyatları merkezlerde 2+1 80 ila 100 metrekare bir dairenin fiyatı 200–250 bin TL civarlarında. Örneğin Fatih, Aksaray, Gültepe, Fikirtepe gibi merkezlerde 100–200 bin TL’ye ev bulmak mümkün. Beylikdüzü, Esenyurt, Kurtköy gibi semtlerde ise 70–80 bin TL’den 200 bin TL’ye kadar yükseliyor.

Faizler yükselir gibi olunca ikinci ele yöneldik

“Faizler bu kadar yüksekken kredi kullanılmaz diyenler, ellerindeki parayı değerlendirmek adına kredi Kullanmadan sahip olabilecekleri düşük fiyatlı konutlara yöneldiler” diyen Emlak İletişim Uzmanı  Başak Soner, akıllıca hareket ederek bu dönemi avantaja dönüştürmenin mümkün olduğunu söylüyor. Konut alımının hızla süreceği varsayılarak üretilmiş binlerce konut ve bunları elden çıkarmaya odaklanmış satıcının bulunduğu bir piyasada olduğumuzu ve istenilen konuta kavuşmak için harekete geçmek gerektiğini vurgulayan Soner, konut üreticisinin de, emlakçının da alıcıya uygun koşulları oluşturmak adına birbiriyle yarıştığını söylüyor. “Eskiden merkezi noktalarda, ulaşımı kolay, çok katlı binalarda, asgari lükslere sahip daireler tercih edilirken, şimdi zeminin sağlamlığı ve binanın deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmesi bütün estetik değerlerin önüne geçti” diyen Başak Soner sözlerine şöyle devam ediyor:

“Şehrin gürültüsünden uzak ama şehirden de kopuk olmayan, sağlam evler talep görüyor. Bütçesini markalı konut projelerine denkleştiremeyenler, sağlam olması koşuluyla ikinci el konuta yatırım yapmaktan çekinmiyor, hatta ufaktan hayatımıza yerleşen otopark imkânı, sosyal donatılar gibi unsurlardan feragat etmeyi de göze alıyorlar.”