Türkiye`de GYO`ların ekonomiye katkıları
Güncelleme Tarihi:
Oluşturulma Tarihi: Ocak 29, 2001 00:00
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, bilindiği üzere gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketleridir. Türkiye`de henüz beş yıllık bir geçmişe sahip olan gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketleri, özellikle finansman kaynaklarının oldukça sınırlı olduğu sektöre kurumsal sermayenin girebilmesi ve büyük çaplı projelerin gerçekleştirilebilmesinin önünü açmakta, bunun yanı sıra taşınmaz varlıkların, menkul değerler şekline getirilerek bu varlıkların ekonomik değer olarak bölünebilmesi ve el değiştirebilmesini sağlamaktadırlar.
Kısıtlı mali olanaklar ile büyük gayrimenkul projelerine yatırı yapmanın zorluğu, gelişmiş ülkelerde bu tür projelerin finansmanına yönelik yeni enstrümanların doğmasına yol açmıştır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları 60`lı yıllardan bu yana Batı`da ve özellikle ABD`de ofis binaları, alışveriş merkezleri, konut siteleri gibi büyük ölçekli projelerin hayata geçirilmesinde önemli bir rol oynamaktadır. ABD`de kökeni 19. yüzyıla dayanan GYO`lar 1960 yılından sonra tanınan vergi ayrıcalıklarından sonra hızlı bir gelişme göstererek ülke ekonomisinde önemli bir ağırlığa sahip olmuşlardır. Uzakdoğu`da, özellikle Singapur ve Malezya`da ise modern kentleşme sürecinde GYO`lar çok önemli bir rol üstlenmişlerdir. GYO`lar yoluyla yatırımcılar büyük ölçekli ve kaliteli projelere ortak olmakta, profesyonel yönetim tecrübesi ve bilgi birikiminden faydalanabilmekte ve diğer hisse senetlerine kıyasla daha az risk ile daha yüksek getiri elde edebilmektedirler.
Türkiye`deki GYO`lar ABD`deki Real Estate Investment Trust`lara (REIT) birçok yönden benzemektedir. GYO`lar gayrimenkul sektörüne finansman sağlamakta ve piyasalarda likiditeyi geliştirmektedir. Başarılı halka arzlar sonucu ve finansal kuruluşlardan alınan kredilerden temin edilen fonlar, gayrimenkul endüstrisine aktarılmaktadır. Ayrıca GYO`lar aracılığıyla gayrimenkul sektörünün finansmanı küçük çaplı yatırımcılara da büyük projelerin kârlarına ortak olma şansı vermektedir. GYO`lar en şeffaf ve en verimli gayrimenkul finansmanı modelidir.
Sektörde nüfus ve GSMH`daki sürekli büyüme, dış dünyayla yaşanmakta olan ekonomik-kültürel entegrasyon ve yapısal değişikliklere bağlı olarak değişen tüketim alışkanlıkları Türkiye`de ticari gayrimenkuller ve konut alanında önemli gelişmeler ve fırsatlar yaratmaktadır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları inşaat sektörünün geçmişi ve Türkiye ekonomisinde sahip olduğu konumla kıyaslandığında henüz çok yeni ve gelecek vaat eden kuruluşlardır. Yatırımcılara sağladığı avantajlar ve finansman kolaylıkları açısından sermaye piyasalarında önem kazanmaya başlayan gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ilki 1996 yılında kurulmuş ve 1997`de de halka açılmıştır. Bugün itibariyle İMKB`de işlem gören 8 GYO`nun toplam piyasa değerine baktığımızda 550 milyon dolara yaklaşan bir rakam görmekteyiz. Önümüzdeki yıl içerisinde halka açık GYO`lara yenilerinin ekleneceği ve toplam piyasa değerinin yaklaşık iki katına çıkacağı beklenmektedir. Halihazırda kuruluş işlemlerini tamamlamış, halka açılmak için mevcut ekonomik konjonktürün düzelmesini bekleyen birçok şirketin varlığı bilinmektedir.
Sektörün gelişmesi ve arzu edilen yapıya ulaşması için ikincil ipotek piyasasının oluşturulması önemli bir adım olacaktır. İkincil piyasa oluşturulmadan gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesi ve finansmanının sermaye piyasasından sağlanması beklenemez. Bankalar, uzun vadeli ipotekli konut kredilerini kısa vadede likidite etme ihtiyacını hissedeceklerinden ikincil piyasaya ihtiyaç olması kaçınılmazdır. Uzun vadeli ipotekli konut kredilerinin oluşması sermaye piyasalarında uzun vadeli yatırımcıların bulunmasına bağlıdır. Bu uzun vadeli yatırımcılar da yurtdışı uygulamalarda genellikle kurumsal yatırımcılardır. Bu anlamda bankalar ile birlikte bu yönde hareket etmesi gereken bir diğer müessese ise GYO`lar olmalıdır.
Ülkemizde yeni yeni tanınan, yatırımcı açısından avantajları farkedilmeye başlanan ve neredeyse yüzde 70`i kayıtdışında gerçekleşen inşaat sektörünü bir nebze de olsa kayıt altına alması ile ekonomiye azımsanmayacak katkıları bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları, devlet tarafından da teşvik edilmektedir, ancak sektörün en önemli sorunlarından biri olan KDV problemine henüz tatmin edici bir çözüm bulunamamıştır. GYO`ların karşı karşıya bulundukları vergisel yükün boyutu kısa sürede önemli artışlar kaydetmiş, ödenen tapu harçları, emlak alım-satım vergileri, damga vergisi ve KDV tutarı küçümsenmeyecek boyutlara ulaşmıştır. Kayıtdışı işlemlerin sektörde önemli bir paya sahip olması haksız rekabet ortamı yaratmakta, yüzde 17 oranında KDV ödenmesi GYO`ları ağır bir yükün altında bırakmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yapacakları işlemler üzerinden oluşan KDV`nin indirilmesi ve portföy işletmeciliği kapsamında yapacakları gayrimenkul alım ve satış işlemlerinde vergi, resim ve harç istisnası tanınması sektöre önemli ölçüde rahatlama getirecek ve yeni şirketlerin pazara girmelerini kolaylaştıracaktır.
Kısıtlı mali olanaklar ile büyük gayrimenkul projelerine yatırı yapmanın zorluğu, gelişmiş ülkelerde bu tür projelerin finansmanına yönelik yeni enstrümanların doğmasına yol açmıştır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları 60`lı yıllardan bu yana Batı`da ve özellikle ABD`de ofis binaları, alışveriş merkezleri, konut siteleri gibi büyük ölçekli projelerin hayata geçirilmesinde önemli bir rol oynamaktadır. ABD`de kökeni 19. yüzyıla dayanan GYO`lar 1960 yılından sonra tanınan vergi ayrıcalıklarından sonra hızlı bir gelişme göstererek ülke ekonomisinde önemli bir ağırlığa sahip olmuşlardır. Uzakdoğu`da, özellikle Singapur ve Malezya`da ise modern kentleşme sürecinde GYO`lar çok önemli bir rol üstlenmişlerdir. GYO`lar yoluyla yatırımcılar büyük ölçekli ve kaliteli projelere ortak olmakta, profesyonel yönetim tecrübesi ve bilgi birikiminden faydalanabilmekte ve diğer hisse senetlerine kıyasla daha az risk ile daha yüksek getiri elde edebilmektedirler.
Türkiye`deki GYO`lar ABD`deki Real Estate Investment Trust`lara (REIT) birçok yönden benzemektedir. GYO`lar gayrimenkul sektörüne finansman sağlamakta ve piyasalarda likiditeyi geliştirmektedir. Başarılı halka arzlar sonucu ve finansal kuruluşlardan alınan kredilerden temin edilen fonlar, gayrimenkul endüstrisine aktarılmaktadır. Ayrıca GYO`lar aracılığıyla gayrimenkul sektörünün finansmanı küçük çaplı yatırımcılara da büyük projelerin kârlarına ortak olma şansı vermektedir. GYO`lar en şeffaf ve en verimli gayrimenkul finansmanı modelidir.
Sektörde nüfus ve GSMH`daki sürekli büyüme, dış dünyayla yaşanmakta olan ekonomik-kültürel entegrasyon ve yapısal değişikliklere bağlı olarak değişen tüketim alışkanlıkları Türkiye`de ticari gayrimenkuller ve konut alanında önemli gelişmeler ve fırsatlar yaratmaktadır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları inşaat sektörünün geçmişi ve Türkiye ekonomisinde sahip olduğu konumla kıyaslandığında henüz çok yeni ve gelecek vaat eden kuruluşlardır. Yatırımcılara sağladığı avantajlar ve finansman kolaylıkları açısından sermaye piyasalarında önem kazanmaya başlayan gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ilki 1996 yılında kurulmuş ve 1997`de de halka açılmıştır. Bugün itibariyle İMKB`de işlem gören 8 GYO`nun toplam piyasa değerine baktığımızda 550 milyon dolara yaklaşan bir rakam görmekteyiz. Önümüzdeki yıl içerisinde halka açık GYO`lara yenilerinin ekleneceği ve toplam piyasa değerinin yaklaşık iki katına çıkacağı beklenmektedir. Halihazırda kuruluş işlemlerini tamamlamış, halka açılmak için mevcut ekonomik konjonktürün düzelmesini bekleyen birçok şirketin varlığı bilinmektedir.
Sektörün gelişmesi ve arzu edilen yapıya ulaşması için ikincil ipotek piyasasının oluşturulması önemli bir adım olacaktır. İkincil piyasa oluşturulmadan gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesi ve finansmanının sermaye piyasasından sağlanması beklenemez. Bankalar, uzun vadeli ipotekli konut kredilerini kısa vadede likidite etme ihtiyacını hissedeceklerinden ikincil piyasaya ihtiyaç olması kaçınılmazdır. Uzun vadeli ipotekli konut kredilerinin oluşması sermaye piyasalarında uzun vadeli yatırımcıların bulunmasına bağlıdır. Bu uzun vadeli yatırımcılar da yurtdışı uygulamalarda genellikle kurumsal yatırımcılardır. Bu anlamda bankalar ile birlikte bu yönde hareket etmesi gereken bir diğer müessese ise GYO`lar olmalıdır.
Ülkemizde yeni yeni tanınan, yatırımcı açısından avantajları farkedilmeye başlanan ve neredeyse yüzde 70`i kayıtdışında gerçekleşen inşaat sektörünü bir nebze de olsa kayıt altına alması ile ekonomiye azımsanmayacak katkıları bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları, devlet tarafından da teşvik edilmektedir, ancak sektörün en önemli sorunlarından biri olan KDV problemine henüz tatmin edici bir çözüm bulunamamıştır. GYO`ların karşı karşıya bulundukları vergisel yükün boyutu kısa sürede önemli artışlar kaydetmiş, ödenen tapu harçları, emlak alım-satım vergileri, damga vergisi ve KDV tutarı küçümsenmeyecek boyutlara ulaşmıştır. Kayıtdışı işlemlerin sektörde önemli bir paya sahip olması haksız rekabet ortamı yaratmakta, yüzde 17 oranında KDV ödenmesi GYO`ları ağır bir yükün altında bırakmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yapacakları işlemler üzerinden oluşan KDV`nin indirilmesi ve portföy işletmeciliği kapsamında yapacakları gayrimenkul alım ve satış işlemlerinde vergi, resim ve harç istisnası tanınması sektöre önemli ölçüde rahatlama getirecek ve yeni şirketlerin pazara girmelerini kolaylaştıracaktır.