Krediyi yenilerken de ekspertiz incelemesi ve ücreti istenir

Yüksek faizli konut kredisini düşük faizli krediyle nasıl değiştirirsiniz? Türkiye Bankalar Birliği (TBB) İpotek Bankacılığı Çalışma Grubu Başkanı Önder Halisdemir sorularınızı yanıtlıyor. Sorularınızı tkirecci@milliyet.com.tr adresine veya (0212) 505 62 46 numaralı faksa gönderebilirsiniz. Soru: Konut kredimizi bankamız yapılandırmayınca başka bankaya yeniden yapılandırmak için evraklarımızı hazırlıyorduk. Ancak, sizin yazınızda bazı bankaların dosya parası, ekspertiz ücreti ve sigorta primlerinde indirim yaptığını veya hiç almadığını duyunca işlemden vazgeçtik. Bankalardan dosya ve ekspertiz ücretlerini az alanların veya hiç almayanların isimlerinin ve oranlarının mail adresime acil olarak bildirilmesi hususunda gereğini sizden istirham ederim. Saygılarımla M. Özdemir Ekspertizin yenilenmesi isteğinin iki sebebi var. İlki ve önemlisi, kredinin teminatı olacak konutunuzda arada geçen zaman içinde değerini artırıcı veya azaltıcı değişiklikler olmuş olabilir. Ekspertizin yenileme isteğindeki diğer faktör ise ekspertiz standartları ile ilgili kompleks bir konu. Dolayısı ile konutunuzun yeni bir ekspertize tabi tutulması doğal bunun için talep edilecek ücret ise bu hizmetin karşılığıdır. Ücretler web sitelerinde Dosya ücreti ise şöyle: Bir konut dosyasının başvurudan kullandırıma kadar geçen süreci diğer kredilerle kıyas götürmeyecek şekilde zahmetli ve tabi maliyet yaratan bir süreçtir. Banka uygulamalarına göre dosya ücretlerinde kredi tutarına da bağlı fark yaratan uygulamalar olabilmektedir. Bunları sözleşme aşamasına gelmeden öğrenerek hesabınızı buna göre yapınız. Pekçok banka bu ücretleri web sitelerinde ilan etmektedir veya şubelerinden öğreniniz. Sigorta mal sahibini de korur Sigortalar konusu başvuru sahipleri tarafından bir maliyet değil, gerçekten kendileri için koruyucu bir gereklilik olduğu bilinci ile değerlendirilmelidir. Sigortalar öncelikle borçluyu ve yapıyı koruyan medeni yaşamın ayrılmaz unsurlarıdır. Malesef istenmeyen ve umulmayan riskler gerçekleştiği için ve bizleri bunlara karşı korumak için varlardır. Bu sigortalardan en yaygın kullanım alanı bulanlar: DASK, Konut Sigortası, Hayat Sigortası/Ferdi Kaza Sigortası`dır. Bankaların uygulamaları farklı olabilmekle beraber bu sigortaları yıllık veya daha uzun süreli yaptırabilmektedirler. Kredi kullanmış olduğunuz bankanızda sözkonusu risklere karşı sigortalanmışsanız kredi transferinde bulunacağınız bankanın uygun görüşünü alarak dahin-i mürtehin yeni bankanız olacak şekilde bu poliçeleri sürdürmeniz olasılık dahilindedir. Ancak yeni bankanızın uygulamasında sigorta süreleri ile ilgili aranan farklılıklar olabilir veya önceki sigorta şirketinin sigortaladığı unsurlar yeni bankanızın risk bakışına göre yeterli olmayabilir. Dolayısı ile bunlar müzakere edilmelidir ve banka açısından sayılan haklı gerekçeleri olduğu unutulmamalıdır. Kampanyalı alımlarda kullanılan kredi farklı Soru: Yaklaşık 8 ay önce yeni başlayan bir konut projesinden konut aldım. Konut alırken satıcının anlaşmalı olduğu bir bankadan krediyi aldım. Yeni kanun değişikliği ile birlikte kredimi yeniden düzenlemek ve ödeme yükümü hafifletmek istedim. Kredi veren bu uygulamayı evi aldığım satıcıdan ev alanlara yapmadıklarını söyledi. Bu evlerin tapusu olmadığını eski uygulamanın bir kredi kampanyası olduğunu, şu anda bunu yapmadıklarını, fakat kendi müşterilerine bunu yaptıklarını da belirtti. Bir başka banka ile görüştüm. Onlar da satıcının diğer projesi için bunu yapabileceklerini ama kendi projem için yapamayacaklarını söyledi. Halbuki projemin bulunduğu bölge imar açısından daha sağlam bir bölge. Bu durumun satıcı ile ilgili yönünü araştırmak için de yetkililer ile görüştüm. Onlar banka kabul ettiği taktirde kefil olduklarına dair bir belge vereceklerini söylediler. Bu konudaki görüşlerinizi ve durumun düzeltilmesi için yardımlarınızı rica ediyorum. Emine Hilal Korucu Düşük faize üç neden Bankalar, konut satıcısı kuruluşlar ile özel faiz oranını da içeren anlaşmalarla bağlı kredi adını verilen krediler kullandırabiliyor. Bu anlaşmalarda farklı faiz oranı genelde üç nedenle oluşabiliyor. İlki satıcının tüketici adına peşin faiz ödemesi yaparak (bir anlamda kârından feragat ederek) bankaya ödemesi ve bankanın da daha düşük oranlı faizle kullandırımı . İkincisi; banka tüketiciye kredi kullandırırken kredi tutarını hemen satıcıya ödememekte aralarındaki özel anlaşma gereği daha sonra ödemekte ve kendisinde geçecek sürelerin getirisini hesap ederek ilan ettiği faizlerde o projeye özel faiz indirimi yapabilmektedir. Son durum ise belirli projelerde rekabetin gerektirdiği ve o projeden konut alacaklarının risk derecelerinin görece düşük olduğunu düşünerek faizini düşük belirleyebiliyor. Sözkonusu durumları ancak size kredi kullandıran banka bilebilir ve bu gerekçelerle faiz indirimi talebinizi haklı olarak uygun görmemiş olabilir. Durumunuzdan yapının henüz bitmediği ve tapunuzu almadığınız anlaşılıyor. Bu durumda yapınız bitip, tapunuzu aldıktan sonra öncelikle bankanız ve diğer bankalarla görüşmeleriniz yenilemeniz yerinde olacaktır. Faizi ödenmiş, küçük kredide değişim kârlı olmayabilir Soru: Geçen sene 2.2 oranından bir bankadan yaklasık 18 milyarlık bir kredi kullandım. Son gelişmeler ışığında yeniden yapılandırma için şubeye basvurduğumda yeniden yapılandırma işlemleri yaptıklarını ancak bunun için borcun en az 20 milyar olması gerektiğini söylediler. Bu zamanında az kredi kullananlar için aleyhte bir durum değil mi ve kendilerince bir alt limit koymaya yasal olarak hakları varmı? Ali Rıza Işık Bankanızın politikası belirleyicidir ve hangi şartlarda faiz indirimi yapabileceğini belirtmektedir. Yalnız bu tip politikaların sizi de koruyucu olabilecek bir etkisini hatırlatmak istiyorum. Gerek kendi bankanızda gerekse kredinizi taşıyacağınız bankada yeni faiz koşullarının gerçekleşmesi için ödeyecebileceğiniz ücretler yeniden yapılandırmanızı anlamlı olmaktan çıkarabilir. Zira özellikle düşük tutarlı krediler ve içinde faiz tutarı ciddi biçimde azalmış kredi taksitleri sözkonusu olduğunda mutlak değer olarak alınan ücretlerin etkisi yüksek olmakta ve işlemi yapmayı anlamsız hale getirebilmektedir.