Kredi değiştirmede bankaların uygulamaları farklı olabiliyor

Yüksek faizli konut kredisini düşük faizli krediyle nasıl değiştirirsiniz? Türkiye Bankalar Birliği (TBB) İpotek Bankacılığı Çalışma Grubu Başkanı Önder Halisdemir sorularınızı yanıtlıyor. Sorularınızı tkirecci@milliyet.com.tr adresine veya (0212) 505 62 46 numaralı faksa gönderebilirsiniz. Soru: 2005 Nisan`da 1,57 oranla 49 ay vadeli kredi kullandım. Kredi aldığım banka faizi 1,07`ye düşürmek için bin 170 YTL ücret talep etti ve aylık faizin bin 76 YTL`den 981 YTL`ye düşeceğini bildirdi. Bu ücret yasal mı yasal değilse nereye başvurabilirim? Ali Rıza Işık Yanıt: Maliye`nin KKDF uygulanmayacak durumları tarifine ilişkin yazısı bankaların ilan ettikleri güncel faiz oranını halihazırda kullandırmış oldukları eski faizli kredilerine otomatik yansıtacakları ve sözkonusu kredileri yeni faizle yeniden yapılandıracakları anlamını taşımıyor. Yani Maliye, kredi verene `Eğer açık konut kredisinin faizini, vadesini ve döviz cinsini değiştirerek yeniden yapılandırmak istersen, KKDF tatbik etmeyeceksin` diyor. Bu noktada her bankanın kendi politikası ve yaklaşımı belirleyici. Daha önce imzalanmış olan konut kredisi sözleşmesinin koşulları her iki tarafı da kredi açık olduğu sürece bağlar. Buna göre belirli vadede belirli faiz oranı ile kredi açan taraf sözleşme süresince bu koşullara bağlı kalmak, kredi alan da bu yükümlülüklerini yerine getirmekle sorumludur. Ancak tarafların her ikisinin de isteğiyle koşullarda değişiklik yapılabilir. Maliye`nin yazısı, bir bankadaki konut kredisinin diğer bir bankaya taşınmasının konut finansmanı kapsamında değerlendirileceğini, KKDF uygulanmayacağını belirliyor. Başka bir ifade ile konut kredisi borcunun, ödemenin alacaklı bankaya doğrudan yapılması, diğer bankadaki ödeme planının temin edilmesi, bankanın ipoteğinin kaldırılması, diğer bankaca konuta ipotek konulması işlemlerinin eş zamanlı yapılması, müşteri ile konut sözleşmesi imzalanarak kredinin konut kredisi olduğuna dair yazılı bir taahhütname alınması şartıyla başka bir banka tarafından kapatılmasıdır. Dolayısı ile tüketicilerimiz mevcut konut kredilerinin kendi bankalarında yapılandırabilme veya istenildiği gibi olmuyorsa bir başka bankaya taşıma konusunda seçimlerini yapabilirler. Operasyonun maliyetini isteyebilirler Soru: Beş ay önce aylık 1,23 faiz oranıyla 63 bin YTL konut kredisi çektim. Borcumun yeniden yaplandrlması için bankaya bavurduğumda benden bin 200 YTL masraf istediler. Faiz oranın aylık 1,20`ye çekilebileceğini söylediler. Başka bir bankaya gideceğimi söylediğimde genel müdürlükle görüşüp faiz oranı 1,15`e dürebileceklerini söylediler. Öncelikle bin 200 YTL masraf almalar kanuni mi? Başka banka da bu masrafı benden isteyebilir mi? M.Uğur Bekar Yanıt: Bir bankanın önceden yapılmış bir sözleşme koşulları çerçevesinde açmış olduğu krediyi yeniden yapılandırması, koşulların her iki taraf açısından da yeniden değerlendirilmesi anlamına gelir. Yani kredi veren tüketicinin talebini de gözeterek kendi politikaları çerçevesinde yeni faizi ve koşulları belirlerken yeniden yapılandırma isteyen taraf bunu kabul edip etmemekte serbesttir. Eğer kabul etmez ise eski koşullar ile kredi ilişkisi devam eder. Bu işlemler yapılırken kredi veren faiz düşüşü için içinde operasyonel maliyetlerinin de olduğu bir ücret isteyebilmekte. Bu durumda bankaların farklı politikalarının olması doğal. Bankanın talep ettiği ücret, düşülen faiz ile toplam geri ödeme tutarında sağlanan iyileşmeden daha düşükse tüketicinin avantajlı olduğu bir durum yaratılıyor. Kredi değiştirme her zaman kârlı olmayabilir Soru: Öncelikle konuya muhatap birini bulduğum için çok mutluyum. Bu hizmetinizden dolayı size teşekkür ederim. Temmuz ayında 1.35 faiz oranından 45 bin YTL kredi kullandım. Ayda 782 YTL ödüyorum. Yeniden yapılandırmaya geçip-geçmeme konusunda kararsız kaldım. Mortgage çıktığında 1.08 veya daha düşük bir faiz oranı olursa direk kendi bankamdan mortgage`a geçebilecek miyim? Başka bir bankaya geçtiğimde bin 400 YTL civarında masraf istiyorlar. Hasan Gökten Yanıt: Bu bilgile doğru bir yorum için yeterli değil. Kredinin toplam vadesi eşit taksitli bir ödeme planı olup olmadığı taksit içindeki faiz ve anapara dağılımını bilmek gerekli. Ancak bu yöndeki sorulara genel cevap olması açısından şu nokta dikkate alınmalı. Krediyi taşıma maliyetleri veya aynı bankada yeniden yapılandırmada talep edilebilen ücretler gözönüne alındığında her zaman faiz düşüşü tüketicinin lehine olmamakta. Kredi taksitlerinde ilk yıllarda taksit içerisindeki faiz tutarı fazla anapara tutarı azdır. İlerleyen ödemelerde bu dağılım anapara tutarı fazla faiz tutarı az olacak şekilde değişir. Bu durumda faiz ödemeleri azalmış tüketicilerin faiz düşüşü ile taksitlerinde sağlayacakları iyileşmenin etkisi giderek azalmakta. Dolayısı ile yeniden yapılandırma ve kredi taşıma maliyetleri özellikle taksit içerisindeki faiz ödemesi azalmış tüketicilerde özellikle gözönünde bulundurulması gereken bir maliyet yaratıyor. Sizin durumunuzda yasa tasarısı mevcut hali ile yeni bir açılım getirmiyor. Dolayısı ile alacağınız kredi için sözünü ettiğim unsurları hesap ederek bir karar alabilirsiniz. Soru: Konut kredisinde BSMV kaldırıldı mı? Cevap: Henüz kaldırılmadı. BSMV uygulamasının kaldırılması için şu an TBMM Plan ve Bütçe Alt Komisyonu`nda görüşülmekte olan Konut Finansman Yasa Tasarısı`nda bu yönde bir düzenleme bulunuyor. Bunun uygulanması için tasarıdaki bu maddenin yasalaşması gerekiyor.