Emlak 2005`te patlar İstanbul`da dikkat edilecek yer Kavacık`tır
Güncelleme Tarihi:
Oluşturulma Tarihi: Ekim 25, 2004 09:57
Eskidji Yönetim Kurulu Başkanı Dikran Masis ile emlak piyasasının geleceğini ve yıldızı parlayacak bölgeleri konuştuk. Masis`e göre İstanbul`da Kavacık ve Beykoz`a dikkat etmek gerekiyor. Yatırım için Beyoğlu en cazip bölge görünüyor. Masis`in yalısı olanlara da bir tavsiyesi var: Yalınızı sakın satmayın, yabancılar akın ettiğinde değeri çok artacak diyor.
25/10/2004
* İstanbul`da emlak fiyatları yükselişte mi düşüşte mi?
Bazı yerlerde hâlâ durağan, ama bazı yerlerde kıpırdama var. Şu anda bence ekonomik kriz dönemi bitti. Bundan sonra fiyatların gidebileceği tek nokta var o da aşağı değil, yukarı.
* Fiyatlar depremden itibaren mi düşük seyrediyor?
Hayır, krizden itibaren. Depremdeki düşüş pek önemli değildi ama krizde çok büyük düşüş oldu.
* Ne kadar mesela?
Yarı fiyatına düştü her şey. Depremden etkilenen yerler yüzde 10`a düştü, değerin yüzde 90`ına gitti. Ancak ekonomik kriz her yerde fiyatları indirdi.
* Şimdi yükselişe geçiyoruz...
Geçeceğiz. Daha geçmedik. Son fırsatlar bana sorarsanız.
* Şu anda emlak fiyatları kelepir olmaya devam ediyor yani, öyle mi?
Aynen öyle, aynen öyle.
* Peki bir semt alalım ve ona göre gidelim. Hangi semti alalım?
Hangisini isterseniz. Semtler açısından analiz edersek... İnsanlar istikbal satın alır. Türkiye`de artık tavana vurmuş semtler var. Bir tanesi Etiler`dir. Bir tanesi Zincirlikuyu`dur. Ataköy`dür. Bebek tavana vurmuştur.
* Tavana vurmuştur derken ne demek istiyorsunuz?
En yüksek gelebileceği noktaya gelmiştir. Şöyle arz edeyim; buraların daha fazla develope olacak (yeni inşaat yapılacak) yeri yok. Ataköy`de, mesela, emlakçılık yapamazsın. Neden yapamazsın? Akşam karı koca karar verirsiniz evinizi satmaya, sabah asansöre binip onikinci kattan aşağı inerken aşağıda seni kapıcı karşılar, kapıcıya dersin ki; `Nuri efendi biz karımla karar verdik daireyi satacağız`, akşam geldiğinde zaten yeni sahibi oturuyordur evde. Yani emlakçıya falan gitmeye gerek yok. Orada alıcı bekliyor. Ama İstanbul`da halen develope olmamış, önü açık yerler de var.
Meselâ?
Beykoz`un tehlikeyle izlenemsi gerekiyor
Kavacık. Çok dikkatle takip etmeniz gereken bir yer. Nedeni son derece basit. İstanbul`un iki tane köprüsü var. Şimdi iki köprünün başına bak; Birinci köprünün başında, Avrupa yakasına, Zincirlikuyu`ya geliyorsun, en pahalı semte. Çıkışında, Altunizade karşı yakanın en kıymetli yeri. Yani iki köprünün iki başı da tutulmuş. Gelelim Fatih Sultan Mehmet Köprüsü`ne. Birinin ayağının en yakınında Etiler var, o da doymuş noktada. İkinci ayağında da Kavacık var. Kavacık, önü açık bir yer. Meselâ Beykoz çok tehlikeyle izlenmesi gereken bir yer.
* Tehlikeyle derken...
Çok büyük prim yapacak. Gerçi tapu sorunu var Beykoz`da ama... TEM bağlantısıyla giderseniz, köprüden çıkıyorsunuz döndüğünüz anda hemen Beykoz`dasınız.
* Tavan yapan konut arzı yani, fiyatlar değil anladığım kadarıyla?
Talep tavan yaptı. Şimdi halkın bir de alım gücü var. İstanbul`daki Etiler fiyatlanyla siz New York`ta ev alabilirsiniz. Bir de olayın bu tarafına bakmak lâzım. Ama Bağdat Gaddesi`ndeki fiyatlarla New York`ta kulübe dahi alamazsın. Meselâ Bağdat Gaddesi`nde 200-250 bin dolara çok güzel bir ev alabilirsiniz. Gelin Bağdat Caddesi`ni Londra`nın Kensington High Street`iyle (Prens Charles`ın sarayının bulunduğu semt) mukayese edelim. Kensington`da Bağdat Caddesi fiyatlarının beş misline ancak alabilirsiniz. Dünya piyasaları var. Nasıl ki Amerika`nın bir tane New York`u varsa, Türkiye`nin de bir tane İstanbul`u var..
Deprem endişesi fiyatları etkilemez
* Ekonomik kriz gayrimenkul fiyatlarını İstanbul`da müthiş bir şekilde indirdi. Ve hâlâ o fiyatlara ulaşmadığımız için bir fırsat var. Peki diyelim ki fiyatlar 100 idi ise krizden önce, bugün kaçtır?
Şimdi bakın ben 14 sene İngiltere`de talebelik yaptım. İki tane resesyon yaşadım. Bu söylediğim çok önemli. Analiz ettim. Ben İngiltere`de bir ev aldım. Evi 140 bin sterline aldım, 1978`de. 140 bin sterline aldığım evi 7 sene sonra 210 bin sterline sattım. Ondan sonra `Şu evi tekrar alayım, çocuklar orada okuyor.` dedim, kaça satarsınız dedim 110 bin sterlin dediler. İki sene geçti bir daha Alsam mı şunu,` dedim 350 bin sterlin dediler. Bakın nasıl dalgalanıyor. Burada da böyle dalgalandı. Kalkınmış ülkelerde resesyon denilen o bunalımlı dönem, gayrimenkulu çok etkiler. Bunun devreleri, 6 ile 7 seneliktir. Resesyon 6 sene içerisinde biterse, ki Türkiye çok çabuk toparlandı, gel buna biz buna beş sene diyelim. Şunu söyleyebilirim size 2005 yılında inanılmaz bir tavana vurma olacak. Tavana. Her türlü gayrimenkulde. 2006`da bu daha da yükselecek.
* Burada bir çelişki görüyorum ben. Bir yanda siz fiyatlarda müthiş bir patlama bekliyorsunuz. Diğer yanda deprem uzmanları İstanbul`da müthiş bir deprem bekliyor. İstanbul`da deprem olacaksa niye bu kadar para yatırılacak emlağa?
15 sene önce Taksim`deki McDonalds`ın iskemlelerini yaptık. Dükkanın açılışı var. Mc Donalds`ın buradaki işletme hakkını almış arkadaşlara dedim ki ayran satmayacak mısınız? `Ne ayranı abi dalga mı geçiyorsun` dediler. Şimdi McDonalds`a gittiğinde farkındaysan köftevari hamburgerde yiyorsun, ayran da içiyorsun. Türk`ün bazı felsefeleri var. Alaturka ne demek? Türk gibi demek. Fransızca. Türk önce başını sokacak bir ev ister. Her Türk`ün rüyası, başını sokacak bir evdir. İki, Türkçe`de bir laf vardır bilmem bilir misin: Ticarette para kazanırsın gayrimenkulde servet yaparsın. Hiçbir dönemde gayrimenkul sahipleri zarar etmedi. Türk`ün en büyük güvencesi kasasındaki tapulardır. Doğru mu?
Şimdi bu felsefeden hareket edersen... Bir de, tabii ki, kaderci bir milletiz. Yani deprem sizi ne kadar etkiliyor? Vallahi beni hiç etkilemiyor neden biliyor musun? Yani depremde bir viyadüğün üstünde de olabilirim. O viyadük de yıkılıp, belki de İstanbul`da tek ölen adam ben olabilirim. O anda viyadüğün üstünde benden başka bir kimse yoksa, hepiniz otururken ben öleceğim.
* İstanbul`da konut açısından en pahalı semt Etiler. Dükkan açısından neresi?
Zincirlikuyu ve Maslak, o üçgen. Şu anda Manhattan diyorum ben oraya. Manhattan...
* Akmerkez`deki dükkanlar Kapalıçarşı`dakilerden daha mı pahalı?
Tabii. Dubai`ye gittiniz mi bilmiyorum. 38 tane mall (alışveriş merkezi) var. Son gittiğimde galiba 42 olmuş. İyi de bir tane City Center diye bir yer var. Şimdi 37 tane mall duruyor. City Center çalışıyor. Akmerkez`i lütfen Türkiye ticaret hacminin dışında tutalım. Akmerkez bence Türkiye`nin tek taş pırlantası oldu. Şu ya da bu nedenle, nedenlerini tartışmak istemiyorum. Yani bana sorarsan mimari açıdan çok mu başarılı? Hayır. Ben şahsen Akmerkez`de kayboluyorum. Galeria`nın rahatlığını, Capitol`un rahatlığını, Metro City`nin rahatlığını Akmerkez`de bulamıyorum. Ama ben önemli değilim. Orada muhteva var, içerik var. O kadar markayı bir çatı altında toplamak, o kadar güzel bir caddede olmak onu bir numara yaptı.
25/10/2004
* İstanbul`da emlak fiyatları yükselişte mi düşüşte mi?
Bazı yerlerde hâlâ durağan, ama bazı yerlerde kıpırdama var. Şu anda bence ekonomik kriz dönemi bitti. Bundan sonra fiyatların gidebileceği tek nokta var o da aşağı değil, yukarı.
* Fiyatlar depremden itibaren mi düşük seyrediyor?
Hayır, krizden itibaren. Depremdeki düşüş pek önemli değildi ama krizde çok büyük düşüş oldu.
* Ne kadar mesela?
Yarı fiyatına düştü her şey. Depremden etkilenen yerler yüzde 10`a düştü, değerin yüzde 90`ına gitti. Ancak ekonomik kriz her yerde fiyatları indirdi.
* Şimdi yükselişe geçiyoruz...
Geçeceğiz. Daha geçmedik. Son fırsatlar bana sorarsanız.
* Şu anda emlak fiyatları kelepir olmaya devam ediyor yani, öyle mi?
Aynen öyle, aynen öyle.
* Peki bir semt alalım ve ona göre gidelim. Hangi semti alalım?
Hangisini isterseniz. Semtler açısından analiz edersek... İnsanlar istikbal satın alır. Türkiye`de artık tavana vurmuş semtler var. Bir tanesi Etiler`dir. Bir tanesi Zincirlikuyu`dur. Ataköy`dür. Bebek tavana vurmuştur.
* Tavana vurmuştur derken ne demek istiyorsunuz?
En yüksek gelebileceği noktaya gelmiştir. Şöyle arz edeyim; buraların daha fazla develope olacak (yeni inşaat yapılacak) yeri yok. Ataköy`de, mesela, emlakçılık yapamazsın. Neden yapamazsın? Akşam karı koca karar verirsiniz evinizi satmaya, sabah asansöre binip onikinci kattan aşağı inerken aşağıda seni kapıcı karşılar, kapıcıya dersin ki; `Nuri efendi biz karımla karar verdik daireyi satacağız`, akşam geldiğinde zaten yeni sahibi oturuyordur evde. Yani emlakçıya falan gitmeye gerek yok. Orada alıcı bekliyor. Ama İstanbul`da halen develope olmamış, önü açık yerler de var.
Meselâ?
Beykoz`un tehlikeyle izlenemsi gerekiyor
Kavacık. Çok dikkatle takip etmeniz gereken bir yer. Nedeni son derece basit. İstanbul`un iki tane köprüsü var. Şimdi iki köprünün başına bak; Birinci köprünün başında, Avrupa yakasına, Zincirlikuyu`ya geliyorsun, en pahalı semte. Çıkışında, Altunizade karşı yakanın en kıymetli yeri. Yani iki köprünün iki başı da tutulmuş. Gelelim Fatih Sultan Mehmet Köprüsü`ne. Birinin ayağının en yakınında Etiler var, o da doymuş noktada. İkinci ayağında da Kavacık var. Kavacık, önü açık bir yer. Meselâ Beykoz çok tehlikeyle izlenmesi gereken bir yer.
* Tehlikeyle derken...
Çok büyük prim yapacak. Gerçi tapu sorunu var Beykoz`da ama... TEM bağlantısıyla giderseniz, köprüden çıkıyorsunuz döndüğünüz anda hemen Beykoz`dasınız.
* Tavan yapan konut arzı yani, fiyatlar değil anladığım kadarıyla?
Talep tavan yaptı. Şimdi halkın bir de alım gücü var. İstanbul`daki Etiler fiyatlanyla siz New York`ta ev alabilirsiniz. Bir de olayın bu tarafına bakmak lâzım. Ama Bağdat Gaddesi`ndeki fiyatlarla New York`ta kulübe dahi alamazsın. Meselâ Bağdat Gaddesi`nde 200-250 bin dolara çok güzel bir ev alabilirsiniz. Gelin Bağdat Caddesi`ni Londra`nın Kensington High Street`iyle (Prens Charles`ın sarayının bulunduğu semt) mukayese edelim. Kensington`da Bağdat Caddesi fiyatlarının beş misline ancak alabilirsiniz. Dünya piyasaları var. Nasıl ki Amerika`nın bir tane New York`u varsa, Türkiye`nin de bir tane İstanbul`u var..
Deprem endişesi fiyatları etkilemez
* Ekonomik kriz gayrimenkul fiyatlarını İstanbul`da müthiş bir şekilde indirdi. Ve hâlâ o fiyatlara ulaşmadığımız için bir fırsat var. Peki diyelim ki fiyatlar 100 idi ise krizden önce, bugün kaçtır?
Şimdi bakın ben 14 sene İngiltere`de talebelik yaptım. İki tane resesyon yaşadım. Bu söylediğim çok önemli. Analiz ettim. Ben İngiltere`de bir ev aldım. Evi 140 bin sterline aldım, 1978`de. 140 bin sterline aldığım evi 7 sene sonra 210 bin sterline sattım. Ondan sonra `Şu evi tekrar alayım, çocuklar orada okuyor.` dedim, kaça satarsınız dedim 110 bin sterlin dediler. İki sene geçti bir daha Alsam mı şunu,` dedim 350 bin sterlin dediler. Bakın nasıl dalgalanıyor. Burada da böyle dalgalandı. Kalkınmış ülkelerde resesyon denilen o bunalımlı dönem, gayrimenkulu çok etkiler. Bunun devreleri, 6 ile 7 seneliktir. Resesyon 6 sene içerisinde biterse, ki Türkiye çok çabuk toparlandı, gel buna biz buna beş sene diyelim. Şunu söyleyebilirim size 2005 yılında inanılmaz bir tavana vurma olacak. Tavana. Her türlü gayrimenkulde. 2006`da bu daha da yükselecek.
* Burada bir çelişki görüyorum ben. Bir yanda siz fiyatlarda müthiş bir patlama bekliyorsunuz. Diğer yanda deprem uzmanları İstanbul`da müthiş bir deprem bekliyor. İstanbul`da deprem olacaksa niye bu kadar para yatırılacak emlağa?
15 sene önce Taksim`deki McDonalds`ın iskemlelerini yaptık. Dükkanın açılışı var. Mc Donalds`ın buradaki işletme hakkını almış arkadaşlara dedim ki ayran satmayacak mısınız? `Ne ayranı abi dalga mı geçiyorsun` dediler. Şimdi McDonalds`a gittiğinde farkındaysan köftevari hamburgerde yiyorsun, ayran da içiyorsun. Türk`ün bazı felsefeleri var. Alaturka ne demek? Türk gibi demek. Fransızca. Türk önce başını sokacak bir ev ister. Her Türk`ün rüyası, başını sokacak bir evdir. İki, Türkçe`de bir laf vardır bilmem bilir misin: Ticarette para kazanırsın gayrimenkulde servet yaparsın. Hiçbir dönemde gayrimenkul sahipleri zarar etmedi. Türk`ün en büyük güvencesi kasasındaki tapulardır. Doğru mu?
Şimdi bu felsefeden hareket edersen... Bir de, tabii ki, kaderci bir milletiz. Yani deprem sizi ne kadar etkiliyor? Vallahi beni hiç etkilemiyor neden biliyor musun? Yani depremde bir viyadüğün üstünde de olabilirim. O viyadük de yıkılıp, belki de İstanbul`da tek ölen adam ben olabilirim. O anda viyadüğün üstünde benden başka bir kimse yoksa, hepiniz otururken ben öleceğim.
* İstanbul`da konut açısından en pahalı semt Etiler. Dükkan açısından neresi?
Zincirlikuyu ve Maslak, o üçgen. Şu anda Manhattan diyorum ben oraya. Manhattan...
* Akmerkez`deki dükkanlar Kapalıçarşı`dakilerden daha mı pahalı?
Tabii. Dubai`ye gittiniz mi bilmiyorum. 38 tane mall (alışveriş merkezi) var. Son gittiğimde galiba 42 olmuş. İyi de bir tane City Center diye bir yer var. Şimdi 37 tane mall duruyor. City Center çalışıyor. Akmerkez`i lütfen Türkiye ticaret hacminin dışında tutalım. Akmerkez bence Türkiye`nin tek taş pırlantası oldu. Şu ya da bu nedenle, nedenlerini tartışmak istemiyorum. Yani bana sorarsan mimari açıdan çok mu başarılı? Hayır. Ben şahsen Akmerkez`de kayboluyorum. Galeria`nın rahatlığını, Capitol`un rahatlığını, Metro City`nin rahatlığını Akmerkez`de bulamıyorum. Ama ben önemli değilim. Orada muhteva var, içerik var. O kadar markayı bir çatı altında toplamak, o kadar güzel bir caddede olmak onu bir numara yaptı.