Kira gelirleri bu ay beyan edilecek, ödeme üç taksitte
Güncelleme Tarihi:
Oluşturulma Tarihi: Ocak 25, 2003 09:07
Vergi literütüründe ‘Gayrimenkul sermaye iradı’ (GMSİ), halk arasında ise ‘kira geliri’ olarak tanımlanan gelirlerin vergisi ile ilgili beyanlar bu ay içinde yapılacak. Beyan edilen gelirlerin vergilerinin ödemesi ise ocak, mart ve temmuz aylarında yapılacak. Kira gelirlerinin nasıl hesaplanacağını, nasıl ve ne zaman ödeneceğini, konunun uzmanı İstanbul Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası Başkanı Yahya Arıkan Milliyet okurları için yazdı.
Gayrimenkul gelirleri olarak değerlendirilen gelir kaynakları yasada şöyle tanımlanıyor:
Arazi, arsa, bina, maden ve menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl üretim yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, voli mahalleri, dalyan yerleri, gayrimenkul gibi tescil edilen irtifak hakları, telif hakları, gemi, motorlu araçlar gibi kiraya verilen her türlü mal ve haklardan elde edilen gelir, GMSİ kapsamına girer.
Gelirlerin ‘nakden tahsilatı’ nedir?
Gayrimenkul sermaye iratlarında gelirin doğuşu genel olarak tahsil esasına bağlanmıştır. Bu esaslardan biri de ‘nakden tahsilat’tır ve kira bedelinin Türk Lirası veya yabancı para şeklinde ödenmesini ifade eder. Çek de nakden tahsilat sayılır. Geçmiş yıllara ait tahsilat da tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Peşin tahsil edilen kira bedelleri ise, ödemenin yapıldığı değil, ilgili yılın hasılatı olarak kabul edilir.
Para dışı tahsilat nasıl hesaplanacak?
Para dışı varlık olarak tahsil edilen kiralar, emsal bedeli ile paraya çevrilecek.
Emsal kira bedeli esası nedir?
Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve haklarda, elde edilmiş herhangi bir gelir yoksa, beyanda bulunulmayacak. Fiilen tahsil edilen bir gelir olmamasına rağmen, emsal kira bedeli, gelir olarak beyan edilecek. Aşağıdaki durumlarda ise emsal kira bedeli uygulanmayacak:
•- Boş gayrimenkullerin muhafaza için bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması.
•- Bir konutun, mal sahibince, ana, baba, büyükanne, büyükbaba ya da çocuklara, torunlara veya kardeşlere yalnızca ikametleri için bırakılması.
•- Ancak bu akrabalara ikametleri için bırakılan konutlar işyeri olarak kullanılıyorsa emsal kira bedeli uygulanacak. Yine akrabalara birden fazla konut bedelsiz olarak ikametlerine verilmişse bu konutlardan sadece birisi için emsal kira bedeli hesaplanmayacak.
•- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.
•- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulanmaz. Burada söz konusu kurumlar, kiracı da mal sahibi de olsa emsal kira bedeli esası uygulanmaz.
•Evin kirasız olarak verilmesi karşılığında faizsiz para kullandırılması durumu
Evin kirasız olarak verilmesi karşılığında paranın da faizsiz kullandırılması durumunda, kiralanan gayrimenkul karşılığında, kullanılan paranın faizi kadar bir menfaat sağlanmış olur. Faizsiz olarak para kullandıran kimsenin de bedelsiz oturduğu evin kirası kadar bir faiz sağlamış olduğu kabul edilir.
950 milyon lira vergiden istisna
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2002 yılı için 950.000.000 TL’sinin gelir vergisinden müstesna olacağı belirtilmiştir. Yani 2002 yılında konutlarını kiraya verenlerin, elde ettikleri toplam gelirin 950.000.000 TL’si vergi dışında tutulacak.
ÖRNEK
İlyas Bey, 2002 yılı içerisinde, sahibi bulunduğu iki ayrı konuttan sırasıyla yıllık 40.000.000.000 TL ve 30.000.000.000 TL kira geliri elde etti. İlyas Bey’in başka herhangi bir geliri bulunmuyor. Her iki konut için 2002 yılında yapmış olduğu gerçek gider toplamı 20.000.000.000 TL. İlyas Bey, beyanname verirken gerçek gider usulünü seçti.
Buna göre, İlyas Bey’in 2003 yılı Ocak ayında vermesi gereken Gelir Vergisi Beyannamesinde beyan etmesi gereken gelir vergisi matrahı aşağıdaki gibi düzenlenmesi gerekir.
Birinci Konut Kira Geliri 40.000.000.000 TL
İkinci Konut Kira Geliri 30.000.000.000 TL
Toplam GMSİ 70.000.000.000 TL
G.V.K’nun 21’inci Mad. istisna 950.000.000 TL
Kalan 69.050.000.000 TL
İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı
(20.000.000.000 - (950.000.000 / 70.000.000.000 X 20.000.000.000)) 19.728.571.429 TL
Vergiye Tabi GMSİ (Matrah) 49.321.428.571 TL
İlk taksit ocakta, diğer ikisi mart ve temmuzda
GMSİ’nin beyanında iki ayrı uygulama söz konusu. Eğer beyan edilecek gelir sadece GMSİ’den ibaret ise, gelir ocak ayı içerisinde verilecek yıllık beyanname ile beyan edilir. Diğer gelirler nedeniyle beyanname verilmesi gerekiyorsa, GMSİ de diğer gelirler ile birlikte mart ayında verilecek yıllık beyanname ile beyan edilir.
Kimler beyanname vermeyecek?
2002 yılı için geliri sadece 950.000.000 TL olan istisna haddi altında kalan mesken kira gelirinden ibaret olanların gelirleri beyan edilmez.
2002 yılı için geliri sadece 6.650.000.000 TL’nin altında kalan tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira gelirlerinden ibaret olanların gelirleri beyan edilmez.
2002 yılı için 6.650.000.000 TL’nin altında kalan tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira gelirleri, diğer gelirler nedeniyle beyanname verilse dahi beyan edilmez.
2002’de 950.000.000 TL’nin altındaki mesken kira geliri ile tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira gelirlerinin toplamı 6.650.000.000 TL’nin altında kalanlar bu gelirlerini yıllık beyanname ile beyan etmeyecek.
Ocak ayında beyan edilecek GMSİ
Beyana tabi geliri sadece GMSİ’den ibaret olan mükellefler, bunu ocak ayında beyan edecek. GMSİ’de aşağıdaki durumlarda beyanda bulunulması gerekir:
- Beyanı gereken geliri sadece 950.000.000 TL’nin üzerinde mesken kirasından ibaret olanların gelirleri,
- Beyanı gereken geliri sadece 6.650.000.000 TL’nin üzerinde olan tevkif suretiyle vergilendirilmiş GMSİ’den ibaret olanların gelirleri,
- Beyanı gereken geliri sadece ilk iki maddede sayılan gelirlerden ibaret olanların gelirleri,
- Beyanı gereken gelirleri sadece tutarı ne olursa olsun mesken dışındaki tevkif suretiyle vergilendirilmemiş GMSİ’den ibaret olanların gelirleri (örneğin basit usulde vergilenen ticaret erbabına kiraya verilen iş yerinden elde edilen kira gelirleri)
- Beyanı gereken mesken kira geliri ve/veya tevkif suretiyle vergilendirilmemiş diğer menkul sermaye iratları ile tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira gelirleri toplamı 6.650.000.000 TL’yi aşanlar ve bu gelirleri dışında beyanı gereken başka bir geliri bulunmayanların söz konusu gelirleri, ocak ayında verilecek beyanname ile beyan edilecek.
Mart ayında beyan edilecek GMSİ
Diğer gelirler nedeniyle beyanname verilmesi halinde (basit usulde vergilendirilen ticari kazanç sahipleri dahil) GMSİ’yi mart ayında diğer gelirlerle birlikte beyan edeceklerdir.
ÖRNEK
İhsan Bey 2002 yılında Halit Bey’e vermiş olduğu paradan dolayı 3.000.000.000 TL alacak faizi elde etti. Aynı zamanda sahibi bulunduğu bir konutu mesken olarak kiraya vermesi karşılığında 12.000.000.000 TL ve sahibi bulunduğu bir dükkanı kiraya işyeri olarak vermesi karşılığında 24.000.000.000 TL kira geliri elde etti. GMSİ’de götürü gider usulünü tespit etti.
İhsan Bey’in elde etmiş olduğu alacak faizi, üzerinde herhangi bir vergi tevkifatı olmayan bir menkul sermaye iradı olduğu için tutarı ne olursa olsun beyan edilecek. İhsan Bey’in elde ettiği GMSİ’yi, yıllık beyanname ile beyanı gereken bir başka gelir unsuruna sahip olduğu için mart ayında vereceği yıllık beyanname ile beyan edecek. Elde edilen gayrimenkul sermaye iradı, beyan edilecek ticari, zirai veya mesleki kazanç olmadığı için G.V.K.’nun 21’inci maddesindeki istisnadan yararlanacak.
2002 Yılı Konut Kira Geliri 12.000.000.000 TL
2002 Yılı İşyeri Kira Geliri 24.000.000.000 TL
Toplam GMSİ 36.000.000.000 TL
G.V.K’nun 21’inci Maddesindeki İstisna 950.000.000 TL
Kalan 35.050.000.000 TL
İndirilebilecek Götürü Gider Tutarı (35.050.000.000 X %25=) 8.762.500.000 TL
Vergiye Tabi GMSİ (Matrah) 26.287.500.000 TL
Vergiye Tabi Menkul Sermaye İradı 3.000.000.000 TL
Beyanı Gereken Toplam Gelir 29.287.500.000 TL
Ayrıca vergiye tabi GMSİ üzerinden hesaplanan vergi ve fon tutarlarından işyerinden elde edilen kira üzerinden hesaplanan vergi ve fonun mahsup edilmesi gerekir.
Giderler vergiden düşülecek
Gerçek usulde gider tespit edilmesi
•Kiraya verenler tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
•Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemine uygun olan idare giderleri
•Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri
•Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5’i
•Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılım payları
•Kiraya verilen mal ve haklar için Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar
•Mal sahibi tarafından yaptırılan onarım giderleri
•Bakım ve idame giderleri
•Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
•Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli
•Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar
•Kısmen kiraya verilen mal ve haklarda giderlerin dağıtımı
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir. Kiraya verilmeyen kısımlara isabet eden masrafların hangi ölçüye göre hesaplanacağı kanunda belirtilmiyor. Bu konuda makul ve kabul edilebilir ölçüler kullanılabilir.
Götürü usulde gider tespit edilmesi
Götürü gider usulünde, gerçek giderlere karşılık olmak üzere, hasılatın yüzde 25’i gider olarak indirilir. Mükelleflerin, safi iradın tespit edilmesinde gerçek gider usulü ve götürü gider usulünden birini tercih etmesi gerekir. Ancak götürü gider usulünü seçen mükellefler bu usulden iki yıl süreyle dönemezler.
İstisnadan yararlanılması halinde gider uygulaması
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2002 yılı için 950.000.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır.
a) Gerçek gider usulünün seçilmesi ve istisnadan yararlanılması durumu
Bu durumda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı gayrisafi hasılattan indirilemez. İstisnaya isabet eden gider tutarı, istisna tutarının gayrisafi hasılat içerisindeki payının gerçek gider tutarı ile çarpılmasıyla bulunur.
b) Götürü gider usulünün seçilmesi ve istisnadan yararlanılması durumu
Bu durumda ise, konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen hasılattan önce istisna düşülür, kalan üzerinden yüzde 25 oranında götürü gider ayrılır.
İndirimi kabul edilmeyen giderler
1- Para cezaları ve vergi cezaları
2- Motorlu Taşıtlar Vergisi Kanunu’na bağlı tarifelerde yer alan taşıtlar için ödenen motorlu taşıtlar vergisi
3- Çevre Temizlik Vergisi
4- Kiralanmayan mal ve haklarla ilgili giderler
Kesinti, zarar ve verginin ödenmesi
Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesi uyarınca şu kişi ve kuruluşlar, gayrimenkul gelirlerinden, Gelir Vergisi’ne mahsup edilmek üzere kesinti yapmak zorunda:
-Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, diğer kurumlar,
- Ticaret şirketleri, iş ortaklıkları,
- Dernekler, vakıflar, bunların iktisadi işletmeleri, kooperatifler,
- Yatırım fonu yönetenler,
- Gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı,
- Zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler.
Gider, hasılattan yüksekse...
İndirimi kabul edilmiş olan giderler hasılattan fazla olduğu taktirde, zarar meydana gelir. Giderin hasılattan fazla olması nedeniyle meydana gelen fark zarar olarak beyan edilebilir.
Vergi üç taksitte ödeniyor
Gelirleri sadece GMSİ’den ibaret olanlar bir takvim yılına ait hesapladıkları safi gelir tutarını ertesi yılın ocak ayı içinde bağlı oldukları vergi dairesine yıllık beyanname ile bildirmek zorunda. Tahakkuk eden gelir vergisi ise ocak, nisan ve temmuz aylarında olmak üzere üç eşit taksitle ödenir. GMSİ yanı sıra diğer gelirleri nedeniyle yıllık beyanname verecek olanlar ise bir takvim yılına ait hesapladıkları safi gelir tutarını ertesi yılın mart ayı içinde bağlı oldukları vergi dairesine yıllık beyanname ile bildirmek zorunda. Tahakkuk eden gelir vergisi ise mart, haziran ve eylül aylarında üç eşit taksitle ödenir.
Gayrimenkul gelirleri olarak değerlendirilen gelir kaynakları yasada şöyle tanımlanıyor:
Arazi, arsa, bina, maden ve menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl üretim yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, voli mahalleri, dalyan yerleri, gayrimenkul gibi tescil edilen irtifak hakları, telif hakları, gemi, motorlu araçlar gibi kiraya verilen her türlü mal ve haklardan elde edilen gelir, GMSİ kapsamına girer.
Gelirlerin ‘nakden tahsilatı’ nedir?
Gayrimenkul sermaye iratlarında gelirin doğuşu genel olarak tahsil esasına bağlanmıştır. Bu esaslardan biri de ‘nakden tahsilat’tır ve kira bedelinin Türk Lirası veya yabancı para şeklinde ödenmesini ifade eder. Çek de nakden tahsilat sayılır. Geçmiş yıllara ait tahsilat da tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Peşin tahsil edilen kira bedelleri ise, ödemenin yapıldığı değil, ilgili yılın hasılatı olarak kabul edilir.
Para dışı tahsilat nasıl hesaplanacak?
Para dışı varlık olarak tahsil edilen kiralar, emsal bedeli ile paraya çevrilecek.
Emsal kira bedeli esası nedir?
Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve haklarda, elde edilmiş herhangi bir gelir yoksa, beyanda bulunulmayacak. Fiilen tahsil edilen bir gelir olmamasına rağmen, emsal kira bedeli, gelir olarak beyan edilecek. Aşağıdaki durumlarda ise emsal kira bedeli uygulanmayacak:
•- Boş gayrimenkullerin muhafaza için bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması.
•- Bir konutun, mal sahibince, ana, baba, büyükanne, büyükbaba ya da çocuklara, torunlara veya kardeşlere yalnızca ikametleri için bırakılması.
•- Ancak bu akrabalara ikametleri için bırakılan konutlar işyeri olarak kullanılıyorsa emsal kira bedeli uygulanacak. Yine akrabalara birden fazla konut bedelsiz olarak ikametlerine verilmişse bu konutlardan sadece birisi için emsal kira bedeli hesaplanmayacak.
•- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.
•- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulanmaz. Burada söz konusu kurumlar, kiracı da mal sahibi de olsa emsal kira bedeli esası uygulanmaz.
•Evin kirasız olarak verilmesi karşılığında faizsiz para kullandırılması durumu
Evin kirasız olarak verilmesi karşılığında paranın da faizsiz kullandırılması durumunda, kiralanan gayrimenkul karşılığında, kullanılan paranın faizi kadar bir menfaat sağlanmış olur. Faizsiz olarak para kullandıran kimsenin de bedelsiz oturduğu evin kirası kadar bir faiz sağlamış olduğu kabul edilir.
950 milyon lira vergiden istisna
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2002 yılı için 950.000.000 TL’sinin gelir vergisinden müstesna olacağı belirtilmiştir. Yani 2002 yılında konutlarını kiraya verenlerin, elde ettikleri toplam gelirin 950.000.000 TL’si vergi dışında tutulacak.
ÖRNEK
İlyas Bey, 2002 yılı içerisinde, sahibi bulunduğu iki ayrı konuttan sırasıyla yıllık 40.000.000.000 TL ve 30.000.000.000 TL kira geliri elde etti. İlyas Bey’in başka herhangi bir geliri bulunmuyor. Her iki konut için 2002 yılında yapmış olduğu gerçek gider toplamı 20.000.000.000 TL. İlyas Bey, beyanname verirken gerçek gider usulünü seçti.
Buna göre, İlyas Bey’in 2003 yılı Ocak ayında vermesi gereken Gelir Vergisi Beyannamesinde beyan etmesi gereken gelir vergisi matrahı aşağıdaki gibi düzenlenmesi gerekir.
Birinci Konut Kira Geliri 40.000.000.000 TL
İkinci Konut Kira Geliri 30.000.000.000 TL
Toplam GMSİ 70.000.000.000 TL
G.V.K’nun 21’inci Mad. istisna 950.000.000 TL
Kalan 69.050.000.000 TL
İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı
(20.000.000.000 - (950.000.000 / 70.000.000.000 X 20.000.000.000)) 19.728.571.429 TL
Vergiye Tabi GMSİ (Matrah) 49.321.428.571 TL
İlk taksit ocakta, diğer ikisi mart ve temmuzda
GMSİ’nin beyanında iki ayrı uygulama söz konusu. Eğer beyan edilecek gelir sadece GMSİ’den ibaret ise, gelir ocak ayı içerisinde verilecek yıllık beyanname ile beyan edilir. Diğer gelirler nedeniyle beyanname verilmesi gerekiyorsa, GMSİ de diğer gelirler ile birlikte mart ayında verilecek yıllık beyanname ile beyan edilir.
Kimler beyanname vermeyecek?
2002 yılı için geliri sadece 950.000.000 TL olan istisna haddi altında kalan mesken kira gelirinden ibaret olanların gelirleri beyan edilmez.
2002 yılı için geliri sadece 6.650.000.000 TL’nin altında kalan tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira gelirlerinden ibaret olanların gelirleri beyan edilmez.
2002 yılı için 6.650.000.000 TL’nin altında kalan tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira gelirleri, diğer gelirler nedeniyle beyanname verilse dahi beyan edilmez.
2002’de 950.000.000 TL’nin altındaki mesken kira geliri ile tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira gelirlerinin toplamı 6.650.000.000 TL’nin altında kalanlar bu gelirlerini yıllık beyanname ile beyan etmeyecek.
Ocak ayında beyan edilecek GMSİ
Beyana tabi geliri sadece GMSİ’den ibaret olan mükellefler, bunu ocak ayında beyan edecek. GMSİ’de aşağıdaki durumlarda beyanda bulunulması gerekir:
- Beyanı gereken geliri sadece 950.000.000 TL’nin üzerinde mesken kirasından ibaret olanların gelirleri,
- Beyanı gereken geliri sadece 6.650.000.000 TL’nin üzerinde olan tevkif suretiyle vergilendirilmiş GMSİ’den ibaret olanların gelirleri,
- Beyanı gereken geliri sadece ilk iki maddede sayılan gelirlerden ibaret olanların gelirleri,
- Beyanı gereken gelirleri sadece tutarı ne olursa olsun mesken dışındaki tevkif suretiyle vergilendirilmemiş GMSİ’den ibaret olanların gelirleri (örneğin basit usulde vergilenen ticaret erbabına kiraya verilen iş yerinden elde edilen kira gelirleri)
- Beyanı gereken mesken kira geliri ve/veya tevkif suretiyle vergilendirilmemiş diğer menkul sermaye iratları ile tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira gelirleri toplamı 6.650.000.000 TL’yi aşanlar ve bu gelirleri dışında beyanı gereken başka bir geliri bulunmayanların söz konusu gelirleri, ocak ayında verilecek beyanname ile beyan edilecek.
Mart ayında beyan edilecek GMSİ
Diğer gelirler nedeniyle beyanname verilmesi halinde (basit usulde vergilendirilen ticari kazanç sahipleri dahil) GMSİ’yi mart ayında diğer gelirlerle birlikte beyan edeceklerdir.
ÖRNEK
İhsan Bey 2002 yılında Halit Bey’e vermiş olduğu paradan dolayı 3.000.000.000 TL alacak faizi elde etti. Aynı zamanda sahibi bulunduğu bir konutu mesken olarak kiraya vermesi karşılığında 12.000.000.000 TL ve sahibi bulunduğu bir dükkanı kiraya işyeri olarak vermesi karşılığında 24.000.000.000 TL kira geliri elde etti. GMSİ’de götürü gider usulünü tespit etti.
İhsan Bey’in elde etmiş olduğu alacak faizi, üzerinde herhangi bir vergi tevkifatı olmayan bir menkul sermaye iradı olduğu için tutarı ne olursa olsun beyan edilecek. İhsan Bey’in elde ettiği GMSİ’yi, yıllık beyanname ile beyanı gereken bir başka gelir unsuruna sahip olduğu için mart ayında vereceği yıllık beyanname ile beyan edecek. Elde edilen gayrimenkul sermaye iradı, beyan edilecek ticari, zirai veya mesleki kazanç olmadığı için G.V.K.’nun 21’inci maddesindeki istisnadan yararlanacak.
2002 Yılı Konut Kira Geliri 12.000.000.000 TL
2002 Yılı İşyeri Kira Geliri 24.000.000.000 TL
Toplam GMSİ 36.000.000.000 TL
G.V.K’nun 21’inci Maddesindeki İstisna 950.000.000 TL
Kalan 35.050.000.000 TL
İndirilebilecek Götürü Gider Tutarı (35.050.000.000 X %25=) 8.762.500.000 TL
Vergiye Tabi GMSİ (Matrah) 26.287.500.000 TL
Vergiye Tabi Menkul Sermaye İradı 3.000.000.000 TL
Beyanı Gereken Toplam Gelir 29.287.500.000 TL
Ayrıca vergiye tabi GMSİ üzerinden hesaplanan vergi ve fon tutarlarından işyerinden elde edilen kira üzerinden hesaplanan vergi ve fonun mahsup edilmesi gerekir.
Giderler vergiden düşülecek
Gerçek usulde gider tespit edilmesi
•Kiraya verenler tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
•Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemine uygun olan idare giderleri
•Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri
•Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5’i
•Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılım payları
•Kiraya verilen mal ve haklar için Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar
•Mal sahibi tarafından yaptırılan onarım giderleri
•Bakım ve idame giderleri
•Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
•Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli
•Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar
•Kısmen kiraya verilen mal ve haklarda giderlerin dağıtımı
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir. Kiraya verilmeyen kısımlara isabet eden masrafların hangi ölçüye göre hesaplanacağı kanunda belirtilmiyor. Bu konuda makul ve kabul edilebilir ölçüler kullanılabilir.
Götürü usulde gider tespit edilmesi
Götürü gider usulünde, gerçek giderlere karşılık olmak üzere, hasılatın yüzde 25’i gider olarak indirilir. Mükelleflerin, safi iradın tespit edilmesinde gerçek gider usulü ve götürü gider usulünden birini tercih etmesi gerekir. Ancak götürü gider usulünü seçen mükellefler bu usulden iki yıl süreyle dönemezler.
İstisnadan yararlanılması halinde gider uygulaması
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2002 yılı için 950.000.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır.
a) Gerçek gider usulünün seçilmesi ve istisnadan yararlanılması durumu
Bu durumda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı gayrisafi hasılattan indirilemez. İstisnaya isabet eden gider tutarı, istisna tutarının gayrisafi hasılat içerisindeki payının gerçek gider tutarı ile çarpılmasıyla bulunur.
b) Götürü gider usulünün seçilmesi ve istisnadan yararlanılması durumu
Bu durumda ise, konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen hasılattan önce istisna düşülür, kalan üzerinden yüzde 25 oranında götürü gider ayrılır.
İndirimi kabul edilmeyen giderler
1- Para cezaları ve vergi cezaları
2- Motorlu Taşıtlar Vergisi Kanunu’na bağlı tarifelerde yer alan taşıtlar için ödenen motorlu taşıtlar vergisi
3- Çevre Temizlik Vergisi
4- Kiralanmayan mal ve haklarla ilgili giderler
Kesinti, zarar ve verginin ödenmesi
Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesi uyarınca şu kişi ve kuruluşlar, gayrimenkul gelirlerinden, Gelir Vergisi’ne mahsup edilmek üzere kesinti yapmak zorunda:
-Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, diğer kurumlar,
- Ticaret şirketleri, iş ortaklıkları,
- Dernekler, vakıflar, bunların iktisadi işletmeleri, kooperatifler,
- Yatırım fonu yönetenler,
- Gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı,
- Zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler.
Gider, hasılattan yüksekse...
İndirimi kabul edilmiş olan giderler hasılattan fazla olduğu taktirde, zarar meydana gelir. Giderin hasılattan fazla olması nedeniyle meydana gelen fark zarar olarak beyan edilebilir.
Vergi üç taksitte ödeniyor
Gelirleri sadece GMSİ’den ibaret olanlar bir takvim yılına ait hesapladıkları safi gelir tutarını ertesi yılın ocak ayı içinde bağlı oldukları vergi dairesine yıllık beyanname ile bildirmek zorunda. Tahakkuk eden gelir vergisi ise ocak, nisan ve temmuz aylarında olmak üzere üç eşit taksitle ödenir. GMSİ yanı sıra diğer gelirleri nedeniyle yıllık beyanname verecek olanlar ise bir takvim yılına ait hesapladıkları safi gelir tutarını ertesi yılın mart ayı içinde bağlı oldukları vergi dairesine yıllık beyanname ile bildirmek zorunda. Tahakkuk eden gelir vergisi ise mart, haziran ve eylül aylarında üç eşit taksitle ödenir.