İl il, ilçe ilçe araştırıldı... İşte evin amortisman süresi

Konutta satış fiyatlarında artış hızı düşerken kira fiyatları yükselince amortisman süresi, yani yatırımın geri dönüş süresi kısaldı. Fırsatı gören yatırımcıların harekete geçmesi konut satışlarında artışı getirdi. Peki bugün boş bir ev alıp kiraya vermek isteyenler için ortalama amortisman süresi kaç yıl? TSKB Gayrimenkul Değerleme en çok konut satışı olan iller ile ülke genelindeki tabloya baktı.

2020’de pandemi ile birlikte konuta talebin arttığını, uygun finansman koşulları ve enflasyona karşı korunma ihtiyacı ile talebin ve fiyatların hızla yükseldiğini belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertan Ünal, 2023’ün ikinci yarısından sonra fiyat artış hızının yavaşladığını dile getirdi. Fiyatlar gerilerken yüzde 25 zam sınırının da kalkmasıyla kiraların yükseldiğini söyleyen Ünal, “2024 yılının tamamına bakarsak fiyat artışındaki düşüş hatta reelde gerilemeye karşı kiralardaki artış amortisman süresinde kısalmaya neden oldu” dedi.

Konut satışlarının en yoğun olduğu ilk 10 ilde, uç örneklerden arındırıp ortalama konutları baz alarak bir araştırma yaptıklarını belirten Ünal, öne çıkan başlıkları şöyle değerlendirdi:

14 YILA KADAR GERİLEDİ

* Öncelikle ülke geneline bakarsak; 2021 yılında 18-22 yıl , 2022’de 20-24 yıl , 2023’te 18-22 yıl olan amortisman süresi bu yıl 16-20 yıla geriledi.

* Geri dönüş süresi, aynı il içinde, hatta aynı ilçede dahi konuma göre farklılık gösterir. Ancak ortalamaya bakarsak 10 il içinde en cazipleri; Ankara, Antalya, Bursa ve Kocaeli oldu. Bu şehirlerde süre 14-17 yıla geriledi. Ankara’da deprem sonrası artan göç, Antalya’da azalan yabancı ilgisiyle satış fiyatları artmazken yazlık etkisiyle kiraların yükselmesi, Bursa ve Kocaeli gibi büyük illerde de son yıllarda kiralardaki artışın konut fiyatlarındaki artışa göre daha yüksek oranda olması bu sonuçta etkili oldu.

* İstanbul’da pandemi süresinde fiyatların hızla artmasıyla amortisman süresi 2021’de 23 yıla kadar çıktı. Bugün ise 16-19 yıl bandına geldi.

KİRACILI KONUTTA SÜRE UZUYOR

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman ise konuya farklı bir açıdan yaklaşarak, boş ev ile kiracılı ev ayrımına dikkat çekti ve şu değerlendirmeyi yaptı: “4-5 yıl öncesine kadar 25 yılı bulan kira çarpanları son yıllarda 20 yıla, şu sıralar ise 15-16 yıl seviyesine gerilemiş durumda. Hatta büyük şehirlerin çeperlerinde 1+1 konut piyasasında 10-12 yıla kadar indiği ifade ediliyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme olarak yaptığımız araştırmaya göre 2024 yılının 3. çeyreği itibarıyla İstanbul’da merkezi semtlerin ortalama konut kira çarpanını 16.6 yıla geriledi.

Ancak, tüm bu hesaplamalar kiraya hazır boş konutların piyasa kirası ile piyasa değeri arasındaki çarpan ilişkisini hesaplıyor. Oysa konut stoğunun çok büyük bir bölümünde ‘piyasa kirası’ ile ‘sözleşme kirası’ farklılık gösteriyor.

22 YILA ÇIKIYOR

Bu durumda kavramsal olarak bir ayrım yapmak zaruret haline geliyor. Boş olarak kiraya verilen konutların başlangıç kiraları ile değerleri arasındaki ilişkiyi ifade eden kira çarpanına ‘başlangıç kira çarpanı’, hali hazırda içinde kiracı bulunan evlerdeki hesaplamaya ise ‘fiili kira çarpanı’ diyorum. İkinci tür kira çarpanı hakkında bir çalışmaya rastlamadım ve bir anket uyguladım. Bu anketin sonuçlarına göre ülke genelinde ortalama başlangıç kira çarpanı 16.5 yıl olurken, fiili kira çarpanı 22 yıla çıkıyor.”

Tüketici de Büyükduman’ın dikkat çektiği konunun farkında. Bu nedenle yatırım amaçlı alımlarda boş evler seçiliyor. Kiracılı evini satmak isteyenler, piyasa şartlarında daha yüksek oranda indirim yapmak durumunda kalıyor.