Aidat zammı kapıda... 5 soruda bilinmesi gerekenler

1- ZAM NASIL BELİRLENİYOR?

Yönetici veya yönetim kurulları aidat artışlarını genel kurulda yapacakları bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırıyor. Kat malikleri kurulu toplantısı, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer zaman gösterilmemişse, yılının ilk ayında yapılıyor. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanıyor ve oy çokluğuyla zam oranına karar veriyor. İşte bu toplantıya katılarak zammın nasıl belirlendiğini görebilir, itiraz edebilirsiniz. Ne yazık ki toplantılara katılımın çok düşük kalması, az kişiyle zam kararının alınmasına sebebiyet veriyor. Çünkü ilk toplantıda çoğunluk sağlanmazsa ikincide katılanların çoğunluğuyla karar alınıyor..

Genel kurullar konusunda önemli bir husus da şu: Toplantılara ev sahipleri katılabiliyor, kiracılar ancak ev sahibinden vekalet alırsa katılım gösterebiliyor.

2- İTİRAZ HAKKINIZ VAR MI?

Genel kurula katılsın ya da katılmasın tüm malikler alınan zam kararına itiraz edebilir. Kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar da altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Hukukçular eğer bir usulsüzlük varsa dava yoluna gidilmesini öneriyor. Usulsüzlük yapıldığını düşünmüyor, ancak artış oranına itiraz etmek istiyorsanız olağanüstü genel kurul talebinde bulunmalısınız. 1/3 malik bir araya gelip, yapılabilecek tasarruf tedbirlerini değerlendirebilir.

3- ÜST SINIR UYGULANIYOR MU?

Aidat rakamlarına ya da yapılacak artışa karşı bir üst sınır yok. Ancak kiracılar için şöyle bir istisna söz konusu: “Kiracı ödediği kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değil. Örneğin kira 6 bin TL, aidat 7 bin TL ise 1.000 TL farkı mal sahibi öder.”

Sitelerde aidatların paylaşımı konusu da sıkça tartışılıyor. Mesela 2+1 daire ve 3+1 dairenin aynı aidatı ödemesi hakkaniyetli değil. Ancak bu konuda dikkate alınan husus sitelerin anayasası olarak görülen yönetim planı. Eğer yönetim planında eşit paylaşım yazıyorsa, adil olmasa dahi bu uygulanabilir. Böyle bir durum varsa yönetim planının değişmesi gerekiyor.

Aksi bir karar yoksa bu defa paylaşım şu şekilde; Site ya da apartman sakinleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak aidata eşit olarak, anagayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak aidata arsa payı oranında katılmakla yükümlü.

4- KİRACI HER GİDERDEN SORUMLU MU?

Site aidatlarında birçoğumuz bildirilen rakamı öderken, kalem kalem giderlere bakmıyoruz. Oysa kiracılar bu giderleri inceleyerek aidat bedelini düşürebilir. Şöyle ki; sitelerde bütçeler işletme ve yatırım bütçesi olarak ikiye ayrılıyor. Personel maaşı, ortak alan giderleri gibi kullanım kaynaklı giderler işletme bütçesi kapsamında ve kiracılar sorumlu. Ama demirbaşlarda yapılacak büyük tadilat ve bakımlar ev sahibinin sorumluluğunda. Mesela asansör değişecekse, yalıtım yapılacaksa ya da işten ayrılan personele tazminat verilecek bu gider yatırım bütçesi kapsamına girer ve kiracıdan istenemez.

5- KULLANMADIĞIM HİZMETİ ÖDEMİYORUM DİYEBİLİR MİYİM? 

Kimi zaman site ya da apartman sakinlerinden şöyle çıkışlar geliyor: ‘Havuza girmiyorum neden ödeme yapıyorum?’ ‘Asansör kullanmıyorum bakımını ödemek istemiyorum.’

Bu gerekçelerle aidata itiraz mümkün değil. Kullanmamak kişinin kendi tercihi olduğu için ortak giderlere katılmak zorunlu. Ancak sonradan yapılan, lüks veya bazı maliklerin kullanımına özel gidere katılmak zorunlu olmaz. Örneğin site içerisinde bakıcılı bir bebek-çocuk bakım odası yapılmak istenmesi halinde, çocuğu olmayan kat maliklerinin bu gidere katılması zorunlu değil.

Bununla birlikte ödeme yapmayanlar için bir not: Aidat ödemeyenler hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da alınır.

NE KADAR ZAM BEKLENİYOR?

Bu yıl beklenen zamma gelmeden önce geçen yıllardaki tabloya bakalım... Eva Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmaya göre; İstanbul’da 2023 Ocak ayı ile 2024 Ağustos ayını karşılaştırdığımızda aidat artışları ortalama yüzde 60 oldu. Bazı sitelerde son 1.5 yılda aidat artış oranlarının yüzde 160 seviyelerine kadar yükseldiği görüldü. İstanbul’da şehrin merkezinde 100 metrekare evde ortalama aidat 4 bin lirayı aşarken, en düşük rakam 800 lira ile Çatalca, Silivri gibi şehrin gelişim çeperlerinde görüldü. Lüks sitelerde ise 40-45 bin liraya kadar çıktı.

Gelelim bu yıl artışın ne olacağına. Zam oranında asgari ücret artışının belirleyici olacağını belirten Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı şu değerlendirmeyi yaptı: “Aidat artışı sitenin büyüklüğüne, ortak alan çeşitliliğine, istihdam edinilen personel sayısına, varsa bütçedeki borç ve alacaklara göre değişecek. Personel giderleri bütçenin yüzde 70’i, bunun yanında diğer giderlerde de enflasyon kaynaklı artışları düşünürsek 2025 aidat zammı için ‘asgari ücret artış oranı + yüzde 15’ beklenebilir.”