İkinci Akmerkez

Türkiye`de alışveriş merkezleri arasında yeni bir dönemi başlatan Akmerkez`i yaratan Akkök grubu, ikinci alışveriş merkezini Batı Bahçeşehir`e yapıyor. Akmerkez`in iki katı büyüklüğündeki Akbatı Alışveriş Merkezi, 2011 Eylül`de bittiğinde İstanbul`un en büyük beşinci alışveriş merkezi olacak.

Akkök Grubu`nun gayrimenkulü stratejik bir alan olarak belirlemesinin ardından kurduğu Akiş Gayrimenkul, 220 milyon euroluk Akbatı projesini yürüten şirket. Aynı bölgedeki 5 bin 500 konutluk Akkoza projesinin de ortakları arasında yer alan şirketin Genel Müdürü ise Gökşin Durusoy.

- Akiş`in şu anda kaç projesi var?

Temelde ortak olduğu üç projesi var. Bir tanesi Acıbadem`deki Ak-Asya. Diğeri, Bahçeşehir`de Garanti Koza`nın büyük ortak olduğu Akkoza, üçüncüsü de Akkoza`nın hemen yanında yer alan ve tamamı bize ait alışveriş merkezi ve residanslardan oluşan Akbatı projesi.

- Akkoza`nın büyüklüğü ne kadar?

Akkoza 400 dönüm arazi içinde 5 fazda 5 bin 500 konuttan, sosyal alanlardan ve alışveriş merkezinden oluşacak bir proje. Aslında bu proje başlarken üç ortak, Garanti Koza, biz ve Corio vardık. Alışveriş merkezinde bizim ve Corio`nun yüzde 25`er, Garanti Koza`nın ise yüzde 50 payı vardı. Ama açıldıktan sonra Corio ve Akiş, Garanti Koza`nın payını alacaktı.

- Değişti mi?

Evet. Corio burada bir strateji değişikliğine gitti ve sıfırdan yatırım yerine halihazırda işleyen AVM`lere yatırım yapmaya karar verdi. Öyle olunca hisselerini bize devretti, biz Garanti Koza`nın da hisselerini aldık ve Akbatı projesinin yüzde 100 sahibi olduk.

- Konut tarafı?

Konutta zaten Corio yoktu. Bizim de inşaatı süren iki etapta yüzde 25 payımız vardı. Ama Akbatı`nın tamamını alınca üçüncü faza ortak olmaktan vazgeçtik. Sonraki etaplar için de henüz durum belirsiz.

- Akkoza`da teslimatlar gecikti ama...

Evet maalesef. Aslında teslimatın başlaması gerekiyordu ama kriz sebebiyle gecikme oldu diye düşünüyorum. Sonuçta biz orada sessiz ortağız, yapabileceğimiz fazla birşey yok. Fakat eylül ayında teslimatların başlatılması bekleniyor.

- Bundan sonra sessiz ortak olur musunuz?

Açıkçası biz hep ortaklı iş yaparız ama burası küçük ortak olduğumuz tek yerdi. Ortaklar arasında da kan uyuşması olmadı diyebiliriz. Bundan sonra bu tip bir küçük ortaklığa girmeyebiliriz. Ya büyük ya da eşit ortak olmamız lazım.

Sonuçta buradaki konutların bitmemesi diye birşey yok ama gecikmiş olması kötü elbette...

- Akbatı`nın büyüklüğü ne kadar?

Akbatı, hemen Akkoza`nın bitişiğinde alışveriş merkezi ve bunun üzerindeki iki kuledeki 348 residanstan oluşacak bir proje. AVM`nin 64 bin metrekare net kiralanabilir alanı var. Residansların toplam alanı da 42 bin metrekare.

Akbatı AVM 2011 Eylül`de açılacak, rezidanslar ise Aralık`ta teslim edilecek.

- Sizin ilk yatırımınız Akmerkez`di. Ondan daha mı büyük?

Akmerkez`in büyüklüğü 34 bin metrekare. Burası Akmerkez`in iki katı büyüklüğünde. İçinde 200`den fazla mağaza yer alacak ve bittiğinde  İstanbul`un beşinci büyük alışveriş merkezi olacak.

Bir de bu AVM`in çok büyük bir özelliği var. Önünde tamamen çim, 5 bin kişilik bir Festival Park olacak. Burada çeşitli gösteriler, etkinlikler ve konserler düzenlenecek. Bu anlamda diğer alışveriş merkezlerinden ayrışacağını düşünüyoruz.

- Rezidansların büyüklüğü nedir?

Rezidans büyüklükleri 70 metrekareden 550 metrekareye kadar çıkıyor. Ama ortalaması 140-150 metrekarelerde.

- Fiyatlar?

Ortalama metrekare fiyatı 2 bin 500 lira civarında. Şu anda elimizdeki en ucuz konut 250 bin lira civarında. Fiyat penthouse`larda 1 milyon 600 bin liraya kadar çıkıyor.

- Bölge için biraz yüksek değil mi?

Ama buradaki rezidanslar ve inşaat kalitesi çok özellikli. Gerçek bir beş yıldızlı otel hizmeti veriyoruz. İstanbul`da altında dev bir AVM olan ve rezidans hizmeti sunabilen yer sayısı çok sınırlı. Alın bu projeyi İstanbul`un merkezine koyun fiyat 7 bin dolarlara çıkar. Halbuki bizde neredeyse üçte biri. Biraz yolu gözü alan ama bu konforu hissetmek isteyenlerden önemli bir talep geliyor.

- Satışlar nasıl?

Şimdiye kadar rezidansların yarısını sattık. Bu arada bölgede çok önemli bir sanayi de var. Ve burada çalışan çok sayıda üst düzey yönetici. Bu insanlardan da önemli talep alıyoruz. Ayrıca yatırımcı talebi de geliyor. Ben proje bitmeden satışların tamamlanacağını düşünüyorum.

- Bölgede yeni projeler olur mu?

Aslında halihazırda çok proje var ama daha da yapılacak çok alan var. Sonuçta bütün bunlar bir AVM yatırımcısı olarak benim için çok olumlu. Konutlar dolduğunda yaklaşık 1 milyonluk bir nüfus oluşacak.

Bölge gelişecek. Bu kesin. Konut arzı çok olduğu için ilk başta hemen dolmayabilir. Fakat Ataşehir de öyleydi. İlk zamanlar kiracı bulmakta zorlanırken şimdi tamamen doldu. Burada da bazı projelerde satılmış olmasına rağmen kiracı bulunmasında zorluk yaşanacak. Ama Türkiye`de hiçbir ev boş kalmaz. Bahçeşehir bölgesi ileriki yıllarda yerleşimin çok yoğun olduğu bir yer olacak.

 Kısa vadede yatırımcı açısından sıkıntı olabilir diyorsunuz ama...

Öyle gözüküyor. Şu anda çok fazla arz olduğu için konutlar kısa vadede prim yapmayabilir ve kiracı konusunda zorluk yaşanabilir. Sonuçta bölgede birçok proje birbiirine benziyor ve sadece fiyatla ayrışmaya çalışıyor. Birbirinin aynısı ve sadece fiyatları farklı evlerin prim yapması da kolay değil. Sadece fiyat üzerinden yapılan rekabet yatırımcı için dezavantajlı olabilir.

Ama bir vadede hepsi prim yapacak çünkü nüfus devamlı artıyor.

- Konut yatırımı yapmak isteyenlere ne önerirsiniz? Mesela şehir içi mi ya da gelişen bölgeler mi?

Neyi kaç liraya aldığınıza bağlı. Mesela bana aynı fiyata Ak-asya mı Akbatı mı erseniz ben Akasya derim çünkü konumu daha iyi. Ama fiyatı 2.5 kat yüksek. Burada bakılması gereken, ne alıyorsun? Çünkü iş sadece dört duvar olan bir yer değil artık. Ne gibi sosyal olanakları var, etkinlikler neler, ne sağlıyor?

Çok kolay bir karar değil ama gelişmekte olan bölgeler ilerisi için daha avantajlı. Zaten artık şehir içinde yeni proje bulmak da kolay değil çünkü arazi yok. Oralar zaten primlenmiş satılıyor.

- Konut fiyatları için ne diyorsunuz?

Bazıları çok ucuz, 40 bin liraya stüdyo daireleri filan satıyorlar. Nasıl o fiyata satıyorlar anlamıyorum ama gerçekten iyi.

- Nasıl satıyorlar?

Başka hesaplar vardır. Mesela arsa maliyeti sıfırdır, başta ucuz çıkıp sonra fiyat artırabilirler. Ya da bin konuttan sadece 10`u öyledir ama o ilan edilen fiyatlar cidden ucuz.

Yatırımcılar gidip incelesin, iyice baksın, araziye baksın, projeye baksın. Aklına yatıyorsa 40 binli rakamlar çok iyi.