Akıllı kiracı olmak!

Hemen hemen herkes Manhattan`ın kira piyasasında bir yeni yetmenin kabus dolu hikayesini duymuştur. Dolandırıcı brokerler, çok düşük fiyatla reklam edilip, sonra benzer bir ürünün daha pahalıya satılması şeklinde uygulanan online reklamlar, kandıran ev sahipleri, depozitlere harcanan binlerce dolar...

New York Times/arkitera.com

Eğer piyasanın gücü bir kez daha ev sahipleri ve onların kapı görevlileri olan brokerların lehine dönerse, kiracıların bilmediği ancak onların bildiğinin ne olduğunu anlamak faydalı olacaktır. Profesyonellerin piyasaya ilişkin görüşleriyle donanmanın yanı sıra internette müsait olan bazı araçlarla kiracılar, broker kullanıp kullanmamaya, güçlerinin yeteceği dairelerin büyüklüğüne ve kendileri için en uygun semte karar verebilirler.

Piyasayı bu derece tanımalarına rağmen kiracılar daire avını, merkezi bir bilgi deposu ellerinin altında olmadığında korkutucu bulabilirler. Manhattan`daki kiralamalarda uzmanlaşmış Platinium Emlak Genel Başkan Yardımcısı Danny Hedaya karanlıkta balık tutmak gibi diyerek durumu değerlendiriyor. Anma Günü ve İşçi Bayramı arasındaki yoğun sezonda, evsahipleri değişken piyasada indirimlerden kurtularak, broker ücretlerine son vererek ve olası kiracılara baskı yapıp hızlı karar vermelerini sağlayarak fiyatların ne kadar itileceğini test ediyor olacaklar.

Profesyoneller Ne Biliyor?

Mayıs başlarında New York`un en geniş emlak brokerı CitiHabitats`ın Başkanı Gary Malin, şirketin 120 üyesini Park Avenue`deki genel merkezinin konferans odasında topladı. Yaz ayı ve kiracı yoğunluğu yaklaştığından, piyasanın son durumuna dair bir kurs vermek için en uygun zamandı. Geçen sene 13.000 kira kontratı yapan CitiHabitats piyasadaki gelişmeleri benzersiz bir şekilde takip eder. Manhattan`ın 11 ayrı bölgesinde lüks kulelerden başlayarak ufak ve asansörsüz apartmanlara kadar değişen büyüklüklerdeki kiralık yerlerin hareketliliğini aynı anda 30 binaya kadar monitorda görüntüleyebilir. CitiHabitats`ın kalabalığın liderleri olarak adlandırdığı bu binalar, mülk sahiplerinin pazarlık etmek istemesine rağmen ne hızda alınıp satıldığına ve yeni beliren trendlere dair bilgi sağlıyor. Dakika dakika, gerçek zamanlı bilgi alıyorum diyor Malin. Nisan ayından beri bu binalarda fiyatların yüzde yirmi düzeyinde arttığını söylüyor. Boş dairelerin sayısı düşmüş ve evsahipleri de gittikçe fiyatlara sıkıca saplanıp kalmış. Bu eğilimlere dikkat eden Malin brokerların, 6 ay önce daireleri müşterilerin bütçeleri için uygun gördüklerinden daha pahalı göstermelerinin anlamlı olduğunu söylüyor. Ev sahipleri şimdi vakit kaybı olacağını düişündüklerinden pazarlık etme konusunda isteksizler.

Eğer bilgiye sahipseniz süreci açıklığa kavuşturursunuz diyor Malin. Manhattan`ın emlak piyasasının en kapsamlı taslağı Real Estate Group of New York tarafından her ay derleniyor ve web sitesi olan tregny.com`da kamuya açıklanıyor. Rapor stüdyo, bir ve iki yatak odalı dairelerin ortalama kiralanma oranlarını takip ederek, Manhattan`ı bölge bazında inceleniyor. Daha da öteye giderek apartman görevlisi olan ve ve olmayan binaları analiz ediyor. Veriler, 155`inci Cadde aşağısındaki 10.000 kayıttan ve aylık 10.000$ altındaki kiralıklardan alınan bilgilere dayanıyor. Real Estate Group`un Başkanı Andrew Barrocas, sayılarda çarpıklık olmaması için ultralüks özelliklerin atlandığını söylüyor.

East Village bölgesinde tek yatak odalı kiralık ev bakanlar, ortalama kira ücretini geçen seneki benzer büyüklükteki dairelerle aynı bulacaklar. Rapor ayrıca insanları apartman görevlisi için daha ne kadar fazla ödediğini gösteriyor. East Village bölgesinde tek yatak odalı apartman görevlisi bulunan dairelerin fiyat 3,764 Dolar`ı bulurken bunun yokluğu halinde 2,313 Dolar oluyor. Emlak piyasasına 125 büyük şirket egemen iken, şehir binlerce küçük ve orta ölçekte ev sahibine sahip. Bazıları brokerlarla direkt olarak çalışırken diğerleri devren kiralık, arkadaşlar arası daire paslaşması ve evs ahiplerinden direkt olarak kontrat ile kiralamayı da içerecek şekilde bağımsız olarak hareket ediyor. Malin bu piyasayı gölge piyasa olarak adlandırıyor ve piyasadaki hiçbir şirketin yüzde yüz olacak şekilde emlak dökümü belirtemeyeceğini kendi çalışanları dahil herkese söylediğini ifade ediyor.

Brokerla Çalışmak mı Çalışmamak mı?

Manhattan kaotik ve parçalı bir emlak piyasası olduğu için, brokerlerin büyük rol oynamalarının şaşırtıcı bir yanı yok. Brokerlar sevilmediklerini ve bazı insanların her ne pahasına olursa olsun onlardan kaçınmak istediklerini de biliyorlar. Ancak pek çok durumda şehirdeki tek oyun olduklarını da biliyorlar. Bazı binalardaki daireler sadece brokerlar vasıtasıyla kiralanıyor. Ev sahipleri çoğu kez aracılarla kendilerini daha rahat hissediyorlar çünkü brokerlar kendilerine genelde finansal açıdan araştırdıkları müşterileri sağlıyorlar. Kiracılardaki zaman, enerji ve kararlılık eksikliği brokerlar vasıtasıyla düzene koyulabiliyor. Kiracı bir dairede ne kadar uzun kalmayı planlıyorsa, başta yatırılan para zamanla amortize olacağından özellikle de anlaşma iyiyse, bir brokerla çalışmak o derece anlamlı hale geliyor. Ayrıca Manhattan`a yabancı olan birisi için brokerlar iyi birer rehber.

Mayıs ayında New York`tan North Carolina`ya taşınan 21 yaşındaki Jacob Camp kendi başına daire bakmak istedi. Brokerların kendisindeki evvelki izlenimlerinin negatif olduğunun farkındalığıyla kendi başına yapabileceği bir şey için başkasına neden para vereceğini kendine sordu. Craiglist üzerinden inceleme yaptığı ilk günlerde kendisini neredeyse bir tertibin kurbanı gibi hissettiğini söyledi. Görüntüde olmayan biri, daire için depozit bağlamaya çalışıyordu. Dairelerin hayali görüntülerinden cesareti kırılmış Camp, Platinum Emlak`tan Samanha Brenneman isimli brokera müracaat etti. Onun vasıtasıyla aylık 2000 Dolar`a Roosevelt Island`da bir stüdyo daire buldu. Camp`ın vakasında, brokerin ücreti bugünlerde az vuku bulur şekilde emlak sahibince toplanmıştı.

Diğer yanda Best Apartments`in Başkanı Howard Feingold, mal sahiplerinin bundan sonra hesaplarını toplamayacaklarını söyleyerek Müşteriler ücretlerini ödememeyi adet edinmişler yorumunda bulundu. Elbette ki bazı insanlarda kendi yapabilecekleri bir şey için brokera binlerce dolar vermenin yarattığı içgüdüsel kaçınma galip gelecektir. Craigslist ve diğer web siteleri yüksek ücretleri atlatabilen güçlü araçlar. Ancak fazla bilgi yüklemesinden dolayı da dezavantajları var. Eğer yaşamak istediğiniz semti biliyorsanız, en iyi yatırım iyi bir çift ayakkabı olabilir. Hedef bölgede yürümeyi, kiralık levhalarına bakmayı ve kapı görevlileri ile konuşmayı ikame edecek başka bir yol yoktur. Eski moda ağız aracılığıyla konuşma bazen inanılmaz işe yarar. Tuhaf olan, biri birini tanır ki o biri de daireden taşınan birini tanıyordur.

Web`deki Yeni Araçlar

Piyasa çok parçalı olduğundan, web`in sürekli genişleyen evreni ve iPhone uygulamaları daire arayanlar için uygundur. Kiracıları komisyon ücretinden kurtarma, onları dürüst brokerlarla buluşturma ve listeleri etraflıca araştırmayı vaat ederler. Rent- Direct.com`u başlatmak için 15 yıl önce geleneksel emlak işini bırakan Laurence Rosenberg web için Vahşi, Vahşi Batı diyor. Rosenberg, bir brokerın komisyon ücreti olmadan bazı broker hizmetlerini - evsahipleri ve müşteri arasında bağlantı kurma - web üzerinden sağlayabileceğini gören ilk kişiydi. Rent - Direct`te ev sahiplerinin emlaklarını listelediğini görülebilir. Aylık kiraya göre değişen miktarlarda 159 Dolar`dan 219 Dolar`a kadar olan bir komisyon ücretine potansiyel müşteriler 60 günlüğüne listeyi inceleyebilirler.

Rosenberg, emlak işini geleneksel yoldan yaptığını ve hem kendisi hem de müşteri için tatmin edici olmadığını söylüyor. Doğru daireyi tuttuğumuzda, insanlar kocaman bir komisyon ücreti ödüyorlardı. İyi bir daire tutmuş olmalarına sevinmelerine rağmen, çeki yazmaları gerektiğinde bozuluyorlardı. diye anlatıyor.

Geçen sene kurulan JumpPost.com`un kurucu ortağı olan girişimci sermayedar Jordan Cooper , New York`da insanları daire arama yollarının dönüşüm geçireceğine ikna olmuş. Cooper İşin bugünkü durumunu, müşterinin nerede iyi bilgiye giriş yapamadığını inceledik. Bilgiler daire boş olduğunda emlak sahipleri tarafından, brokerlar tarafından ise mal sahiplerinden evleri bulduklarında kontrol ediliyor. diyor. Bir sosyal ağ olan websitelerinde aynı modeli uygulayan JumpPost, daire avcıları ile taşınmayı planlayan insanlar arasında bağlantı kuran bir erken uyarı hizmeti sunuyor.

Eğer daire site aracılığıyla kiralanırsa, JumpPost evden çıkacak yerleşiklere 500 Dolar veriyor. Site sadece 3 aydır aktif ve Cooper`a göre, kullanıcılar önceden uygun daireyi bulmanın, karara varmak ve taşınmak için planlama yapmada zaman kazandırdığını söylüyorlar. Sadece işin en sonuna doğru, biri daireyi kiralamaya karar verdiğinde, broker resme girerek işi sonlandırmada yardımcı oluyor. Süreç geleneksel emlak işinde olduğu gibi emek yoğun olmadığından, JumpPost, kiracıları geleneksel broker oranın üçte biri kadar sorumlu tutuyor ki bu da yıllık kiranın yüzde 15`i yerine yüzde 5`ine denk geliyor. Gittikçe sayısı artan girişimcilerden biri olarak büyük oyunculardan, NewYork`daki emlak işinden pay koparmaya çalışan Cooper tüketiciyi güçlendirmenin kaçınılmaz olduğunu söylüyor.

Şehirdeki daire avıını değiştirmeye yönelik diğer sitelerden çok daha fazla şeyler yapan Craiglist, bazı reklamları konusunda şikayet olmasına rağmen halen kiracıların ilk durak noktası. Sublet.com gibi diğer siteler daha ufak bir ağ sunuyorlar. Çoğu kez devir, mal sahibinden kiralanandan daha az maliyetli olsa da uygun hususi kiralamaya göre güvensiz oluyor. Nyc.gov web sitesinde New York, daire avı konusunda ipuçları veriyor. Propertyshark.com gibi sitelerde semtler ve binalarla ilgili dağlar kadar yararlı bilgi var. Bu site özellikle binanın finansal gücüne dair bilgi vermede iyi. Bazı siteler brokerları kiracılarla gelenekel dışı yollarla buluşturuyor. Mesela nakedapartments.com sayesinde daire avcıları aradıkları daire formatındakilerin listesini çıkarıyor ve finansal bilgi sağlıyor. Ufak bir ücrete brokerlar veya mal sahipleri onlarla kontağa geçebiliyor. Brokerların halen sürecin içerisinde olmalarına rağmen, ilk broker - müşteri buluşması, kör randevu olarak adlandırılan karşı cinsten önceden tanışmadığı bir kimseyle gezmeye gitmeye benziyor.