Komşularınız evinizi sattırabilir! İşte site ve apartman hayatında sorumluluklar ve yaptırımlar

Site ve apartmanlardaki tek sorun fahiş aidatlar değil. Maalesef toplu yaşam alanlarına uyum sağlayamayanların sayısı her geçen gün artıyor, kötü komşu huzuru kaçırıyor... Peki yaşam kalitesini olumsuz etkileyen ve hatta kimi zaman hayatı çekilmez hale getiren bu kişileri neler bekliyor? Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz ile apartman ve sitelerdeki sorumluluklarımızı ve haklarını masaya yatırdık.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki iki maddeye dikkat çekerek söze başlayan Kiraz, “KMK 18. madde ‘Bu davranışı yapamazsın, aykırılığı gider’ derken, KMK 25. madde ortak yaşam artık gerçekten çekilmez hâle gelmişse çok daha ağır bir yaptırıma, bağımsız bölümün bedeli ödenerek kat maliklerine devrine kadar gider” dedi. İşte bu iki başlık kapsamına giren sorunlar ve yaptırımlar:

BU İHLALLER UYARI ALIR 

“KMK’nın 18. maddesine göre kat maliki; bağımsız bölümünü, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız etmemek, onların haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda” diyen Kiraz, “Buradaki temel amaç maliki evinden çıkarmak değil, aykırılığı gidermek. Kat maliki veya yönetim gerekli uyarıları yapar; sonuç alınamazsa KMK’nın 33. maddesi uyarınca sulh hukuk hâkiminden müdahale istenir. Hâkim, rahatsız edici veya kanuna aykırı davranışın sona erdirilmesine ve gerekiyorsa eski hâle getirmeye karar verir” dedi.

Açılan davaları ve alınan kararları inceleyen Kiraz şu örnekleri paylaştı:

Balkondan halı silkelemek: Balkondan halı ve kilim silkelemek, aşağıdaki komşunun balkonunu veya çamaşırlarını kirletmek, balkon yıkarken suyu alt kata akıtmak gibi davranışlar tipik 18. madde örnekleri. “Bir kere yaptı, evini elinden alalım” denilemez. Önce bu davranışın durdurulması istenir. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2012/4472 E., 2012/6369 K. sayılı kararında komşunun çamaşırlarının ıslatılmasını rahatsız edici ve çekilmez hale gelmesi talepli açılan davada KMK 18. madde kapsamında bir rahatsızlık olarak görmüş ve müdahale edilmesi gerektiğini belirterek mülkiyetin devredilmesinin bu örnekte istenemeyeceğine hükmetmiştir.

Kapı önüne eşya koymak: Ortak koridor, merdiven boşluğu veya diğer ortak alanları kişisel depo gibi kullanamazsınız. Kapı önüne sürekli ayakkabılık, dolap, çöp veya geçişi engelleyen eşya bırakılması; yönetim planına ve ortak kullanım hakkına aykırıysa kaldırılması istenebilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/4105 E., 2015/17346 K. sayılı kararında bu ve benzeri davranışların KMK 18 ve 33. maddeler çerçevesinde giderilmesi gerektiği; bunların tek başına doğrudan tahliye sonucunu doğurmadığı ortaya konuluyor.

Evcil hayvan beslemek: Evde hayvan beslenmesi konusunda yönetim planı önemli. Ancak yönetim planında ‘kedi-köpek beslenemez’ maddesi yoksa yönetim kurulu kararı ile evde ya da ortak alanda hayvan beslenmesi yasaklanamaz. Bu konu bir yönüyle tartışmaya da açık. Yargıtay konuya ‘yönetim planına uyulmalı’ noktasında yaklaşırken, Bölge Adliye Mahkemesi verdiği bir kararda ‘yönetim planında yazsa dahi hayvan beslemek kısıtlanamaz’ demişti.

Bunun yanında sayı, koku, hijyen, gürültü ve ortak alan kullanımı komşular bakımından katlanma sınırını aşıyorsa 18. madde devreye girer. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/3262 E., 2018/4327 K. sayılı kararında ortak alanlarda yoğun biçimde kedi beslenmesi nedeniyle oluşan kirlilik ve rahatsızlığın giderilmesini uygun bulmuş. Buradaki sonuç mülkiyetin kaybı değil, rahatsız edici kullanımın sona erdirilmesi. Ama yapılan uyarılara rağmen devam eden, hayatı çekilmez hale getiren bir durum varsa tablo değişir, 25. madde kapsamına girebilir. Mesela 1+1 evde 30 kedi ya da köpek varsa, tüm ikazlara rağmen süreç devam ediyorsa mülkiyetin satışı kararı alınabilir.

Balkonu kapatmak: Her sorun 18. madde kapsamında değerlendirilmez. Mesela; balkonun kapatılması, dış cephe veya ortak yere müdahale esas olarak KMK’nın 19. maddesi ve onaylı mimari proje bakımından değerlendirilir ve eski hale getirme talebi ile dava açılarak mevcut bağımsız bölüm projesine uygun hale getirilebilir.

BU HATALAR EVİ KAYBETTİRİR

25. madde, yani mülkiyetin devrinin istenmesi konusunu değerlendiren Ali Güvenç Kiraz, “Burada önemli olan kelime ‘çekilmezliktir’. Bir defalık tartışma, bir gece gürültü, bir kez kapı önüne eşya bırakmak veya olağan çocuk sesi 25. madde değildir. Yargıtay, mülkiyet hakkına bu kadar ağır bir müdahaleyi son çare olarak değerlendirir; davranışın süresine, ağırlığına, tekrarına, önceki uyarı ve mahkeme kararlarına rağmen devam edip etmediğine ve daha hafif tedbirlerle sorunun giderilip giderilemeyeceğine bakar” diye konuştu.

Kiraz, hayatı çekilmez kılan ve evini satışına giden durumlar için şu örnekleri verdi:

Bitmeyen gürültü: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/20534 E., 2016/496 K. sayılı kararı bunun en güzel örneği. Üst kattaki ailenin çocuklarının gürültüsü nedeniyle tahliye kararı verilmiş; Yargıtay, önce gürültünün gerçekten mevcut olup olmadığının, tahammül sınırını aşıp aşmadığının ve başka tedbirlerle giderilip giderilemeyeceğinin uzman bilirkişiyle araştırılması gerektiğini söyleyerek kararı bozmuştur. Ancak başka önlemlerle rahatsızlık giderilemiyorsa ‘son çare olarak’ KMK 25. madde kapsamında mülkiyetin devri gündeme gelebilir. Bunu günlük hayattan örnekleyelim; Bir çocuk evde koştu diye kimsenin evi elinden alınmaz. Ama gece gündüz ağır gürültü yapılıyor, sürekli parti veriliyor, yönetim ve komşular defalarca uyarıyor, kolluk tutanakları ve mahkeme kararları oluşuyor, gerekli önlemler öneriliyor ve bütün bunlara rağmen kişi aynı davranışı ısrarla sürdürüyorsa artık tek başına ‘gürültü’ değil, birlikte yaşamı çekilmez hâle getiren süreklilik ve ısrar söz konusu olur.

3 önemli kusur: Kanun bazı olaylarda çekilmezliğin ayrıca uzun uzun ispatlanmasını beklemiyor. Bu durumlar şöyle:

- Ortak gider ve aidat borçları nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunması,

- KMK 33 uyarınca hâkimin verdiği emre rağmen kanuni yükümlülüklerin ihlalinde bir yıl boyunca ısrar edilmesi,

- Bağımsız bölümün randevuevi, kumarhane veya benzeri biçimde ahlak ve adaba aykırı kullanılması.

Bu durumlarda yine de devir otomatik gerçekleşmiyor. KMK 25. maddedeki karar, dava ve bedel yatırma usulünün işletilmesi gerekiyor.

Kiracı varsa ne olur: Kiracının hatası yüzünden malikin evi otomatik olarak elinden alınmaz. Ancak ev sahibi de sorunu öğrendiğinde pasif kalmamalı. Bu durumlarda kiracıya aykırılığı gidermesi için en az otuz günlük yazılı süre verilir; ancak davranış komşular bakımından çekilmez hâle gelmişse, verilecek sürenin yararsız olacağı açıksa veya kiralanana kasten ağır zarar verilmişse kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir. Dolayısıyla ‘kiracım yaptı, benim yapabileceğim bir şey yok’ doğru değil; malik öğrendiği anda kendi kira hukuku araçlarını kullanmalı.

Satış işlemi süreci: Gelelim evin satış işlemine. Halk arasında buna ‘evin sattırılması’ dense de teknik olarak bir icra satışı yapılmaz. Bu konuda tek maddelik bir genel kurul yapılır. Genel kurulda mülkiyetin devri kararı tüm bağımsız bölüm malik toplamının ve arsa payı toplamının salt çoğunluğu ile alınır. Alınacak bu karar sonrasında önce zorunlu arabuluculuk süreci geçirilir ve anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açarak mülkiyetin devri talep edilebilir. Sonrasında mahkeme hakimi çekilmezlik haline karar verirse bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değerini belirler, bedel yatırılır ve mülkiyet davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir. Malik bedelini alır ama artık o bağımsız bölümün maliki değildir.

ÖNEMLİ UYARI:  ‘YÖNETİM VE YÖNETİCİ PARA CEZASI KESEMEZ’

Özellikle büyük sitelerde bir diğer sorun da yönetim tarafından kesilen para cezaları. Bahçede kedi beslemek, otoparkı hatalı kullanmak, kapı önlerine eşya bırakmak gibi nedenlerle kesilen cezaları değerlendiren Kiraz, önemli bir bilgi paylaştı: “Yönetim ve yöneticilerin idari para cezası uygulaması Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırıdır, para cezasını sadece sulh hukuk mahkemesi hakimi verebilir. Genel kurulda para cezası kararı alınamaz, yönetim planına da böyle bir hüküm konulamaz. Eğer yönetim bir aykırılık tespit ederse giderilmesini ister, giderilmezse dava açar ve hakim müdahalesi ile eğer doğruysa para cezası uygulanabilir.”