Kampanya telaşıyla dönüşümzede olmayın! Evi dönüşüme girecekler dikkat

1.5 milyon riskli konut bulunan İstanbul’da son aylarda kentsel dönüşüm ciddi oranda hızlandı. Başta Bahçelievler, Avcılar, Zeytinburnu, Küçükçekmece ve Güngören olmak üzere birçok ilçede hemen hemen her sokakta bir şantiye görmek mümkün. Vatandaşın dönüşüm iştahındaki en önemli neden ise İstanbul özelinde devreye alınan Yarısı Bizden kampanyası.

Her bir konut için 875 bin lira hibe, 875 bin lira kredi ve 125 bin lira taşınma desteği verilen kampanya yoğun ilgi gördü, yaklaşık 370 bin konut sürece dahil oldu. Ancak kampanyada süre daralıyor. Desteklerden yararlanmak isteyen İstanbulluların, 31 Aralık 2026’ya kadar binası için ‘riskli kararı’ aldırması gerekiyor. Kampanyayı kaçırmamalıyım telaşı yaşayan birçok hak sahibi, ön hazırlık sürecini atlıyor, müteahhit seçerken gerekli araştırmayı yapmıyor ve aceleyle hazırlanan sözleşmeleri imzalıyor.

‘CİDDİ HATALAR GÖRÜYORUZ’

“Süre kısıtı sebebiyle bir an evvel riskli yapı statüsüne girmek isteyen yapı sahipleri ciddi hatalar yapıyor” diyen gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz, “Vatandaşlar maalesef çok dikkat etmeden müteahhit seçimi yapıyor. Binalarının yıkıldığı ortamlarda hibe+kredi desteği ödemesi başlamadan, kendilerine çıkan farkların bir kısmını ödemeleri nedeniyle de ciddi mağduriyetler oluştuğunu görüyoruz. Bazı bölgelerde müteahhitler de, aslında iş güçlerini ciddi şekilde aşan projeleri kabul ediyor. Bu da önümüzdeki dönem için endişe verici” şeklinde konuştu.

Evi dönüşüme girecek vatandaşın, sözleşme öncesinde, sözleşme aşmasında ve teslimde dikkatli olması gerektiğine vurgu yapan avukat Kiraz, 3 aşama için önemli uyarılarda bulundu...

SÖZLEŞME ÖNCESİ YAPILACAKLAR

“Sözleşme imzalamadan önce ilk önerimiz mevcut yapılarının bulunduğu parsel veya parsellerin imar durumunu, taşınmazın bulunduğu belediyeden öğrenmeleri. Mevcut imar durumu nedir? Ne kadar inşaat yapılabilecek? Parselde bir kesinti var mı? sorularına cevap alınmalı. Çünkü karot aldırıp riski yapı ilan ettiren bazı parsellerde aynı bina yapılamıyor ve bu durum ciddi bir kriz ortamı doğuyor.

Sözleşme öncesinde maliklerin takyidatlı (detaylı ve şerh/beyanları gösteren) tapu incelemesi yapması önemli. Bu şekilde hem inşaat safhasına hızlıca geçilir hem de bazı şerhler nedeniyle sıkıntı yaşanması önlenir. 

Dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan birisi de doğru müteahhit seçimi. Maalesef kimi zaman daha fazla metrekare teklifi veren, daha pahalı malzeme yapacağını beyan edenlerin tercih edildiği görüyoruz. Oysa bu büyük hata. Nelere dikkat edilmeli derseniz; Öncelikle müteahhit firmanın inşaat karnesi kontrol edilmeli. Bazı sözleşmelerde müteahhit yeterli karnesi olan bir firma ile ortaklık yaparak karne sorununu çözeceğini söylüyor. Eğer bir ortaklık yapılacaksa, yeterli müteahhitlik karnesi olan firmalarla birlikte sözleşme imzalanmalı. Vatandaşlar müteahhit firmanın daha önce yaptığı projeleri gezmeli ve mümkünse müteahhitten daire alanlar veya arsa sahipleriyle görüşmeli. En önemli detaylardan biri de firmanın ekonomik gücü. Şirketin öz sermayesi ne kadar? Kendisi veya ortakları daha önce iflas etmiş mi veya konkordato ilan etmiş mi? Vergi ve SGK borçları var mı? mutlaka kontrol edilmeli. Sözleşme sürecinde teminat mektubu verebiliyor olması önemli bir ekonomik kriter, ancak firmanın bankalar ve finans kuruluşları nezdinde itibarı ve finansal raporları mutlaka öğrenilmeli.” 

İMZAYI ATMADAN BUNLARA BAKIN

Son dönemde gelişigüzel hazırlanan sözleşmelerde çokça hatalı hükümler gördüklerini belirten Kiraz, şunları söyledi:

“Önce sözleşme modeli belirlenmeli. Kat karşılığı modelle mi, hasılat paylaşımlı modelle mi, bedel karşılığı modelle mi, karma modelle mi olacağı sözleşmeye yazılmalı. Çünkü müteahhit buna göre inşaat yapacak, kendi haklarını buna göre alacak ve size de buna göre yer teslimi yapacak.

Sözleşme içerisinde süreler çok açık ve net yazılmalı. Genelde müteahhitler sözleşme sürelerini çok uzun tutmak isterler. Örneğin ‘İnşaat ruhsat alımından itibaren 24 ay içinde bitirilecek ve teslim edilecektir’ denir ve bu çok tehlikeli bir ibaredir. Bu ifadede müteahhittin ne zaman ruhsat alacağı ve iskân süreleri açıkta bırakılıyor. Bizim uyarımız ise her bir aşama için tek tek süresinin net belirlenmesi ve vatandaşa fesih hakkı tanınması.

Müteahhitlerin payına düşen dairelerin hangi aşamada verileceği kritik. Burada iki farklı usul karşımıza çıkıyor. İstanbul usulünde tapular inşaat başında peşin devredilir ve ipotekle güvence sağlanır; Ankara usulünde ise tapular inşaatın aşamalarına (hakedişe) göre parça parça devredilir. Biz İstanbul usulü modeli tavsiye etmiyoruz. Eğer bu olacaksa, ‘bina tamamlama sigortası’ talep edilmeli ve müteahhide inşaatı yapmaya teşvik edici ipotek fek oranları (ipoteğin kaldırılması için verilen oran) konulmalı. Ankara modelinde de hak ediş süreçleri ve pay devirlerinin mutlaka inşaat yapım seviyelerine göre sözleşmede düzenlenmesini öneririm.

Sözleşmede cezai şartların, teslim süresinde gecikme hâlinde ödenecek hak mahrumiyeti bedellerinin mutlaka açıklayıcı bir şekilde ve fahiş olmayacak oranlarda yazılması gerekli. Enflasyon kapsamında erime de dikkate alınmalı.

Teknik şartnamelerde genel olarak var olan ‘bu malzeme bulunmazsa muadili malzeme kullanılacaktır’ şeklindeki ifadeleri doğru bulmadığımız gibi malzeme kalitelerinde de genel ifadeler kabul edilmemeli. Açık bir şekilde talep edilen marka, cins, kalite, ürünün özellikleri yazılmalı.

Sözleşmelerin modeline göre teminat alınmalı. Payın baştan kat irtifakı kurulumu döneminde devredildiği modelde (İstanbul usulü) teminat ipoteğine ek olarak teminat mektubu alınması ve teminat ipoteklerinin çözülmesi aşamasına göre de kısım kısım iade edilmesi önemli. Payların hak ediş modeline göre devredildiği (Ankara usulü) veya bedel karşılığı yapım sözleşmesi modellerinde, müteahhitlerin riski daha fazla olduğu için teminat mektubu verilmesi uygulamada fazlaca yok.”

İNŞAAT BİTTİ AMA YA EKSİK VARSA...

İnşaat tamamlandı, sıra geldi teslimlere. Maalesef bugün birçok projede vatandaşlar, vaat edilenle teslimler arasında büyük farklar olduğunu dile getiriyor, sorun mahkemelere taşınıyor. Kiraz, son aşamada dikkat edilmesi gereken noktaları da şöyle özetledi:

 “Evlerin tesliminde müteahhitler kayıtsız şartsız bir teslim belgesi imzalatmak isterler. Vatandaşlar da bir an önce dairesine ulaşmak için imzalar. İşte o imza atılırsa dava açma hakkını kaybederler. O nedenle birtakım eksikler olduğunu görüyorsanız teslim belgesini ‘ihtirazi kayıt’ koyarak imzalamanız gerekli. Bu kayıt sizin haklarınızı koruyacaktır. Ancak şunu da söylemek gereklidir ki; bu ihtirazi kaydı koymasanız dahi, eğer gizli bir ayıp daha sonra oluşmuşsa haklarınız asla sona ermez.

Bağımsız bölüm alanları kadar ortak alan teslimleri de çok önemli. Asansörler, bodrumlar, depolar, sığınaklar, otoparklar, çatılar gibi alanlarda mutlaka kontrol edilerek teslim alınmalı. Ciddi eksikler varsa kabul edilmemeli, ufak eksikler varsa ihtirazi kayıt ile yapılmalı.

Müteahhit, eksik ve ayıpları kabul etmiyor veya yapmıyorsa mahkeme tarafından tespiti yaptırılmalı ve müteahhide ihtarname ile seçimlik haklar bildirilmeli. Burada firmanın üç seçeneği var; Ya müteahhit eksikleri yapar, ya vatandaş yapar müteahhit bedelini öder ya da bu eksiklerin bedeli ile dairede meydana getirdiği değer kayıpları müteahhitten bedel olarak istenir.

Firmanın sorumluluk süresi de soruna göre değişir. Gözle görülür eksikler varsa Yargıtay ‘makul sürede bildirilmeli’ diyor. Mesela pencereleri takılmamış bir evde oturulamayacağı için, vatandaş bir yıl sonra bedelini istiyorum diyemez. Teknik şartnamede belirtilen bir husus yapılmış ancak bozuk yapılmışsa, bu ayıplı iş olarak kabul edilir ve 5 yıl içinde bildirilmeli düzeltilmesi, yenisi ile değiştirilmesi veya bedelinin tazmini bu süre içerisinde istenmeli. Eğer binanın taşıyıcı sistemlerini etkileyen bir durum varsa, bu ‘ağır ayıp’ olarak nitelendirilir ve müteahhittin sorumluluğu 20 yıldır. Eğer bu ağır ayıp hali hileyle gizlenmişse artık burada bir zaman aşımı süresi yoktur ve müteahhit süresiz şekilde
sorumlu olur.