ŞİŞLİ: Şişli`de gayrimenkul piyasası ne durumda? İşte tavsiyeler...

Semtin kısa tarihi: Şişli semti bulunduğu ilçeye adını vermiştir. Semtin adı burada oturan ve şiş yapımıyla uğraşan bir aileden gelmektedir. Burada bir konak yapan bu aileden dolayı bölgeye önce Şişçilerin Konağı, sonra da Şişlilerin Konağı denmiş ve zamanla da bu ad sadece Şişliye dönüşmüştür.19. yüzyıl`ın ortalarına kadar çok az bir yerleşim vardı. 1870 yılındaki Beyoğlu yangınında evlerini kaybeden Levantenler zamanla bu bölgeye taşınmaya başladılar. 1881 yılında atlı tramvay Şişli`nin ortalarına kadar ulaştı. 1898 yılında II. Abdülhamit tarafından Şişli`de Şişli Etfal Hastanesi yaptırıldı. Şişli semti 1913 yılında işletime giren elektrikli tramvayın en son durağı oldu.

Şişli’ye bağlı semtler ve mahalleler: Mecidiyeköy, Gayrettepe, Fulya, Nişantaşı, Teşvikiye, Topağacı, Osmanbey, Pangaltı, Elmadağ, Feriköy, Kurtuluş, Kuştepe, Bomonti, Çağlayan, Okmeydanı, Gülbağ, Çiftecevizler, Sıracevizler, Zincirlikuyu, Seyrantepe, Maslak, Meşrutiyet…


Gayrimenkul fiyatları: Şişli’de konut fiyatları merkezi konumundan dolayı genel olarak pek düşük değil. Konum itibariyle İstanbul’un merkezinde bulunması Şişli’ye fiyatlar açısından değer katıyor. Özellikle Nişantaşı, Teşvikiye, Fulya ve Ortaklar Caddesi civarında fiyatlar en üst değerlere ulaşıyor. Nişantaşı ayrıca değerlendirildiğinde, İstanbul’un metrekare birim fiyatı en yüksek semtlerinden biri olarak karşımıza çıkıyor. Özellikle Abdi İpekçi Caddesi ilçenin en gözde yeri. Zaten dünya genelinde de Abdi İpekçi Caddesi, en pahalı caddeler sıralamasında 33’ncü sırada yer alıyor. Şişli sınrları içinde Fulya bölgesi de yeni konut projelerinin yoğun miktarda toplandığı bölge olarak karşımıza çıkıyor. Bu bölgede genellikle residans tarzında çok katlı binalar inşa ediliyor. Polat Residence, Aşçıoğlu Residence ve Fulya Terrace bölgedeki bazı konut projelerinden… Mecidiyeköy, Ortaklar caddesi ve Gayrettepe de konut fiyatları açısından yüksek bölgeler. İş merkezleri açısından İstanbul’un en gözde bölgesi olan Esentepe-Zincirlikuyu bölgesi ofis metrekare fiyatları açısından oldukça yüksek değerlerde.

<ımg src="http://i.bigpara.com/i/BK/img_big/nistr.jpg"> 

Kira fiyatları yönünden değerlendirdiğimizde merkezi konumu kira değerlerini de oldukça yukarılara çekmiş. Mecidiyeköy civarı öğrencilerin tercih ettiği bir alan. Bu nedenle öğrencilerin ev değiştirdiği veya boşalttığı yaz aylarında kiralık konut sirkülasyonu yüksek. Niaşntaşı bölgesi fiyatların tavan yaptığı bölge. A plus’a hitap eden bu muhit, kiraya pek uygun  değil. Fulya bölgesi de gün geçtikçe değerlenen bölgeler içinde yer alıyor. Gayrettepe, Fulya, Ortaklar caddesi ve Esentepe kira fiyatları açısından Nişantaşı’nı pek aratmıyor. Fulya bölgesindeki yeni konut projeleri çevresindeki kira değerlerini arttırıyor.

Önemli gayrimenkul değerleme ve satış şirketleri arasında yer alan Colliers`in yaptığı dönemsel araştırmalardan derlenen bilgilere göre metrekare fiyatı aylık 24.5 dolarla en pahalı bölge olan Şişli-Esentepe, Zincirlikuyu hattında A sınıfı ofis kiraları 2005`te 11.5 dolardı. Bir başka deyişle 3 yılda getirisi yüzde 117 arttı. Bölgede B tipi ofis kiraları ise 3 yılda yüzde 80 arttı.

Avantajları: (1) Çok merkezi konumda olması en önemli avantajı. (2) Bölgede Cevahir, Profilo, City’s gibi birçok alışveriş merkezi bulunuyor. Yaşam imkanları açısından oldukça avantajlı. (3) Mecidiyeköy’den direk 1. köprü bağlantısı var. Şehrin her iki yakasını kullananlar için oldukça önemli bir ayrıntı. (4) Boğaziçi Köprü’süne oldukça yakın bir mesafede. (5) Beşiktaş oldukça yakın. Deniz ulaşımına uzakta sayılmaz. (6) Sürekli değer kazanan bir bölge olduğu için yatırıma uygun. Ayrıca merkeziliğinden dolayı asla değer kaybetmez (7) İstanbul’un her yerine ulaşım mevcut. Bu konuda Taksim’den sonra en rahat ulaşımı olan ikinci bölge. (8) İşyerlerine ve plazalara çok yakın konumda. Esentepe veya Levent bölgesindeki İş Merkezlerine yürüme mesafesinde. (9) Toplum yapısı düzgün. Yaşamak için avantaj sağlıyor. (10) Bölgedeki kira gelirleri yüksek olduğu için kira yatırım için çok uygun. (11) Metro ulaşımı var.

Dezavantajları: (1) Merkeziliğinden dolayı kalabalık ve trafiği yoğun. (2) İstanbul’un heryerine ulaşımı olan kilit bir bölgede yer alıyor. O nedenle trafik sorunu var. Bu sorunu yeni yapılan büyük alışveriş merkezleri de tetikliyor. Zaman zaman arapsaçına dönebilir (3) Otopark sorunu var. Yerleşim eski olduğu için birçok bölgesinde otopark sıkıntısı var. Evlerde otopark yok. (4) Bitişik düzen yapılanma olduğu için sıkışık ve iç içe. (5) Yeşil alanları kısıtlı. Yoğun hatta yer yer çarpık şehirleşmiş bir bölge. (6) Trump Towers gibi yeni projeler etrafındaki çarpık ve kaçak yapılanmış alanların değerini yükseltiyor. (7) Özellikle iş çıkışı saatlerinde kalabalık. (8) Konut kiralarken değerinin çok üstünde rakamlarla karşılaşabilirsiniz

Yatırımcılara tavsiye: şişli bölgesi İstanbul’un en büyük çekim merkezlerinden. Büyük ihalelerle satılan son boşa araziler oldukça ciddi rakamlara pazarlanıyor. Yatırımcılar bu araziler çevresindeki gecekondu tarzındaki bölgelerde mülk edinebilirler. Mesela bu sene yapımına başlanan Trump Towers projesi konumlandığı Kuştepe’nin değerini oldukça arttırmış durumda. Aynı şekilde Kanyon, Metrocity gibi şehrin lüks alışveriş merkezleri arkasında yer alan alanlar yatırıma elverişli. Yeni konut projelerinin yapıldığı Fulya ve Ihlamurdere civarı da yeni konutlar açısından yatırıma uygun. Bölgede Aşçıoğlu birkaç proje birden yürütüyor. Polat Tower Residence da bölgenin cazibesini arttırıyor. Fulya ayrıca Beşiktaş’a da yakın olması açısından değerli bir bölge. Ayrıca Mecidiyeköy civarında da öğrenci ve çalışan kesim çok fazla yaşadığı için kira değerleri çok yüksek. Konutlar eski; kiralar yüksek. Kiraya vermek için yatırım yapanların dikkatine…


Hazırlayan; Tolga KAMİLOĞLU