Paris Childress

120.000 YTL`lik dairenin 60.000 YTL`sini dövize endeksli kredi ile ödeyeceğim. Fikriniz nedir?

SORU: Proje bazlı bir daire almak istiyorum. Evin değeri 120.000 YTL. 60.000 YTL`sini 2009 Eylül`e kadar ödeyeceğim. Evi de 2009 Eylül`de teslim edecekler. Kalan 60.00 YTL için (jp)dövize endeksli YTL ödeyeceğim. Maaşım döviz cinsi değil ama geriye dönük yapmış olduğum incelemede (jp) olağanüstü hareketle karşılaşmadım. Fikrinizi rica ederim.  (Özcan)

Merhabalar Özcan Bey,

Mortgage sisteminin yürürlüğe girmesinden bu yana bankalar da konut kredisi ürünlerinde çeşitlendirmeye gittiler. Dövize endeksli kullandırılaran kredilere daha düşük faiz oranlarına sahip olması sebebiyle İsviçre Frangı ve Japon Yeni ile kullandırılan krediler de eklendi. Döviz geliriniz yoksa ve dövize endeksli kredi kullanacaksanız, yapmanız gereken şey kur farkından doğacak ek vergi ödemelerine dikkat etmeniz olacaktır. Ancak, söz konusu krediniz mortgage ise zaten mevcut olan bir vergi muafiyeti durumu var. Dolayısıyla siz bu riske maruz değilsiniz.

Gelirinizin cinsi ne ise o para birimi ile kredi kullanmanız risk almamanız adına daha doğru olacaktır. Gelirinizden farklı bir para birimiyle kredi kullanılacaksanız uzun vadeli krediler yerine kısa vadeli kredileri tercih etmeniz gerekir çünkü vade uzadıkça tüketicilerin karşı karşıya kaldıkları kur riski de yükselmektedir. Japon Yeni ve İsviçre Frangı’nın diğer döviz cinslerine göre daha dengeli ve istikrarlı olması döviz geliri olmayıp da yinede döviz ile kredi kullanmak isteyenler için en iyi seçeneklerdir.

SORU: Merhaba, babam bir ev satın aldı ve tamamını peşin ödedi. Biraz eve tadilat gerekiyor ve 50000€ kadar kredi kullanmak istiyor. Babam ve annem emekli ayda 1200€ artı 1400YTL maaşları var. Hangi bankayı önerirsiniz? Evi ipotek olarak teminat vermek istiyoruz. Saygılar (Mehmet)

Merhabalar Mehmet Bey,

Pek çok bankada bu doğrultudaki isteklerinizi karşılayacak olan krediler bulunmaktadır. Bu krediler “Bireysel Finansman Kredisi”, “İpotekli İhtiyaç Kredisi”, “Konut Tamamlama Kredisi” gibi farklı isimlerle kullandırılabilir ama hepsi aynı özelliklere sahiptir. İhtiyaç kredisinden farklı olarak sahip olduğunuz evi ipotek ettirerek daha uzun vade ve daha düşük oranlardan faydalanabilirsiniz. Ayrıca kısmen Mortgage yasasına tabi olduğundan %5 olan BSMV vergisinden de muaf tutulursunuz.


SORU: Proje bazlı bir programa dahil olmak üzereyim. Bir banka, mortgage kredisi sağlayacak. Öğrenmek istediğim bu tip bir projede bizim muhatabamız inşaat firması mı yoksa banka mı? Mantıken muhatabamızın banka olması lazım; çünkü bizim ileride sahip olacağımız (15 ay sonra) evi rehin alarak bize kredi kullandırttırıyor. Dolayısıyla ortada bir ev olmazsa ipotek koyacak bir şey de olmayacak. İnşaat firması yapmıyorum diyerek çekip giderse biz ne durumda olacağız? Risk nedir? Böyle bir durum söz konusu olabilir mi? Olmaması için ne yapmak neye dikkat etmek lazım?  (Niyazi)

Merhabalar Niyazi Bey,

Proje bazında bir konut için mortgage kullanmanız durumunda banka tüm krediyi inşaat şirketine öder. Müteahhit firma ve banka aralarındaki ilişkiyi düzenleyecek bir anlaşma imzalarlar. Bu anlaşmada müteahhitler ilgili bankaya inşaatın tamamlanması konusunda garanti verirler. Proje aşamasındaki bir konutu banka aracılığı ile almak müşteriye avantaj sağlamaktadır; satın alınan proje aşamasındaki konutun tamamlanacağı konusunda garanti sağlanmaktadır. Her inşaat firması böyle bir garanti vermeyebilir.

SORU: 85.000 YTL`ye ev aldım. 50.000 nakit ödedim. 35.000 YTL 1,07 faizden krediyi 240 vadeyle aldım. Aylık ödemem 403 YTL. Yaklaşık 11.000 YTL şu ana kadar ödedim. Şu an 30.000 YTL nakit param var ve faiz getirisi yaklaşık 320 YTL. Krediyi kapatmalı mıyım? (Uğur)

Merhabalar Uğur Bey,

Sizin durumunuzda şimdiye kadar 11,000 YTL toplam ödeme için yaklaşık 27 ay ödeme yapmış olmanız gerekiyor. Bu ayda da kalan ana para ödemeniz yaklaşık 34,000 YTL’ ye denk geliyor. Yani eğer kredinizi kapatmak isterseniz ödemeniz gereken tutar yaklaşık olarak 34,000 YTL civarında olacaktır. Kapatma bakiyenizin bu kadar yüksek olmasının sebebi ise bankaların öncelikli olarak faiz ödemesini tahsil etmesi.

Şu anda elinizde bulunan parayla bu borcun bir kısmını kapatabilirsiniz. Ayrıca kapatma bakiyeniz üzerinde %2 oranında hesaplanacak olan erken ödeme cezasını da vermeniz gerekli, ki bu da yaklaşık olarak 680 YTL’ ye denk gelmektedir. Cezanızı ve kredinizin bir kısmını ödedikten sonra kalan bakiyeyi eski faiz üzeriden yeniden yapılandırabilirsiniz. Aynı aylık ödemeyi daha kısa vade de yapabilirsiniz ya da vadenizi sabit tutarak aylık ödemenizi azaltabilirsiniz.

Diğer bir seçenek olarak bu parayı vadeli hesaba yatırarak aylık 320 YTL olan faiz getirisini aylık kredi ödemenizden düşebilirsiniz. Bunun avantajı kredinizin aylık ödemesi sabit kalırken yıllar içerisinde mevduat faizi oranınız da artabilme durumu.

SORU: Merhaba, aylık %1,28 faiz oranından, 84 ay vade ile 240,000 YTL mortgage kullandım. Ayda 4,680 YTL ödüyorum ve 9. taksidimi ödedim. Bu aşamada 30,000 YTL toplu ödeme yapmam avantajlı olur mu, ödeme planımı nasıl değiştirir? (Kredimin yıllık faiz oranı, mevcut piyasa mevduat faizlerinden halen düşük). Teşekkürler.   (Güney)

Merhabalar Güney Bey,

Sizin durumunuzda %1,28 faizli, 84 ay vadeli 240,000 YTL` lik konut kredisi için 30,000 YTL ara ödeme yapmadan önceki ödeme planınız yaklaşık olarak aşağıdaki gibidir;

<ımg src="http://i.bigpara.com/i/BK/img_big/tablo.JPG">

10. ayda 224,766 YTL olan kalan bakiyeniz üzerinden 30,000 YTL ödeme yaptığınız takdirde o ayda yeni kalan bakiyeniz 194,766 YTL olacaktır. Ayrıca ödeme tutarınızın %2’si kadar ceza ödemek durumunda kalacaksınız; bu da 600 YTL’ ye denk gelmektedir. 10. ayda 194,766 YTL olan kalan bakiyeniz üzerinden krediniz banka tarafından tekrar yapılandırılarak aynı aylık ödeme ile daha kısa vadeli ya da aynı vade dahilinde daha az ödeme yapma seçeneklerinden birine gidecektir. Aynı ödemeyi yapmanız durumunda krediniz vadesi bir yıldan fazla bir süre oranında azalırken, vadenizin aynı kalması durumundaysa ödemeniz 500 YTL’ nin üzeri bir tutar oranında azalacaktır. Yani her iki koşulda sizin için avantajlı olacaktır.


SORU: 120 ay vadeli Dövize endeksli(JP) kredi kullanmak istiyorum. Oran ve ödeme koşulları çok cazip gözüküyor. Bunun bir kısmını elime para geçtiğinde kapatacağım. Erken ödeme cezası % 2 ödemem gerekiyor. Bunun dışında masrafı olur mu? Ayrıca ceza oranı ben krediyi aldıktan sonra düşerse beni etkiler mi? Şu koşullarda dövize endeksli (JP yeni) kullanmam uygun olur mu? Çünkü piyasa koşulları belirsiz... (NURAY)

Nuray Hanım;

YTL kredilere oranla Dövize Endeksli Krediler (DEM) daha cazip faizlerle kullandırılırlar ancak bu krediler ödeme tarihinde bankanın efektif satış kuru üzerinden YTL’ ye çevrilmektedir. Yani ödeme esnasında kur neyi gösteriyorsa onu ödemek durumunda kalacaksınız. Şu anda Türkiye’ de sürmekte olan siyasi belirsizlik de burada risk artırıcı bir faktör teşkil etmekte. Ayrıca dövize endeksli kredilerde kredinizin vadesi uzadıkça riskiniz de aynı doğrultuda artacaktır. Döviz üzerinden geliriniz varsa bu kredileri kullanmanız avantajınıza olur.

SORU: Bu sıralarda 100,000 YTL kredi çekip değeri 200,000 YTL lik Kadıköy Acıbadem bölgesinde 20 yıllık bir ev almak istiyorum. Sizce doğru mu, yoksa daha beklemem mi lazım? (ŞAHRAM MİNAYİ)

Şahram Bey;

“Kredi faizlerinin hızla yükseldiği bir dönemde olmamıza rağmen geçmiş yıllara baktığımızda faizlerin yükselmesi durumunda konut fiyatlarının düştüğünü, faizlerin düştüğü dönemlerde ise konut fiyatlarının yükseldiğini görmekteyiz. Şu anda konut kredileri yüksek bir oranda seyretmekte ve yakın zamanda da her hangi bir düşüş beklenmemektedir. Siz bu durumu ileride kredinizi refinanse ederek daha düşük bir oranda faiz ödemesiyle kendi lehinize çevirebilirsiniz. Ayrıca erken ödeme cezası konusundaki yeni yasa tasarısının onaylanması durumunda ödeyeceğiniz %2’lik ceza oranı da çok daha düşük seviyelerde olacaktır.”

SORU: Şu anda dövizle konut kredisi kullanıyorum. Yasa çıktıktan sonra erken kapatma cezası %2` den aşağıya inerse benim gibi evvelden kredi kullanmaya başlayanları da kapsıyor mu?. Teşekkürler  (BERKANT)

Berkant Bey merhaba;

Sabit faizli mortgage’ ta uygulanan erken ödeme komisyonunun üst sınırının yüzde 2’ den binde 5’ e indirilmesi durumununda konut kredisi kullanmakta olan herkes yasa kapsamında değerlendirilerek bu indirimden yararlanabilecektir. Burada önemli olan refinansmanı yapacak olduğunuz tarihtir. Yasanın yürürlüğe girmiş olduğu tarihten sonra kredinizi refinanse etme durumunuzda bu indirimden faydalanabilirsiniz. Ancak bunun hangi tarihte yasalaşacağına dair her hangi bir gelişme şu an için söz konusu değildir.


SORU: 35000 YTL nakit param var. 70000 YTL civarında bir ev satın alacağım. Bu durumda 35000 YTL kredi kullanacağım. Şu dönemde kredi çekmek uygun mudur? (DEVRİM OCAK )

Devrim Bey;

Kredi faizlerinin hızla yükseldiği bir dönemde olmamıza rağmen geçmiş yıllara baktığımızda faizlerin yükselmesi durumunda konut fiyatlarının düştüğünü, faizlerin düştüğü dönemlerde ise konut fiyatlarının yükseldiğini görmekteyiz. Şu anda konut kredileri yüksek bir oranda seyretmekte ve yakın zamanda da her hangi bir düşüş beklenmemektedir. Siz bu durumu ileride kredinizi refinanse ederek daha düşük bir oranda faiz ödemesiyle kendi lehinize çevirebilirsiniz. Ayrıca erken ödeme cezası konusundaki yeni yasa tasarısının onaylanması durumunda ödeyeceğiniz %2’lik ceza oranı da çok daha düşük seviyelerde olacaktır.

SORU: Yurtdışında mülk alıp mortgage kredisi almak istersem kredi geçmişimin olması şart mıdır? ( AKIN )

Akın Bey;

Mortgage yapısı ve kanunların ülkeden ülkeye farklılık göstermektedir. Bu nedenle bu konuda mortgage almak istediğiniz ülkenin kanunları önemli olmakla birlikte, ülkemizde yabancılar için uygulanan mortgage kredileri bulunmaktadır. Bu kredilerden yararlanan kişilerin yabancı olması nedeniyle Türkiye’de herhangibir kredi geçmişlerinin olmadığı bilinmektedir.

SORU: 2007 Nisan ayında mortgage kapsamında 120 ay vadeli ve sabit faizli konut kredisi aldım. Borcumun tamamını vadesiden önce kapatmam durumunda banka tarafından %2 komisyon alınacağı söylendi. Ayrıca vade sayısını düşürmenin problem olmayacağı söylenmişti. Bu yıl vadeyi 84 aya indirmek istediğimde de komisyon ödenmesi gerektiği söylenmişti. Bu komisyonun %2 yerine binde 5 düzeyine indirileceği konusunda bir haber duymuştum. Bu konudaki son gelişme nedir? Komisyon ne zaman binde 5 e düşecek? ( YİĞİT AVCI )

Yiğit Bey merhaba;

Bahsetmiş olduğunuz komisyon Erken Kapatma Cezası olmakla birlikte, düşürüleceğine dair yasal somut bir adım atılmamıştır. Belirtilen %2’lik miktar kanunlarca belirlelen maksimum seviye olmakla birlikte sizlerinde tahmin edebileceği gibi bütün bankalar bu cezayı en yüksek seviyeden uygulamaktadır.

SORU: Mortgate kredisi sadece sıfır evlere yada inşaat halindeki evlere mi verilmektedir? (Murat)

İyi Günler Murat Bey,

Mortgage alabilmeniz için illaki sıfır veya inşaat halindeki ev olması şart değildir. Şuan kişi kirada oturduğu evi bile ev sahibiyle anlaşması halinde mortgage`la alabilir.

SORU: Mortgage sistemi ile satın alınan dairenin deprem hasarlı olduğu tespit edilmişse bankanın sorumluluğu ne olacaktır? Nasıl bir süreç gerçekleşir?  ( Ebru )

Merhabalar Ebru Hanım,

Sorunuzu anladığımız kadarıyla kredi sağlayan bankanın ekspertiz raporunda söz konusu dairenin hasarlı olduğu belirtilmemiş. Dairede depremden kaynaklanan hasar olmasına rağmen ekspertiz raporu olumlu verilmiş. Bu durumla ilgili kanun aşağıda belirtilmiştir.

"İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10 uncu maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlıdır. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz. Ayıplı malın neden olduğu zarardan dolayı birden fazla kimse sorumlu olduğu takdirde bunlar müteselsilen sorumludurlar. Satılan malın ayıplı olduğunun bilinmemesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz." 

Sizinde gördüğünüz gibi, kredi veren banka teslim tarihinden itibaren 1 yıl boyunca söz konusu hasardan sorumludur. Söz konusu kredinin devrolması durumunda dahi herhangi bir değişiklik söz konusu değildir ve bankanın sorumluluğu devam etmektedir. Bankanın sorumluluğu verilen kredi miktarıyla sınırlıdır.Bu nedenle ilgili bankaya bir an önce başvurarak gerekenin yapılmasını talep etmelisiniz. 

SORU: Mortgage’dan önce 1.90 faizle 120 ay vadeli 31,000 YTL tutarında konut kredisi çektim. Aylık 660 YTL ödüyorum, şimdiye kadar 17 taksit toplam 11,220 YTL ödedim. Erken kapatmam halinde 30,700 YTL ödemem gerektiğini söylediler sizce tuhaf değil mi? Beni bilgilendirirseniz memnun olurum. Ayrıca aynı bankadan refinans yapabilirmiyim?  ( Veysel )

Merhabalar Veysel Bey;

Almış olduğunuz kredinin detayları hakkında net bir bilgi sahibi olamadığımız için kabaca yapmış olduğumuz hesaplamalara göre bankanın sizden talep etmiş olduğu 30,700 YTL olan kapatma tutarınızda, emin olmamakla beraber, herhangi bir yanlışlık olmadığını söyleyebiliriz. Durumu sizin için biraz daha net hala getirelim;

Bankaya aylık olarak ödemiş olduğunuz tutarın içerisinde ana para ödemeniz ve faiz ödemeniz ayrı olarak hesaplanır. Bankalar müşterilerine kullandırmış oldukları kredinin geri ödemesinde öncelikli olarak faiz tutarını tahsil ederler. Yani sizin şu ana kadar yapmış olduğunuz ödemenin büyük bir kısmını faiz ödemesi oluşturmakta. Dolayısıyla önce faiz ödemesi yaptığınız için kalan ana paranızın çok da azalmış gibi görünmemesinin sebebi bundan kaynaklanmaktadır. Aşağıda sizin durumunuzu örnek alarak hazırlamış olduğumuz ödeme planını incelerseniz 17. ayda geriye kalan borcunuzun bankanızın söylediği miktara çok yakın olduğunu kolaylıkla görebilirsiniz. Bu kabaca hazırlanmış bir ödeme planıdır, dolayısıyla rakamlar tam olarak tutmamaktadır. Ancak eğer bankanızdan kendi ödeme planınızı isterseniz, durumunuzu görmeniz çok daha kolay olacaktır.


SORU: İyi günler, dövize endeksli KONUT kredilerinin taksit ödemelerinde de kkdf ve bsmv farkı ödenmesi gerekiyor mu? 1860 x 36 ay ödemeli 60.000 Euro konut kredisi aldım(kur 1.75). kurdaki 5 kurus artıs için nasıl bir fark öderim. Vadesinden önceki ödemelerde kur farkı yok ise daha sonra bu fark rücu eder mi? (Bülent Gezer)

Bülent Bey;

5582 sayılı Yasa uyarınca Konut Finansman Sistemi kapsamında kullandırılan krediler BSMV ve KKDF’den muaftır.  Bu yüzden bu yasa kapsamında kullandırılan Dövize Endeksli Konut kredilerinde, krediyi kullandığınız tarih ile geri ödeme planında yer alan her taksiti ödendiğiniz tarih arasında oluşacak kur farkları da KKDF ve BSMV’den muaf tutulacaktır.

SORU: Eşimle birlikte toplam gelirimiz ortalama 3500 YTL ancak birikmiş anaparamız yok. Kira ödemezsem aylık 1700-1800 YTL kredi taksidini rahatlıkla ödeyebilirim. Almayı düşündüğüm konutun değeri ise 75-80 bin YTL. Hiç peşinat ödemeden nasıl ev sahibi olabilirim?  ( Fatih )

Fatih Bey Merhaba;

Konutun ekspertiz değerinin hepsini finanse eden kredi ürünü mevcut değildir. Fakat bazı bankaların bu gibi durumlar için özel ürünleri vardır. Bu ürünler Konutun ekspertiz değerinin % 95’ine kadar karşılayabilmektedir. Bu noktada dikkat etmeniz gereken, bu tür ürünlerden yararlanabilmenin maliyeti olarak karşınıza faiz oranında bir miktar artış çıkacaktır.

SORU: Bankalar dövize endeksli kredi kullandırırken ilgili dövizi müşterisine hangi kur üzerinden değerleme yaparak ödeme yapıyor? Merkez Bankası döviz alış veya satış kuru üzerinden mi yoksa bankaların kendilerine ait kur uygulamaları var mı? Söz konusu ödeme yapılırken dövize endeksli kredi olması nedeniyle herhangi bir vergi vb.kesinti uygulanıyor mu? Teşekkürler. ( Orhan )

Merhabalar Orhan Bey,

Döviz cinsinden geliriniz varsa, (USD, EUR, CHF, JPY veya GBP) dövize endeksli kredi kullanabilirsiniz. Ancak bu kredi ürünlerinde kullanmış olduğunuz kredi tutarını sözleşmede belirtilen döviz kuru üzerinden YTL olarak alırsınız. Döviz cinsinden kredinizin YTL karşılığı bulunurken kredi kullandırım tarihinde T.C. Merkez Bankası alış kuru üzerinden YTL’ ye çevrilmektedir.

Geri ödemelerinizi yaparken de aynı şekilde ödemenizi döviz cinsinden YTL karşılığı ile yaparsınız. Döviz cinsinden aylık ödemelerin YTL karşılıklarını bulurken kredi kullandığınız bankanın efektif satış kuru üzerinden YTL’ ye çevilir.

Diğer sorunuza gelince 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu`nun 28.maddesine göre, yabancı para birimi üzerinden kullanılan kredilerde, taksitleri ödeme esnasında söz konusu anlaşmada yer alan döviz kurunun artması durumunda krediyi kullanan kişi tarafından BSMV ve KKDF farkları ödenmesi gerekir.

SORU: Ben bankadan 84 ay vadeli 45.000 YTL kredi çektim aylık 805 YTL ödüyorum elime para geçse mesela 5.000 YTL bankaya bunu ödesem aylık taksitlerimde bi azalma olur mu? Bu yeniden yapılandırmayamı girer mi?  (İsmail)

Merhabalar İsmail Bey,

Sormuş olduğunuz soru kredinizin tipine göre değişmektedir. Eğer kullanmış olduğunuz kredi Mortgage kapsamında ise yapacağınız erken ödemeler miktara bakmaksızın erken ödeme cezasına girer ve yaptığınız ödemenin % 2`si kadar ceza ödemek zorunda kalırsınız.

Bir diğer taraftan eğer kullanmış olduğunuz kredi ihtiyaç kredisi ise herhangibri ceza uygulaması söz konusu değildir ve bankasına göre değişmekle birlikte iki türlü işlem uyuglanır.

1) Vadeniz sabit tutularak aylık ödemeleriniz azaltılır.
2) Aylık ödemeleriniz sabit tutularak vadeniz kısaltılır.

SORU: Boş bulunan arsama inşaat yapabilmek için kredi kullanabilirmiyim acaba? (Ahmet Özel)

Ahmet Bey;

Bankalarca; kişinin kendi arazisi üzerinde konut inşaatı, arazi alımı ve devremülk alımı amaçlara yönelik mortgage kredisi kullandırılmamaktadır.

Mortgage kredisi sadece şu kullanım amaçları için verilmektedir,-

- Mesken amaçlı konut satın alımı,
- Yatırım amaçlı konut satın alımı,
- Konut ipoteği karşılığında alınan genel destek kredi kullanımı,
- Mevcut mortgage kredisini yenileme (Refinansman)

Ancak Ziraat Bankası tarafından mortgage kapsamında olmasa da “İnşaat Tamamlama Kredisi” tüketicilere kullandırılmaktadır. Bu kredinin özellikleri şu şekildedir:

- İnşaat halindeki konutunuzu tamamlamak amacıyla kullandırılır.
- Krediye konu konutun inşaat seviyesinin % 80 ve üzerinde olması gerekmektedir.
- Teminat olarak gayrimenkul ipoteği ile birlikte kefil alınmaktadır.

Ürün hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linki kullanabilirsiniz.

http://www.finzoom.com.tr/konut/kredisi/t-c-ziraat-bankasi-insaat-tamamlama-kredisi-ytl~cb3b138a-f46d-44b8-9dee-8fe54e988114


SORU: Konut kredisinde her sene hayat sigortası yapma zorunluluğu var mı? Varsa bu sigortayı kredi alınan banka dışında başka bir yerde yaptırabilir miyim? Teşekkür ederim (Sinan)

Sinan Bey;

Kanunlar gereği tüketicinin yaptırmakla zorunlu olduğu tek sigorta doğal afet sigortasıdır. Geri kalan sigortaları almak ya da almamak kişinin kendisine bağlıdır.Konut kredisi kullanırken yasal olarak hayat sigortası yaptırma zorunluluğu bulunmamakla beraber uygulamada hemen hemen bütün bankalar tüketicilere kredi kullandırırken hayat sigortası yapmaktadırlar. Ancak  Sanayi ve Ticaret Bakanlığı` nın bu konuyla ilgili BDDK ile müzakere ederek kredilerden hayat sigortası alınmamasına ilişkin bir yönetmelik hazırlamakta olduğunu belirtmekte fayda var. Krediyi çekerken size imzalatılan sözleşmede sigorta alınacağına ilişkin hüküm olsa bile bunu yerine göre tüketici hakem heyeti ya da tüketici mahkemesi nezdinde dava açarak iptal ettirmeniz mümkündür. Ayrıca sigortanızın illa da krediyi çektiğiniz bankadan olması zorunlu değildir. Başka bir sigorta şirketinden de yaptırmanız mümkündür.


MORTGAGE BROKER`LARININ GÖREVİ NEDİR? KONUT ALIRKEN DANIŞMAK GEREKİR Mİ?

Merhaba;

Geçtiğimiz 20 yıl içerisinde, özellikle Amerika Birleşik Devletleri’ndeki bağımsız mortgage brokerlar kredi sektörü üzerinde son derece pozitif bir etki yaratmış, profesyonel bir mortgage brokerdan danışmanlık almak bilinçli tüketicinin tercihi haline gelmiştir. Türkiye de mortgage sistemine dahil olduğundan bu yana artan talebi karşılamak ve karmaşık ürünler arasında en doğrusunu seçebilmek için bir uzmandan fikir almak önem kazanmaktadır.

Bankaya mı Gitmeli, Mortgage Broker’a mı?

Bankalar size kendi paralarını kredi olarak verirler. Herhangi bir bankada mortgage uzmanı olarak çalışan kişi sadece personeli olduğu bankanın ürünlerini satmakla yükümlüdür. Mortgage Broker ise konut kredisi bulma konusunda uzmanlaşmış bağımsız bir kredi danışmanıdır. Profesyonel bir mortgage broker uygun maliyetli kredi seçenekleri hakkında en doğru ve en güncel bilgiyi bulmak için kredi piyasasının mevcut koşullarını derinlemesine araştırıp yüzlerce kredi ürününden size en uygun olanı seçmenizi sağlar. Aynı anda yaklaşık olarak 30 farklı kredi kurumuyla bağımsız olarak çalışan bir mortgage broker tüketicilere tarafsızlık ve seçenek vaat eder.

Detaylarla Brokerınız İlgilensin!

Konut kredileri piyasasında Mortgage Brokerlar müşterilerinin güvenliğini ve huzurunu sağlamakla görevli adeta birer polis gibi hizmet vermektedirler. Brokerların en önemli görevlerinden biri de olası aksaklıklar için kredi işleminin bütün evrelerini sürekli olarak takip ederek başından sonuna kadar size refakat etmeleridir. Mortgage işleminizin sonucunu etkileyebilecek birçok etken vardır: mülk sahibi, kredi aldığınız kuruluş, ekspertiz, sigorta gibi konuların hepsine hakim olarak hareket edecek olan bir mortgage borekera ihtiyacınız var. Mortgage broker sizi bankaya götürmeden tüm evraklarınızın tamam olup olmadığını, kişisel durumunuzun kredi almaya yeterli olup olmadığını kontrol eder. Ayrıca belli bir kredi tutarı ve süresi için banka tarafından uygun görülmediğiniz takdirde size uygun krediyi bankalar arasında araştırıp daha hazır bir şekilde tekrar başvuru yapmanızı sağlayacaktır.

Mortgage danışmanı kredi başvuru ve alım sürecindeki her adımı sizinle ve sizin adınıza yürür ve hayalinizdeki evi finanse etmek için tüm uzmanlığını kullanır. Brokerlar işleminiz tamamlandıktan sonra da her türlü endişe ve sorularınız için kaynak olmaya devam ederler.

SORU: Eşimle birlikte toplam gelirimiz ortalama 3500 YTL ancak birikmiş anaparamız yok. Kira ödemezsem aylık 1700-1800 YTL kredi taksidini rahatlıkla ödeyebilirim. Almayı düşündüğüm konutun değeri ise 75-80 bin YTL. Hiç peşinat ödemeden nasıl ev sahibi olabilirim?  ( Fatih )

Fatih bey merhaba;

Konutun ekspertiz değerinin hepsini finanse eden kredi ürünü mevcut değildir. Fakat bazı bankaların bu gibi durumlar için özel ürünleri vardır. Bu ürünler Konutun ekspertiz değerinin % 95’ine kadar karşılayabilmektedir. Bu noktada dikkat etmeniz gereken, bu tür ürünlerden yararlanabilmenin maliyeti olarak karşınıza faiz oranında bir miktar artış çıkacaktır.

SORU: Merhaba, ben ve nişanlım henüz yapım aşamasında olan bir daire satın almak istiyoruz. Ancak; nişanlımın daha önceden kredi kartıyla ilgili problemi olmuştu ve sanırım şuan merkez bankası listesinde adı var. Ben özel bir şirkette bordrolu olarak çalışıyorum ve evvelden kredi kartı, kredi ile ilgili hiç problemim olmadı ama maaş rakamım alacağımız kredinin borcunu ödemeye yetmiyor. KISACASI SORMAK İSTEDİĞİMİZ; FARKLI SOYADIYLA AYNI KREDİYE İKİMİZİN MAAŞI ORTAK GÖSTERİLEREK BAŞVURABİLİR MİYİZ? ( Dilek )

Merhabalar Dilek Hanım,

Normal koşullar altında sizin kullanacağınız krediye nişanlınızın kefil olarak ikinizin gelirini toplam gelir kapsamında beyan etmeniz mümkündür. Fakat sizin belirtmiş olduğunuz durum da nişanlınızın geçmişteki kredi problemi nedeniyle kefil olarak kabul edilememesi sizin için sorun olacaktır. Söz konusu krediden yararlanabilmeniz için başka bir yakınınızı kefil olarak gösterebilirsiniz.


SORU: Bankalar dövize endeksli kredi kullandırırken ilgili dövizi müşterisine hangi kur üzerinden değerleme yaparak ödeme yapıyor? Merkez Bankası döviz alış veya satış kuru üzerinden mi yoksa bankaların kendilerine ait kur uygulamaları var mı? Söz konusu ödeme yapılırken dövize endeksli kredi olması nedeniyle herhangi bir vergi vb.kesinti uygulanıyor mu? Teşekkürler. ( Orhan )

Merhabalar Orhan Bey,

Döviz cinsinden geliriniz varsa, (USD, EUR, CHF, JPY veya GBP) dövize endeksli kredi kullanabilirsiniz. Ancak bu kredi ürünlerinde kullanmış olduğunuz kredi tutarını sözleşmede belirtilen döviz kuru üzerinden YTL olarak alırsınız. Döviz cinsinden kredinizin YTL karşılığı bulunurken kredi kullandırım tarihinde T.C. Merkez Bankası alış kuru üzerinden YTL’ ye çevrilmektedir.

Geri ödemelerinizi yaparken de aynı şekilde ödemenizi döviz cinsinden YTL karşılığı ile yaparsınız. Döviz cinsinden aylık ödemelerin YTL karşılıklarını bulurken kredi kullandığınız bankanın efektif satış kuru üzerinden YTL’ ye çevilir.

Diğer sorunuza gelince 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu`nun 28.maddesine göre, yabancı para birimi üzerinden kullanılan kredilerde, taksitleri ödeme esnasında söz konusu anlaşmada yer alan döviz kurunun artması durumunda krediyi kullanan kişi tarafından BSMV ve KKDF farkları ödenmesi gerekir.

SORU: Ben bankadan 84 ay vadeli 45.000 YTL kredi çektim aylık 805 YTL ödüyorum elime para geçse mesela 5.000 YTL bankaya bunu ödesem aylık taksitlerimde bi azalma olur mu? Bu yeniden yapılandırmayamı girer mi?  (İsmail)

Merhabalar İsmail Bey,

Sormuş olduğunuz soru kredinizin tipine göre değişmektedir. Eğer kullanmış olduğunuz kredi Mortgage kapsamında ise yapacağınız erken ödemeler miktara bakmaksızın erken ödeme cezasına girer ve yaptığınız ödemenin % 2`si kadar ceza ödemek zorunda kalırsınız.

Bir diğer taraftan eğer kullanmış olduğunuz kredi ihtiyaç kredisi ise herhangibri ceza uygulaması söz konusu değildir ve bankasına göre değişmekle birlikte iki türlü işlem uyuglanır.

1) Vadeniz sabit tutularak aylık ödemeleriniz azaltılır.
2) Aylık ödemeleriniz sabit tutularak vadeniz kısaltılır.

SORU: Prefabrik evlerin alımında konut kredisi kullanabiliyor muyuz?  ( Zehra )

Zehra Hanım;

Bu tarz yapılar sökülüp taşınabilir olduklarından dolayı, taşınmaz sıfatıyla tanımlanan normal konutlarla aynı kategoriye girmezler. Prefabrik yapılar taşınabilir konutlar sınıfına girmektedir. Taşınmazlar olarak adlandırılan normal yapılar için imar izninin yanında tapu da gerekirken, prefabriklerde yalnızca imar izni yeterli görülmektedir.

Taşınabilir kategorisine dahil olan prefabrik evlerde bu nedenle konut kredisi kullanma imkanı bulunmamaktadır. Bunun yerine, prefabrik ev alırken kredi kullanmak isteyen kişilere çözüm yolu olarak ihtiyaç kredisi ya da tüketici kredisi kullanma seçeneği sunulmaktadır.

SORU: İş yeri almayı düşünüyorum. Şimdi almanın zamanı mı yoksa nakitte mi kalmalıyım? Teşekkür ederim...  (Haluk Osman)

Haluk Bey;

Sormuş olduğunuz soruyu iki boyutta incelememiz mümkündür. Bunlardan birincisi emlak piyasasında ki fiyat artış/azalış durumu, diğeri ise faiz oranlarının yıl içerisindeki hareketi.

İlk olarak emlak piyasasında satılık m2 fiyatlarının Şubat 2008 itibariyle ortalama değerini Türkiye genelinde ve iller bazında incelersek konut fiyatlarında 2008 yılı içerisinde düşüş olduğu gözlemlenmektedir

Kısa dönem verileri incelenirse emlak piyasasını fiyat hareketi yukarı yönlü görülse bile yıl geneline bakıldığında İstanbul genelinde % 9.93’lük bir azalma görülmektedir. Yani bu rakamlara göre %9.93’lük bir kar marjı söz konusu.

Diğer taraftan faiz oranları cephesinde ise durum FinZoom YMO (Yıllık Maliyet Oranı) Endeksine bakıldığında net bir şekilde görülmektedir.

Bu rakamlara bakıldığında ise faiz oranlarının artış eğiliminde olduğu kolaylıkla anlaşılmaktadır.

Yani ev satın almak için uygun bir zaman olduğunu söyleyebiliriz fakat kredi kullanmak içinse yanlış zaman olması işin başka bir boyutudur.